В России сформировался новый тип риска на рынке недвижимости — так называемые «токсичные» квартиры, главным признаком которых является пожилой, особенно одинокий, собственник. Это явление парадоксальным образом связано с участившимися случаями мошенничества против пенсионеров и обратными исками уже к добросовестным покупателям.
«Бабка-террор»: почему квартиры пожилых стали «токсичными»
На рынке недвижимости сложилась тревожная тенденция: риелторы стали массово отказываться от сделок с жильем, где единоличными владелицами являются женщины старше 60 лет. В профессиональной среде это явление уже получило название «бабка-террор».
Причина — высокий риск оспаривания сделки в суде. Участились случаи, когда спустя месяцы после продажи пожилая хозяйка через суд требует вернуть ей жилье, заявляя, что действовала под давлением мошенников или не осознавала последствий своих действий. Если суд удовлетворит такой иск, покупатель теряет и квартиру, и деньги, так как к этому моменту средства часто уже потрачены, а продавец, оформив банкротство, списывает долг.
Проблема усугубляется тем, что стандартное титульное страхование не покрывает риски по уголовным делам, связанным с мошенничеством. По мнению экспертов, для решения проблемы требуется разработка нового страхового продукта, который защищал бы обе стороны сделки.
Две стороны одной проблемы: жертвы и мошенники
Феномен «токсичных» квартир является следствием двух параллельных процессов: беззащитности пожилых людей перед аферистами и появления схем с преднамеренным обманом покупателей.
Мошенничество против пожилых
Пенсионеры часто становятся жертвами изощренных схем, в результате которых лишаются своего единственного жилья:
Телефонные аферы: Звонок от лже-сотрудника правоохранительных органов или финансового мониторинга, который запугивает пенсионера историей о попытке похищения его жилья. Чтобы «защитить» квартиру, владельца убеждают оформить ее фиктивную продажу или перевести деньги на «безопасный счет». Договоры под залог недвижимости: Пенсионеру, нуждающемуся в деньгах, предлагают выгодный заем под залог квартиры. В договор включаются кабальные условия, делающие невозможным его возврат, что приводит к потере жилья. Фиктивные сделки по содержанию: Мошенники входят в доверие к одинокому человеку, предлагая уход и заботу в обмен на право наследования или пожизненного проживания. После оформления документов начинается давление с целью заставить переписать квартиру.
Яркий пример — история жительницы Калининграда, которой мошенники позвонили, представились сотрудником службы финансового мониторинга и убедили «спасти» сбережения. В результате женщина не только перевела им все свои деньги, но и оформила кредит, а также провела фиктивную сделку по продаже собственной квартиры. Общий ущерб составил 10 миллионов рублей.
Недобросовестность продавцов
С другой стороны, участились случаи, когда пожилые продавцы сами (или с помощью родственников) используют этот механизм для обмана. Они осознанно продают квартиру, а затем через суд требуют признать сделку недействительной, ссылаясь на непонимание своих действий или давление. После возврата квартиры они оформляют банкротство, и законный покупатель остается ни с чем.
Как защититься покупателю жилья
Эксперты советуют покупателям принимать дополнительные меры предосторожности, рассматривая варианты с пожилыми собственниками:
Нотариальное заверение сделки: Это ключевая мера. Нотариус обязан проверить дееспособность сторон, отсутствие обременений и добровольность волеизъявления. Оспорить нотариальную сделку крайне сложно. Видеозапись процесса: Фиксация того, как продавец осознанно и добровольно подписывает документы, станет сильным доказательством в суде. Проверка дееспособности: Не стоит пренебрегать сбором справок о психическом здоровье продавца. Честная цена и безналичный расчет: Занижение цены в договоре и расчет наличными могут быть расценены судом как недобросовестность покупателя. Все переводы должны быть документально зафиксированы.
Подпишитесь на Telegram "МК": еще больше эксклюзивов и видео!
Автор: Алексей Гордеев
