Итоги форума «Движение» в Сочи свидетельствуют: в сфере недвижимости и строительства накопился ряд серьёзных проблем. Эксперты констатируют, что кризисные явления затронули отрасль, но не все игроки чувствуют их одинаково.
Девелоперы и строители поделились своими главными проблемами. О главных болевых точках, озвученных на мероприятии, — читайте в наших материалах.
Основные тезисы.
1. Банки де-факто стали главными бенефициарами строительной отрасли, оттеснив застройщиков на второй план и концентрируя основную часть финансовых потоков.
Их прибыльность остаётся высокой независимо от конъюнктуры рынка благодаря диверсифицированным источникам: ипотеке, дорогостоящим кредитам для самих строительных компаний и государственной поддержке.
Такая роль финансовых организаций оказывает дестабилизирующее воздействие на рынок и затрудняет выполнение государственных задач по обеспечению граждан доступным жильём. Но этот вопрос требует отдельного глубокого рассмотрения.
2. Наблюдается двукратный рост себестоимости строительства за трёхлетний период, сопровождающийся кардинальным изменением структуры затрат.
Согласно заявлению Василия Селиванова, главы холдинга Legenda Intelligent Development, доля расходов на непосредственное возведение зданий в настоящее время не превышает 35 %. Остальные 65 % формируются за счёт увеличения стоимости привлекаемого капитала — кредитов, приобретения земельных ресурсов, оплаты труда, а также инвестиций в сопутствующую социальную инфраструктуру: образовательные и медицинские учреждения и продвижение проекта.
3. Отмена льготной ипотеки и взлетевшие цены обрушили спрос.
Закономерный вопрос: как в такой ситуации выживать на рынке?
Проблемы есть у всех, но масштаб — разный. Кто-то раньше набрал дорогих кредитов и ринулся покорять другие регионы — сейчас им приходится несладко.
Их оппоненты же действовали иначе: выбрали менее зависимый от ипотеки комфорт-класс и сконцентрировались на самых надёжных, «горячих» регионах.
И эта стратегия себя оправдывает. За счёт «подушки безопасности» они предлагают клиентам выгодные рассрочки, а грамотная маркетинговая политика помогает им выполнять даже самые жёсткие нормативы банков по наполнению эскроу-счетов и скорости реализации проектов.
Как видно из представленного списка, проблема девелоперов распределена по регионам крайне неравномерно. Нормой считается распродать остатки за 2–3 года. Всё, что дольше — уже серьёзный кризис.
Успешные застройщики лишь укрепляют свои позиции: они могут позволить себе продавать квартиры по готовности, получая деньги сразу и обходя эскроу.
Но что в этой ситуации делать их менее эффективным коллегам из депрессивных регионов?
Власти дали чёткий сигнал: как заявил на форуме «Движение» замминистра строительства Никита Стасишин: «Новых программ поддержки девелоперов не будет». Им предстоит выживать самостоятельно.
Не стоит волноваться: Петербургу ничего не угрожает. В Ленинградской области ситуация сложнее — у застройщиков скопилось много нераспроданного жилья, но и там квартиры хорошо продаются. Секрет успеха — в более низких ценах, чем в городе.
Давайте рассмотрим три основных сценария.
1. Наиболее вероятный — резкое снижение ключевой ставки летом. Это кардинально изменит расстановку сил: застройщикам станет легче дышать, а депозиты перестанут быть «золотой клеткой» для накоплений россиян. Зачем замораживать деньги под смехотворный процент, который просто догоняет инфляцию?
И не стоит недооценивать мощь этих «спящих» денег! Только у граждан на депозитах лежат колоссальные 60 триллионов рублей. Чтобы вы осознали масштаб: это больше, чем весь годовой бюджет страны — 47 трлн рублей, и вдесятеро больше бюджета Москвы — 5,7 трлн рублей!
На одни только проценты от этих сбережений можно скупить все новостройки России — вот какой потенциал может хлынуть на рынок.
Что происходит с ценами, когда все хотят купить, а строить почти перестали? Ответ очевиден — они взлетают.
Цифры говорят сами за себя: новые проекты уже сократились на пятую часть, а к зиме мы увидим падение на 50 %. Но это ещё не самое главное.
Есть куда более глубокая проблема: что останется от итак депрессивных регионов, если последние сбережения их жителей уплывают на покупку квартир в Москве и Питере?
Осенью рынок недвижимости ждут большие перемены!
Скорее всего, нас ждёт один из двух путей:
2. Банки станут застройщиками, как это уже делает Сбер. Заберут долги и дорого продадут квартиры в ипотеку.
3. Государство национализирует проблемные стройки и достроит их, но сильно упростив проекты.
А пока — лето! Жара, отпуска, и самое главное — реальные скидки от застройщиков, а не рекламные акции. Это идеальный момент для умных покупок!
Не ждите осени, когда цены снова пойдут вверх. Прямо сейчас — лучшее время, чтобы присмотреться к выгодным предложениям и быть на шаг впереди рынка.
Наш Телеграм-клуб о недвижимости и городской среде Петербурга поможет вам сделать правильный выбор! Обращайтесь!
Подписаться на Телеграм-канал и получить бонус — Методику объективного выбора недвижимости.
