Привет! На связи Святослав Шакин, ваш риелтор и специалист по недвижимости. Я работаю с клиентами не только в Тюмени, но и по всей России – от Москвы и Санкт-Петербурга до Казани, Самары, Калининграда, Воронежа, Новосибирска, Краснода, всего Черноморского побережья и Крыма. А еще помогаю с покупкой жилья за рубежом – в Дубае, Таиланде, Турции, Европе, на Кипре, Бали. Любая услуга по недвижимости мне знакома, от подбора и проверки до оформления сделок. У меня даже есть проверенные бригады для ремонта под ключ, электрики и многого другого – если надо, всегда подскажу.
Покупка новостройки – это серьезный шаг, и тут важно не ошибиться. Знаю по своему опыту, сколько вопросов возникает у людей, когда они выбирают квартиру в новом доме. Чтобы вы не чувствовали себя растерянными, я собрал самые частые и важные вопросы, которые покупатели задают застройщикам. Эта информация поможет вам принять правильное решение и избежать неприятных сюрпризов. Кстати, много полезных советов и кейсов я постоянно публикую на моем сайте, в канале ТВОЙ РИЕЛТОР и в моем Запретграме. Так что подписывайтесь, чтобы быть в курсе всех нюансов рынка недвижимости!
Давайте разберем, что именно нужно выяснить, чтобы выбрать идеальное жилье в новостройке.
Что спросить при покупке новостройки: 7 главных вопросов
Когда дело доходит до покупки квартиры в новостройке, важно задавать правильные вопросы. Это поможет вам получить полную картину и избежать разочарований в будущем. Вот топ-7 вопросов, которые я всегда советую задавать застройщику.
1. Какая стоимость квартиры и какие способы оплаты предусмотрены?
Это, наверное, первый вопрос, который приходит в голову каждому покупателю. Цена – это база. Но тут важно копать глубже, чем просто цифра на ценнике.
- Базовая цена и скрытые платежи. Уточните полную стоимость квартиры с учетом всех возможных доплат. Иногда в рекламе указывают одну цену, а по факту добавляются расходы на оформление, дополнительные услуги застройщика или агентства. Спросите, включена ли в стоимость чистовая или предчистовая отделка, или это будет «голый» бетон?
- Ипотечные программы. Узнайте, с какими банками работает застройщик и какие ипотечные программы доступны. Сейчас есть много госпрограмм: семейная ипотека, льготная ипотека, IT-ипотека. Процентные ставки могут сильно отличаться, и я, как риелтор, помогу вам найти самые выгодные условия. Например, сейчас часто предлагают субсидированную ипотеку от застройщика, где ставка может быть ниже рыночной. Подробнее о программах ипотеки вы можете почитать на нашем Телеграм-канале.
- Рассрочка. Некоторые застройщики предлагают рассрочку платежа. Уточните условия: размер первоначального взноса, сроки, начисляются ли проценты. Это удобно, если вы не хотите брать ипотеку, но готовы вносить деньги частями.
- Скидки и акции. Спросите про текущие акции и скидки. Застройщики часто предлагают бонусы при быстром принятии решения, при полной оплате или для определенных категорий покупателей. Не стесняйтесь торговаться, если это уместно!
- Материнский капитал и субсидии. Узнайте, можно ли использовать материнский капитал или другие государственные субсидии в качестве первоначального взноса или для погашения части долга. Это очень важный момент для многих семей.
Как отмечает Коммерсант, покупатели активно интересуются ипотечными программами и скидками. И это правильно, ведь грамотный подход к оплате может сэкономить вам серьезные деньги.
2. Каковы сроки сдачи объекта и как отслеживать прогресс?
Сроки – это больная тема для многих покупателей новостроек. Задержки, к сожалению, не редкость. Поэтому к этому вопросу нужно подойти очень внимательно.
- Дата ввода в эксплуатацию. Уточните точную дату ввода дома в эксплуатацию, которая прописана в договоре долевого участия (ДДУ). Важно понимать, что ввод в эксплуатацию и передача ключей – это не одно и то же. После ввода застройщику еще нужно время на оформление документов и передачу квартир дольщикам.
- Срок передачи ключей. Спросите, когда именно планируется передача ключей. В ДДУ всегда указывается максимальный срок. Если застройщик его нарушает, вы имеете право на неустойку.
