Как инвестора теряют деньги в сделках под залог земельных участков 😦
Год назад я получил предложение от компании "Х", казалось бы очень заманчивое. Компания у которой (по их словам) около 10 млрд активов в земле привлекает деньги под стройку и выкуп новых участков. Готовы платить 40% годовых с выплатой раз в год, при этом под залог их земельных участков.
Первый раунд переговоров, они сразу дали дисконт к рыночной цене 1 к 2. Мы начали торговаться дальше, снизили дисконт до примерно 1 к 2,5 (было довольно просто, мы насторожились). Запросили кадастровые номера и документы и вот тут началось самое интересное.
Чаще всего в залог они отдают свои же участки, которые находятся где-то в полях, где нет дороги и ничего кроме травы и рендера. Или же участки, на которых согласно ГПЗУ (которое мы специально запросили и ждали 2 недели), нельзя строить.
Но самый "прикол" заключается в стоимости и самой оценки. Они на авито выкладывают огромное количество своих же обьявлений и ставят оценку например 140к за сотку. Потом инвестору отдают в залог по оценке 60 - 70к рублей за сотку. Однако, с торгов они выкупают за 6к рублей за сотку. Я приложил скрин с торгов и стоимостью на те участки, которые мне предлагали.
То есть даже если они не отдадут вам деньги через год, то они уже заработают 10х сразу на том, что "продали" вам землю через займ.
Самое гениальное на самом деле кроется в их бизнес-модели. Поскольку они из 40 млн стартового капитала (насколько я помню) в 2019 году, сделали себе банк земли с оценкой 10 млрд (опять по их же словам) к 2025 году.
Поэтому, набираем 100 огней на этом посте и я детально расспишу и раскрою почему, как инвестор, не готов сюда идти (и дело не только в оценке земли в залоге).
P.S. К cамой компании у меня вопросов каких-то нет, они делают свой бизнес. В рамках поста я хотел показать, как можно дать деньги в залог и уже на входе все потерять и почему нужно быть осторожными с такими предложениями.
📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора
📍Сообщество единомышленников "Капитал"
