Эксперт Иван Богатов объяснил, как планируемое повышение НДС с 20% до 22% ударит по рынку жилья. И вопреки ожиданиям, подорожание окажется более существенным, чем просто 2% разницы в налоге.
Почему девелоперы не смогут просто «поглотить» рост налога?
Ключевая проблема в том, что НДС затрагивает практически все этапы строительства:
- Проектирование и строительные работы
- Закупка материалов и оборудования
- Маркетинг и агентские услуги
- Технологические присоединения
- Строительство социальной инфраструктуры
В Москве, например, такие затраты составляют минимум 250 тыс. рублей на кв. метр в комфорт-классе.
Реальная арифметика удорожания
Богатов приводит конкретные расчеты:
- Прямое удорожание облагаемой НДС части себестоимости: 2%
- Процентная нагрузка по кредиту на эту сумму: дополнительно 30% за срок проекта
- Итоговое повышение: 5-6 тыс. рублей за кв. метр
Для квартиры в 50 кв. м это означает удорожание на 250-300 тыс. рублей.
Банковские ограничения усугубляют ситуацию
Девелоперы работают в жестких рамках проектного финансирования. Банки контролируют параметр LLCR — соотношение выручки к затратам. Минимальные требования:
- 1,2-1,25 — стандартные проекты
- До 1,35 — в текущих условиях
При росте себестоимости многие проекты перестанут соответствовать этим требованиям.
Что остается девелоперам?
Всего три неблагоприятных варианта:
- Повысить цены на 2-4% — и рисковать снижением спроса
- Вложить дополнительные средства акционеров — что не всегда возможно
- Работать с подрядчиками без НДС — но ФНС активно борется с такими схемами
Мнение эксперта
Ситуация напоминает замкнутый круг:
- Государство ищет источники финансирования бюджета
- Повышение НДС ударит по строительной отрасли
- Девелоперы вынуждены поднимать цены
- В итоге страдают конечные покупатели
Особенно тревожно, что это происходит на фоне и без того высоких ключевых ставок и замедления спроса.
Контекст предложения Минфина
Напомню, министр финансов Антон Силуанов видит в повышении НДС способ:
- Снизить инфляционное давление от финансирования дефицита
- Обеспечить более низкие процентные ставки в будущем
- Стимулировать рост экономики
Однако для рынка недвижимости краткосрочные последствия могут быть болезненными.