- Возможные задержки. Уточните, были ли у застройщика задержки по предыдущим проектам. Это даст представление о его надежности.
- Как отслеживать ход строительства. Спросите, как вы сможете следить за прогрессом. Многие застройщики устанавливают веб-камеры на стройке, регулярно выкладывают фотоотчеты на своих сайтах или в социальных сетях. Это очень удобно и успокаивает.
Как подтверждает СнегириЭко, сроки сдачи – один из ключевых вопросов. Не стесняйтесь задавать его прямо и требовать максимально конкретных ответов.
3. Какие материалы используются в строительстве и какая отделка будет?
Качество дома напрямую зависит от материалов. Вам же не нужен «карточный домик», верно?
- Материалы несущих конструкций. Из чего сделан сам дом: монолит, кирпич, панель? У каждого типа свои плюсы и минусы по тепло- и шумоизоляции, долговечности. Например, монолитные дома обычно считаются более прочными и дают больше свободы для перепланировок.
- Материалы отделки фасада и общих зон. Как будет выглядеть фасад? Из каких материалов сделаны подъезды, лестничные клетки? Это влияет на внешний вид дома и его износостойкость.
- Инженерные коммуникации. Какие трубы, лифты, окна будут установлены? Экономия на этом может обернуться серьезными проблемами и затратами в будущем.
- Виды отделки квартиры. Будет ли это черновая (только стены и пол), предчистовая (выровненные стены, стяжка пола, разводка электрики) или чистовая отделка (с обоями, ламинатом, сантехникой)? Если чистовая, то какие именно материалы используются (марка обоев, плитки, сантехники)? В каком стиле? Важно понимать, что входит в стоимость, чтобы потом не переплачивать за то, что вы планировали переделывать.
Как пишет СнегириЭко, покупатели интересуются материалами. И это не прихоть, а забота о собственном комфорте и безопасности.
4. Какая площадь и планировка предлагается, и есть ли возможность перепланировки?
Квартира должна быть удобной именно для вас. Поэтому ее площадь и планировка – это критически важные параметры.
- Фактическая площадь. Уточните, как измеряется площадь: по полу, по осям стен? В ДДУ указывается проектная площадь, но по факту она может немного отличаться после обмеров БТИ. Узнайте, как будут производиться перерасчеты, если площадь окажется больше или меньше.
- Варианты планировок. Посмотрите все доступные планировки. Иногда в одном доме есть несколько вариантов для одной и той же площади. Обратите внимание на расположение комнат, окон, санузлов, наличие лоджий или балконов. Подумайте, как вы расставите мебель.
- Высота потолков. Это очень важный параметр для ощущения пространства. Низкие потолки могут давить, высокие – добавляют воздуха.
- Возможность перепланировки. Если вы планируете что-то менять в квартире, заранее уточните, возможно ли это и что именно можно переносить. Некоторые стены могут быть несущими, и их трогать нельзя. Застройщик может дать рекомендации или даже предложить свои варианты перепланировки. Все эти нюансы я часто обсуждаю с клиентами на на моем сайте риелтора или в профиле в Запретграме.
- Наличие кладовок, колясочных. Спросите про дополнительные места для хранения. В некоторых ЖК предусмотрены кладовки на этажах или в подвале, а также общие колясочные и велосипедные.
По СнегириЭко, площадь и планировка должны соответствовать вашим требованиям, и это абсолютно верно.
5. Какая инфраструктура предусмотрена в районе и что с транспортной доступностью?
Место, где находится ваш будущий дом, не менее важно, чем сама квартира.
- Социальная инфраструктура. Узнайте, что находится рядом: школы, детские сады, поликлиники, больницы. Если у вас дети, это будет ключевым моментом. Сколько времени займет дорога до ближайшей школы? Есть ли места в садиках?
- Торговая инфраструктура. Какие магазины, супермаркеты, торговые центры расположены поблизости? Есть ли кафе, рестораны, салоны красоты?
- Транспортная доступность. Как добраться до центра города или до работы? Какие виды общественного транспорта доступны (автобусы, маршрутки, трамваи, метро)? Есть ли удобные выезды на основные магистрали?
- Парковки. Предусмотрены ли парковочные места для жильцов? Это может быть подземный паркинг, многоуровневая парковка или открытые гостевые стоянки. Сколько стоят места, если это платный паркинг?
- Зоны отдыха. Есть ли рядом парки, скверы, спортивные площадки? Где можно погулять с детьми или заняться спортом?
