Кадастровая оценка — это еще одна головная боль петербургского бизнеса, особенно, крупного и среднего, но и малому бизнесу от роста кадастровой стоимости зданий и помещений тоже достается — растет арендная плата на помещения, которые арендуют небольшие компании и ИП, и все это, конечно, отражается на и так постоянно растущих ценах на товары и услуги.
Всем этим острым вопросам была посвящена конференция, которую провел уполномоченный по защите прав предпринимателей в Петербурге Валерий Калугин «Государственная оценка недвижимого имущества 2025: итоги, риски, защита прав». Здесь собрались оценщики, налоговики, депутаты и предприниматели.
Кадастровую оценку зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и машиномест, а также земельных участков в Петербурге проводили в 2023 году, рассказали на конференции. В этом году общая сумма объектов недвижимости в городе выросла на 15% и составила около 59 трлн рублей. 76% от всех помещений — это жилые помещения. При этом, как отметила начальник управления по работе с заявителями департамента кадастровой оценки СПб ГБУ ГУКО Татьяна Скуратова, в 12% случаев кадастровая оценка выросла незначительно, а в 24% случаев и вовсе снизилась. Правда, в основном в результате разбирательств, которые инициировали собственники, неудовлетворенные цифрами, считает депутат ЗакСа Петербурга Ирина Иванова.
- По прогнозам на 2026 год, для 30% объектов кадастровая оценка может снизиться, а для остальных 70% — увеличится. Рост составит около 15%. Соответственно увеличится и сумма налога.
Что оценивают
Татьяна Скуратова также коротко подвела итоги кадастровой оценки. В рамках этой оценки оценивается то, что существует, образовалось и изменилось в петербургской недвижимости за последние два года. В перечне оценки на 3 628 412 объектов недвижимости. Это на 6% больше, чем в 2023 году. Суммарная стоимость увеличилась и составляет по предварительным оценкам 58 298 72 000 000 рублей. 72% из них — жилые помещения. По сути оценка затрагивает интересы каждого жителя.
Суммарный рост кадастровой стоимости недвижимости города составил 19,8%, отметила начальник управления ГУКО. Есть объекты, у которых стоимость выросла, есть те, где она не изменилась, и есть те, где снизилась — таких объектов 24%. Вводились новые объекты, завершались строительство и реконструкция, развивались локальные районы, открылась новая станция метро «Горный институт». При оценке учли расположение коммерческих помещений на основных торговых коридорах Петербурга.
Схема действий
СПб ГБУ ГУКО проводит оценку, затем данные направляет в КИО и Росреестр и оттуда все идет в ФНС, и инспекция уже исчисляет налог. На сайте ГБУ ГУКО в разделе «Кадастровая оценка» есть подраздел «Электронная приемная» и туда до 27 сентября можно подать замечания по оценке. Как отметила Ирина Гинева, заместитель директор СПб ГБУ ГУКО, 27 сентября жизнь не заканчивается, и с замечаниями можно обращаться и позже. И также грядет изменение законодательства, по которому даже в суд без обращения в управление подать будет нельзя.
Дело налоговой — посчитать налог
Налоговые органы не участвуют в проведении оценки, подчеркнула Елена Королькова, начальник отдела налогообложения имущества и камерального контроля УФНС по Санкт-Петербургу, а мы — пользователи сведений. Они поступают в УФНС из Росреестра и мы используем их для исчисления налога, сказала налоговик.
Кадастровая стоимость с 1 января 2024 года, увеличилась в среднем на 80% и больше по сравнению с предыдущей оценкой. Резкий рост обеспокоил всех. «У нас за 2024 год по кадастровой стоимости исчислен налог тысячам налогоплательщикам сумма более 14 млрд по 50 тыс объектов. Учитывалась и налоговая льгота в отношении объектов по кадастровой стоимости. Налоговая льгота была на сумму около 4 млрд. Более 3 тыс организаций получили льготу. Почти 5 тыс физических лиц также воспользовались льготой — это, в том числе, ИП — на сумму более 1 млрд. Льгота предоставлялась в беззаявительном порядке. Городские власти пошли на это потому, что это снижает количество налоговых споров», — отметила она.
В данной ситуации льгота действовала один год, подчеркнула Елена Королькова. Мы все плательщики налога на имущество на физлиц, и нужно знать, что существует ограничение роста налоговой нагрузки, она не должна вырасти на более, чем 10%. Для коммерческих объектов это ограничение не действует.
- Хотела бы напомнить налогоплательщикам, что срок уплаты налога для физлиц — не позднее 1 декабря 2025 года, налог мы будем платить за 2024 год, и исходя из кадастровой стоимости с 1 января 2024 года, возрастет сумма, но не более, чем на 10%, если площадь объекта не увеличилась, напомнила налоговик. С 22 сентября в личных кабинетах налогоплательщиков должны быть размещены налоговые уведомления. Физлица, которые не перешли на цифровизацию, могут оплатить налог либо через сайт ЕГПУ, через личный кабинет на Госуслугах, с 20 по 29 ноября уведомления будут направляться Почтой России.
Методика молодая и сырая
«Почему в некоторых случаях идет снижение налога, а в некоторых серьезный рост — я не поняла, — задала вопрос депутат Ирина Иванова. — Вцелом, недвижимость дорожает на 20% с учетом инфляции. Конечно, налоги на имущество влияют и на налог на прибыль».
