Коротко: самостоятельное строительство «своими руками» напрямую за счёт ЦЖЗ НИС не было предусмотрено. Но с 1 марта 2025 вступил в силу закон № 186-ФЗ, который разрешил использовать эскроу-счета при строительстве частных домов (ИЖС) по договору подряда. Теперь законный формат — строим через подрядчика с эскроу, деньги «заморожены» в банке до регистрации права на дом. Банкам и ФГКУ «Росвоенипотека» ещё нужна настройка процедур под НИС, поэтому в 2025-м многие кейсы идут в пилотном режиме — проверяйте доступность в своём банке и у РВИ до авансов.
Что именно разрешает закон об ИЖС с эскроу
- Строительство частного жилого дома по договору строительного подряда с применением эскроу-счёта; подрядчик — юрлицо или ИП, сведения о нём и стройке размещаются в ЕИСЖС (наш.дом.рф). Раскрытие эскроу — после регистрации права собственности на дом.
- Эскроу в ИЖС — право, а не обязанность, применяется по соглашению сторон (но банки чаще требуют именно эскроу).
- На рынке с 01.03.2025 запущен режим эскроу для ИЖС; регионы и банки внедряют процедуры.
Важное для НИС: банки уже кредитуют покупку готовых домов (дом + участок) в НИС; формат строительства с эскроу под НИС зависит от конкретного банка/РВИ в 2025 году — уточняйте заранее.
Пошагово: как пройти ИЖС по НИС через подрядчик+эскроу
- Проверка земли
Участок в собственности/аренде с разрешённым использованием ИЖС/ЛПХ (для проживания), градрегламент и подключаемость к сетям. При покупке готового дома по НИС банк требовал дом+землю; при строительстве — тоже важно, что дом станет предметом ипотеки после ввода. - Подрядчик и проект
Выбираете подрядчика (юрлицо/ИП) с размещённой информацией в ЕИСЖС, согласовываете смету, проект, сроки. Это понадобится банку и РВИ. КонсультантПлюс - Договор подряда + эскроу
Подписываете договор строительного подряда с условием об оплате через эскроу-счёт. Банк открывает эскроу; средства ЦЖЗ/кредита блокируются до регистрации права на дом. КонсультантПлюс - Согласования с РВИ (Росвоенипотека)
Банк и РВИ согласуют пакет под НИС (свидетельство, договоры, смета, документы по участку). На практике сроки рассмотрения зависят от региона и готовности банка работать с ИЖС+эскроу. - Строительство
Подрядчик строит за свой счёт/кредит; вы контролируете ход работ. Деньги с эскроу подрядчик не получает до конца. - Ввод и регистрация
Дом вводят (в порядке, применимом к ИЖС), оформляют техплан, регистрируют право собственности в ЕГРН. - Раскрытие эскроу и ипотека на дом
Банк после регистрации права раскрывает эскроу, оплачивает подрядчику; дальше оформляется ипотека на дом (предмет залога — дом, как при обычной НИС-сделке с готовым домом).
Документы и контрольные точки
- Право на землю (ЕГРН), ГПЗУ/разрешение/уведомления (по региональным правилам ИЖС).
- Договор подряда + смета + календарный план; сведения подрядчика в ЕИСЖС.
- Банк: предодобрение НИС; условия по эскроу (банк-держатель эскроу может отличаться от банка-кредитора).
- Ввод/техплан и регистрация права — ключ к раскрытию эскроу.
Где чаще всего «спотыкаются»
- Не тот формат сделки. Пытаются «самостроем» по НИС без подрядчика/эскроу — банк и РВИ не согласуют. Нормативная модель — именно подряд + эскроу.
- Подрядчик не в ЕИСЖС. Банк/юристы отклоняют: отсутствуют предусмотренные 186-ФЗ сведения о подрядчике и стройке.
- Этапные платежи вне эскроу. Любые «предоплаты» подрядчику мимо эскроу рискуют признать нецелевым расходованием. Держите расчёты в контуре банка.
- Земля/категория/сети. Участок с использованием, не пригодным для постоянного проживания (или без возможности регистрации), — типовой отказ банка/РВИ.
- Регистрация права затянулась. Без ЕГРН банк не раскроет эскроу, подрядчик не получит деньги; заранее планируйте техплан/адрес/комиссии МФЦ.
- Ожидание «обязательного» эскроу. По 186-ФЗ эскроу — право сторон, но банки могут требовать его для риска-контроля. Уточняйте условия заранее.
Альтернатива: купить готовый дом по НИС
Сегодняшняя «безрисковая» для НИС схема — покупка готового дома с участком (дом уже построен/зарегистрирован). Это работает в большинстве банков, требования известны.
FAQ (коротко)
Можно ли строить по НИС «самостоятельно»?
Нет, самострой под ЦЖЗ НИС не соответствует целевой модели. Рабочий вариант — подряд + эскроу по 186-ФЗ (при наличии продукта у банка и согласования РВИ). КонсультантПлюс
Эскроу при ИЖС обязателен?
По закону — нет, это право сторон; на практике банки требуют эскроу для кредитования и рисков.
Какие банки уже выдают НИС на дом?
Крупные банки давно кредитуют покупку готовых домов по НИС. Запуск ИЖС+эскроу под НИС идёт поэтапно — уточняйте доступность в своём банке. vtb.ru
Чек-лист перед стартом
- Земля: ИЖС/ЛПХ, под жильё; техническая возможность подключения.
- Подрядчик: в ЕИСЖС; договор подряда со сметой и сроками.
- Эскроу: счёт открыт; расчёты — только через эскроу.
- План ввода/регистрации: заранее обсудите техплан и подачу в ЕГРН, чтобы не держать подрядчика «на замке».
Полезные источники
- 186-ФЗ от 22.07.2024 — ИЖС по договору подряда с использованием эскроу; база терминов, обязанности подрядчика, раскрытие эскроу. КонсультантПлюс
- Обзоры: эскроу в ИЖС действует с 01.03.2025, требования к подрядчикам/ЕИСЖС, и то, что эскроу — право сторон. government.ru