Как отмечает Коммерсант, наличие развитой инфраструктуры играет ключевую роль в решении о покупке. Не стоит недооценивать этот фактор.
6. Какова репутация застройщика и как его проверить?
Это один из самых важных вопросов! Надежность застройщика – это ваша уверенность в том, что дом будет достроен и сдан в срок.
- Опыт застройщика. Сколько лет он на рынке? Какие проекты уже реализовал? Желательно посмотреть сданные объекты, пообщаться с жильцами.
- Проектная декларация. Это основной документ, где содержится вся информация о застройщике, проекте, сроках, финансовом состоянии. Застройщик обязан предоставить ее по первому требованию. В ней вы найдете данные о разрешении на строительство, праве на земельный участок, условиях привлечения средств дольщиков.
- Отзывы. Изучите отзывы в интернете, на форумах, в группах в социальных сетях. Но помните, что отзывы могут быть как накрученными, так и от конкурентов. Лучше всего искать объективную информацию. Я, например, всегда проверяю застройщиков через различные базы и свои контакты. Загляните в мои ТРЕДС, там я часто делюсь своим опытом по проверке.
- Финансовая устойчивость. Спросите, по какой схеме идет финансирование строительства – через эскроу-счета (самый безопасный вариант, когда деньги хранятся в банке до сдачи дома) или напрямую застройщику. С 2019 года большинство застройщиков обязаны использовать эскроу-счета, что значительно повышает безопасность сделки.
- Наличие судебных разбирательств. Проверьте, нет ли у застройщика крупных судебных исков, связанных с недостроем или невыполнением обязательств.
Как подчеркивает СтройГаз, репутация и надежность застройщика – это то, на что покупатели обращают первостепенное внимание. И правильно делают!
7. Какие гарантии предоставляет застройщик?
Даже в новом доме могут выявиться недочеты. Важно знать, что вы не останетесь с ними один на один.
- Гарантийный срок. Уточните, какой гарантийный срок предоставляется на сам дом и на отделку (если она есть). По закону "Об участии в долевом строительстве" (214-ФЗ), гарантийный срок на объект долевого строительства не может составлять менее пяти лет, а на технологическое и инженерное оборудование – не менее трех лет.
- Порядок устранения дефектов. Спросите, как действовать, если вы обнаружите дефекты после приемки квартиры. Куда обращаться, в какие сроки застройщик обязан их устранить?
- Акт приема-передачи. При подписании акта приема-передачи квартиры тщательно осмотрите все: стены, пол, потолок, окна, двери, сантехнику, электрику. Все обнаруженные недостатки обязательно внесите в акт или составьте дефектную ведомость. Не подписывайте акт, пока не устранят серьезные недочеты.
По СнегириЭко, гарантии от застройщика дают уверенность в качестве жилья. И это действительно так – это ваша защита на будущее.
Практические советы от риелтора Святослава Шакина
Помимо этих семи вопросов, я бы добавил еще несколько важных моментов:
- Внимательно читайте ДДУ. Договор долевого участия – это ваш главный документ. Прочитайте его от корки до корки, лучше с юристом. Обратите внимание на пункты о сроках, ответственности сторон, порядке приемки, возможных штрафах.
- Эскроу-счета. Убедитесь, что ваши деньги будут храниться на эскроу-счете в банке. Это гарантия того, что в случае проблем с застройщиком, вы сможете вернуть свои средства.
- Осмотр места. Если стройка уже началась, съездите на место. Посмотрите, как выглядит район, какая там атмосфера, где ближайшие магазины, школы. Иногда даже просто прогулка по окрестностям может дать больше информации, чем любые буклеты.
- Сравнивайте. Не останавливайтесь на первом же предложении. Сравните несколько вариантов новостроек, разных застройщиков. Изучите их плюсы и минусы.
- Не стесняйтесь задавать вопросы. Застройщик или его менеджер по продажам обязаны предоставить вам всю информацию. Если вам что-то не понятно или вызывает сомнения, спрашивайте до тех пор, пока не получите четкий ответ.
Помните, покупка новостройки – это не просто сделка, это инвестиция в ваше будущее и комфорт. Подходить к этому нужно максимально ответственно. Я, Святослав Шакин, как специалист, который всегда в процессе роста и обучении свежим данным, знаю о недвижимости все и помогу с любым вопросом. Обращайтесь!
