Стоимость базовой отделки офисов классов А и В в Москве в настоящее время составляет 130 000–150 000 руб. за 1 кв. м без учета НДС, подсчитала консалтинговая компания Ricci. По ее данным, ремонт более высокого уровня обойдется уже в 200 000 руб., а в некоторых случаях и в 250 000 руб. за квадрат. За последний год цены на этот вид работ выросли на 20%, говорит представитель Ricci. Он уточняет, что только за последние шесть месяцев затраты на отделку увеличились в среднем на 10–12%. В целом стоимость отделки сейчас эквивалентна 3–5 годам арендных платежей за помещение, утверждает собеседник «Ведомостей».
Ремонт офисов действительно заметно подорожал за последний год, подтверждают другие участники рынка. По информации руководителя департамента управления строительными проектами Commonwealth Partnership (CMWP) Павла Якимчука, затраты на него увеличились на 15%. Правда, по его словам, в последние несколько месяцев темпы роста цен замедлились и не сильно превышают инфляцию. Сейчас базовая отделка обойдется в 105 161 руб. за 1 кв. м без учета НДС, работы среднего уровня – в 149 343 руб., а высокого – в 247 181 руб.
Управляющий директор компании Titul Никита Деев-Анисимов также оценивает годовой прирост затрат на ремонт в 15–20%, а стоимость базовой отделки – в 150 000–170 000 руб. за 1 кв. м для офисов класса А. Помещения класса В обычно ремонтируются дешевле на 40 000–50 000 руб. за квадрат, уточняет он. Директор по аренде коммерческой недвижимости и развитию инфраструктуры Stone Ирина Нечаева считает, что во всех классах объектов можно уложиться в 80 000 руб., но это минимум. В целом за три года затраты на отделку офисного помещения увеличились в 2 раза вне зависимости от уровня ремонта, утверждает руководитель отдела по работе с офисной недвижимостью одноименного департамента CORE.XP Кирилл Бабиченко. Основной рост цен пришелся на 2023–2024 гг., когда они подскочили на 30%, уточняет Якимчук.
К увеличению стоимости отделки привело подорожание строительных материалов и рабочей силы на фоне дефицита последней, говорят эксперты. По оценке Бабиченко, только за прошлый год затраты на материалы выросли на 20–60%, на рабочих – на 15–30%.
Изменения, внесенные в Налоговый кодекс и законодательство, регулирующее строительство, также сыграли свою роль, считает Деев-Анисимов. Он напоминает, что прогрессивная шкала НДФЛ привела к увеличению взносов в фонд оплаты труда, а налог на прибыль организаций в 2025 г. вырос с 20 до 25%. Вдобавок к этому необходимо аттестовывать сотрудников, проводить постоянные независимые оценки квалификации. В результате затраты на отделку прибавили 1–1,5%, резюмирует эксперт.
Что формирует цену
Базовая стоимость ремонта включает в себя проектирование, устройство инженерных сетей и саму отделку, уточняет Деев-Анисимов. Но на мебель, по его оценкам, придется заложить дополнительно 30 000–40 000 руб. на 1 кв. м. Бабиченко уточняет, что 83% средств уходит на строительно-монтажные работы, на мебель – всего 13% от общей суммы затрат, еще около 4% – на разработку проектной документации и управление проектом.
Ключевую роль в формировании цены отделки играют инженерные системы, подчеркивает Деев-Анисимов. По его словам, себестоимость ремонта двух внешне одинаковых офисов может отличаться в 2 раза в зависимости от этого параметра. Среди наиболее дорогих опций он называет умное освещение, системы бронирования и гибкого управления рабочими местами, высокоскоростные защищенные сети связи, климатические системы с контролем влажности и дезинфекции воздуха.