«У бизнеса по-прежнему много вопросов к самой методике оценки, — продолжила Ирина Иванова, — Методика, даже по мнению ее разработчиков, что подтвердил на конференции заслуженный оценщик Сергей Грибовский, еще очень молодая, сырая и требует серьезной доработки. Как пример, это указания по оценке, которые разработаны централизованно и обязательны к применению на местах, без учета местной специфики. Собственно, пока нет даже четкого определения, что такое кадастровая оценка. Есть только косвенные ее признаки, и даже они весьма размыты.
Кроме того, в очередной раз обратила внимание на прямую взаимосвязь: повышение налога на имущество снижает налог на прибыль организаций. Так что бюджет, получая больший доход от одного налога, получает и снижение другого», — отметила депутат.
- Представители ГБУ ГУКО напомнили, что скоро вся кадастровая оценка будет идти через национальную систему кадастровых данных — операторы Роскадастр и Росреестр. О планах включить туда Петербург, как город федерального значения, пока неизвестно, но все регионы, которые делают оценку, подключаются к системе.
Что спрашивал бизнес
Предприниматели спрашивали — налог 2% от кадастровой стоимости, к чему стремится Петербург — не крутовато ли это? «За 50 лет налогоплательщик выплачивает полную стоимость здания, которое он построил или купил на заработанные деньги», — отметил предприниматель Юрий Жорно. А председатель правления Ассоциации промышленников и предпринимателей Сергей Федоров добавил, что во Франции, Италии, Греции и Болгарии налоги на недвижимость — это доли процента, и таких высоких налогов на недвижимость нет нигде.
- Валерий Калугин напомнил, что налог 1,5% остается на 2025 год, «а потом надежда на депутатов», сказал он. Налог в этом году будет взиматься на площадь от 500 м2, и в 25-ом году — будет 25% льгота. 1,5% — это неплохое значение для бизнеса», — заключил бизнес-омбудсмен.
Задала вопрос организаторам конференции представитель компании-владельца бани в центре Петербурга («Усачевские бани» — Ред.). Она отметила, что бытовые услуги населению оказались под ударом. «Компании, которые оказывают банные услуги в центре города, и они необходимы для жизни, получили начисление налога — 4 млн руб. Это убьет этот вид деятельности», — сказала юрист. Представитель также заметила, при таком закаонодательном подходе в городе останутся только торговые и развлекательные центры, а здания с другим назначением — исчезнут.
- Кажется, и уполномоченный по защите прав предпринимателей, и депутаты ЗакСобрания, присутствующие на конференции, взяли этот вопрос в работу.
«Изменение кадастровой стоимости влияет на увеличение арендной платы — арендная плата рассчитывается из кадастровой стоимости, мы получили участок на период проектирования и строительства объекта — на 5 лет. В 22 году арендная плата за участок была 490 тысяч, а сейчас 900 тыс — а мы еще строимся. И особые экономические зоны, где это происходит — это режим наибольшего благоприятствования», — напомнила представитель АО «ОДК — «Климов».
Что делать
До 27 сентября все, кто не согласен с итогом оценки могут об этом сообщить в ГБУ «Городское управление кадастровой оценки».
Можно подать замечания к проекту кадастрового отчета. Сейчас нельзя подавать замечания посредством электронной почты — только в электронной приемной на сайте ГБУ ГУКО. Можно подать также через Госуслуги или МФЦ или принести в управление. Электронная приемная самое популярное окно подачи замечаний, подчеркнули госоценщики. Принимаются любые замечания. Замечания рассматриваются в период 30 календарных дней, и потом «жизнь тоже не заканчивается».
«И я очень рекомендую всем ознакомиться с новой стоимостью своего помещения, чтобы начисленный налог не стал неприятным сюрпризом, — напоминает Ирина Иванова. — Споры рассмотрит ГБУ, если к компромиссу прийти не удалось, то следующий этап – суд. Впрочем, шквала судебных исков в ведомстве не ожидают. Тем не менее, проблема остается крайне острой».
Мнения
Виктория Шамлкашвили, инвестор отеля Hotel Indigo St. Petersburg Tchaikovskogo:
«На самом деле — вопрос в том, откуда такой резкий рост стоимости, в итоге, мы так и не услышали внятных объяснений на эту тему, мы только услышали про методику, что она несовершенна, и про предсказуемость, но при этом ты не можешь прогнозировать рост кадастровой стоимости, а при низкой норме рентабельности, например, гостиничного бизнеса — получается ерунда. Очень многие объекты оценены так, что некоторые собственники продали бы их, если бы кто-то купил за эту цену. Поэтому ничего не прояснилось. И земля почему-то составляет небольшую долю оценки — 10%. Но земля — не восполнимый ресурс. Не надо льгот, пусть у всех будет одинаково и предсказуемо. Нам не хватает единых правил».
Владимир Меньшиков, председатель совета Союза малых предприятий Санкт-Петербурга:
«Уже понятен механизм оспаривания оценки и пусть медленными шагами, но мы идем к тому, что она будет соответствовать рынку и налогообложение будет равномерным. Была практика льгот по налогу на имущество — и если какая-то сфера нуждается в поддержке, это может быть одним из ее инструментов. Но я считаю, что льготы не могут носить массовый характер, десятки видов льгот со сложным администрированием — это будет сложно для бюджета. Нужны идентичные правила игры в одной сфере — они для всех одинаковы. Однако несмотря на крайне высокое налогоообложение недвижимого имущества, я не видел, чтобы кто-то стремился от него массово избавляться. Если бы это было совсем не выгодно, все бы пестрело объявлениями о продаже помещений, зданий, участков. Но мы этого не видим».