Арендаторы идут на готовое
Так как отделка офисов дорогая и продолжает расти в цене, арендаторы предпочитают помещения, где она уже есть, говорит коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев. По итогам первого полугодия 2025 г. доля площадей без ремонта в общем объеме арендного спроса составляет всего 10%, это примерно 35 500 кв. м, добавляет партнер Ricci Дмитрий Жидков. Эксперт напоминает, что в прошлом году этот показатель находился на уровне 15%. Правда, в этом году он был сформирован в основном двумя крупными сделками – компания «Хеликс» сняла 10 000 кв. м в бизнес-центре «Неополис» в Солнцеве, а Pridex Spaces арендовала 4500 кв. м в Dubinin Sky на Павелецкой для размещения там сервисного пространства.
С учетом купли-продажи 74% от общего объема поглощения площадей в январе – августе 2025 г. пришлось на офисы с отделкой (649 508 кв. м), говорит руководитель департамента исследований и аналитики компании CMWP Полина Афанасьева. При этом, по словам Нечаевой, лоты с готовым ремонтом часто уходят практически сразу из-за высокой востребованности и единичного предложения. Офисы с отделкой превалируют в спросе не только потому, что в существующих бизнес-центрах предложений в бетоне очень мало, объясняет Жидков. По его словам, из-за высокой стоимости ремонта у арендаторов нет желания и зачастую возможности заниматься не принадлежащими им помещениями. При этом, как утверждает Бабиченко, практика проведения таких работ собственниками с последующей компенсацией затрат через повышение арендной ставки встречается все реже.
В результате, по словам Жидкова, в последние два года наблюдается существенная разница в величине сделок по аренде и купле-продаже офисов. Он напоминает, что в первом полугодии 2025 г. крупнейшей арендной транзакцией стал съем компанией «М.видео» 12 500 кв. м в бизнес-центре «Орбион» в Сколкове. Для сравнения: сделка по приобретению Т-банком здания Центрального телеграфа на Тверской улице включает 71 562 кв. м площадей. Из-за низкого спроса на помещения в бетоне арендодатели уже готовы делать ремонт спекулятивно (т. е. не под конкретного резидента), чтобы повысить их привлекательность, отмечает эксперт. Правда, в итоге многие компании приняли решение купить помещения, а не снять их. В 2024–2025 гг. несколько зданий, предназначенных для аренды, но без ремонта, выкупили конечные пользователи, утверждает Жидков. Например, структура «Лукойла» приобрела БЦ AFI2B (50 200 кв. м) у Белорусского вокзала, а «Эфко» – «Аркус IV» (23 435 кв. м) на Ленинградском проспекте.
На рынке сложился дефицит предложения офисов в аренду, особенно с ремонтом, говорят консультанты и участники рынка. Компании просто не могут найти необходимую им площадь в готовом виде либо хотят индивидуальные решения под свой бизнес, отмечает Нечаева. По данным CORE.XP на август 2025 г., в существующих объектах под съем доступно только 533 000 кв. м площадей. Это на 17% меньше, чем было годом ранее. И лишь 52% от общего объема составляют офисы с отделкой. Дорогие материалы и высокие ставки по кредитам вынуждают девелоперов минимизировать затраты, они стараются переложить ремонт на арендаторов, поясняет Бабиченко.
Недостаток свободных площадей с отделкой во многом связан с низкими объемами строительства в 2020–2023 гг. и последующим ростом интереса к качественным офисным пространствам со стороны крупных холдингов, рассуждает Барабашев. При этом новых бизнес-центров под аренду, по словам экспертов, практически не возводится. А те, что есть, предлагаются в бетоне, отмечают они. По данным CMWP, 91,6% из 964 427 кв. м вакантных площадей в строящихся зданиях с вводом до 2030 г. идут без отделки. 73,8% из них – на продажу, уточняет Афанасьева. По словам директора департамента офисной недвижимости NF Group Марии Зиминой, сейчас на рынке первичной продажи офисов (как блоками, так и единым зданием) все помещения реализуются без ремонта. Застройщик отделывает, как правило, только лобби, места общего пользования, коридоры и санузлы на этажах, уточняет она.
Строительство офисов с готовым ремонтом невыгодно девелоперам, подтверждает Нечаева. По словам директора по коммерческой недвижимости Forma Евгении Борзовой, основной риск здесь заключается в росте себестоимости. Ее сложно прогнозировать на 2–3 года вперед и тем более брать на себя обязательства за сроки и качество без возможности адаптации цен под это, поясняет она. Тем более что на помещения свыше 100 кв. м практически невозможно заранее предугадать желания будущих резидентов, добавляет директор по продаже коммерческой недвижимости October Group Евгения Гераськина.
Кроме того, большинству застройщиков пока это просто не нужно, считает заместитель руководителя коммерческого департамента West Wind Group Марина Гостева. По ее словам, в условиях дефицита качественных офисов они продаются и без дополнительных вложений в ремонт и разработку дизайна.
Впрочем, Forma, по словам Борзовой, не исключает в дальнейшем реализацию офисов с отделкой. А Гераськина говорит, что девелоперы уже сейчас начинают предлагать помещения с предчистовой отделкой. В нее входит разводка основных инженерных систем, фальшпол и базовая подготовка помещения. Это позволяет быстро зонировать и адаптировать площади под нужды резидента, поясняет она. Офисы с ремонтом предполагаются и в проектах реконструкции, в том числе у West Wind Group.
Однако инвесторы уже успели купить большое количество неотделанных помещений, замечают консультанты. По их оценкам, 50–70% блоков приобретают именно инвесторы, в том числе с целью последующей сдачи в аренду. И успешно сдать офисы в бетоне у них вряд получится, считает Жидков. Поэтому, по его мнению, некоторые инвесторы, столкнувшись с необходимостью дополнительных вложений в отделочные работы, «будут вынуждены пересматривать стратегию». И, возможно, снижать ставки или цены продажи на фоне высокой конкуренции, добавляет Бабиченко.
Ставки растут
Высокий спрос на офисы с ремонтом отражается и на стоимости аренды, отмечают эксперты. По данным IBC Real Estate, в июне 2025 г. средневзвешенная запрашиваемая ставка на помещения без отделки в Москве составляла 24 200 руб. за 1 кв. м в год (без НДС и операционных расходов), с ремонтом – 32 300 руб. По словам Нечаевой, аренда офисов с отделкой обычно стоит дороже на 40–50%, или на 20 000–30 000 руб. за 1 кв. м в зависимости от уровня работ. В сегменте офисов А и Prime эта разница, по оценкам NF Group, приближается к 100% – 43 800 руб. против 22 216 руб.
Из-за недостатка качественных объектов с ремонтом такие варианты могут предлагаться по ставкам существенно выше рынка, особенно если они расположены в востребованном районе, подчеркивает руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерина Белова.
И дорожает аренда офисов с отделкой тоже быстрее – на 37% за последний год против 4,8% на офисы без ремонта, утверждает Зимина. Похожая статистика и у IBC Real Estate: по сравнению с первым полугодием 2024 г. запрашиваемые ставки на помещения в бетоне выросли на 6%, а с отделкой – на 42%. В условиях растущей стоимости отделки интерес арендаторов сосредоточен на максимально готовых к въезду площадях, отмечает Белова.
По итогам сделок аренда офисов с ремонтом тоже растет опережающими темпами, отмечают в CMWP. По словам Афанасьевой, судя по транзакциям, которые были закрыты в январе – августе, ставки в помещениях в объектах классов Prime, А и B без отделки за год подорожали в среднем на 18,9% (до 29 101 руб. за 1 кв. м в год), а с ней – на 29% (до 29 448 руб.). Небольшую разницу в цене эксперт объясняет тем, что сделки аренды помещений в бетоне единичны и все заключались в новых, более дорогих бизнес-центрах. А 80% транзакций с отремонтированными лотами были закрыты в объектах, введенных до 2014 г.
Подпишитесь на «Ведомости» в Telegram
Читайте также:
«СПБ биржа» впервые провела экспортную сделку по поставке пиломатериалов в КНР
В Кемеровской области количество вакансий в угледобыче снизилось на 40%
