Выбор и покупка дома – важный шаг для любого человека. Многим представляется картина загородного уединения, где нет городского шума и пыли. Но каждая серьёзная покупка требует не менее серьезной подготовки к ней, иначе существенно возрастает риск приобрести проблемный актив.
В данной статье освещаются некоторые технические параметры, на которые стоит обратить внимание при покупке загородной недвижимости (моменты, связанные с выбором локации и юридическими тонкостями не рассматриваются – этой информации достаточно много на других ресурсах). Речь идет о тех критериях оценки недвижимости, когда вы приехали непосредственно на осмотр интересного вам объекта.
Основные критерии оценки.
1) Необходимо затребовать у застройщика проектную документацию и фотографии скрытых этапов работ на объекте. Если дополнительно к этому будет предоставлена надлежащим образом оформленная исполнительная документация – плюс в карму строителям. В дальнейшем вы можете показать эти данные специалистам, которые смогут дать объективную оценку качества работ. И наоборот – если эту информацию вам предоставить не могут под разными предлогами (фотографии не делали, проект не разрешают показывать и т.д.) – стоит серьёзно задуматься над целесообразностью покупки именно этого дома. А лучше поискать другой.
2) Осмотр всегда начинается с внешней облицовки здания. Подавляющее большинство продаваемых домов имеет фасадное утепление по технологии СФТК или «мокрый фасад». Не буду утомлять техническими нюансами, скажу лишь, что данная технология очень требовательна к культуре выполнения монтажных работ и качеству используемых материалов. А с этим в современном строительстве очень часто возникают большие проблемы. Уделите внимание угловым элементам фасада: наличие трещин в углах оконных и дверных проемах в новом доме (до 2 лет) говорит о нарушении технологии. На фасаде не должно быть влажных пятен на поверхности. Их присутствие может свидетельствовать о влагонакоплении в изолирующем слое фасада. Если хоть один из этих моментов присутствует – ищите другой дом. Проблемы при дальнейшей эксплуатации будут только усугубляться вплоть до обрушения фасадной системы.
«При сильном увлажнении вес минеральных плит толщиной 200мм и плотностью 100кг/м2 может составить около 40кг/м2. 25м2 стены с подобным увлажнением может сформировать вес в 1тн только за счет утеплителя. Если прибавить к этому вес штукатурного слоя и ошибки в монтаже плит утеплителя к стенам дома, то результат может быть весьма печальным».
3) Существенное количество несущих конструкций домов возведены с использованием блоков из газобетона. Выпускаются по ГОСТ 31360-2007. Плотность - важнейший параметр, определяющий выбор. Маркируется буквой «D», измеряется в кг/м3. Наиболее распространены марки D300, D400, D500 и D600. Вторая характеристика – прочность. Как правило, чем выше марка, тем выше прочность и устойчивость к влагонакоплению, но ниже теплопроводность.
«Когда строят сами для себя, стараются брать марку D600. Для домов на продажу чаще всего идет D500: применение данного газоблока требует просушки перед выполнением внутренних отделочных работ до 4-6% влажности. Все, что ниже D500 я считаю лучше не рассматривать к покупке».
Данный материал с уличной стороны обязательно должен быть защищен фасадом от воздействия внешней среды, иначе промерзание и разрушение стен вам гарантировано.
Так же обязательным для строений, выполненных из такого типа материала является применение армирующего пояса – монолитная бетонная лента, армированная арматурой и проходящая по всему периметру стен. Необходим для равномерного распределения нагрузки и под устройство кровли (для монтажа мауэрлата).
Устанавливается на каждый этаж дома. Если этого важного элемента нет – можно заканчивать осмотр. Ничего хорошего этот дом в дальнейшем владельцам не принесет, кроме трещин в конструкции (на примере ниже пояс заменен кирпичной кладкой, что не допустимо для несущих стен из газоблока).
4) Если монтаж кровли сделан с применением древесины, то отклонения можно увидеть уже на этапе визуального осмотра:
- Неправильный монтаж пароизоляции: стыки пароизоляции должны быть проклеены скотчем. Пароизоляция заведена на стены и стык также проклеен. Нарушение в виде вырывов, надрезов на поверхности не допустимы. Должна обеспечиваться непрерывность и герметичность всей поверхности с примыканиями к конструкциям помещения.
- Применение пиломатериала с грибковыми отложениями: даже после антисептирования сохраняется риск распространения плесени. Относительно влажная и теплая среда внутри дома будет активно этому способствовать. Результат не трудно себе представить.
- Провисание утеплителя (пузыри на поверхности пароизоляции). Причин может быть несколько: неправильный монтаж, неподходящая марка утеплителя, применение древесины естественной влажности (изменение геометрии стропил) и т.д.
Итог один – мостики холода и промерзание кровли. Нужно разбирать и смотреть в чем причина.
5) Качество древесины является определяющим фактором и в каркасном домостроении. Основной характеристикой применяемого пиломатериала является влажность.
«Влажность свежесрубленной древесины демонстрирует широкий диапазон — от 30% до 120%, что обусловлено биологическими особенностями пород и сезонными факторами.
В каркасном домостроении предъявляются повышенные требования к влажностному режиму конструкционных материалов: оптимальный уровень составляет 14–15%. При таком значении достигается баланс между механической прочностью, геометрической стабильностью (минимальная усадка после сборки) и биологической стойкостью. Критическим порогом для предотвращения гнилостных процессов считается влажность 22%, при которой активность разрушающих микроорганизмов подавляется.
Нормативный документ СП 64.13330.2011 «Деревянные конструкции» регламентирует использование пиломатериалов с влажностью не выше 15% для малоэтажных жилых зданий (класс эксплуатации 1). Для вспомогательных сооружений (теплицы, сараи, временные постройки — класс 3) допускается применение древесины с влажностью до 20%, что связано с менее строгими требованиями к долговечности и деформационной устойчивости».
Таким образом, точный контроль влажности на каждом этапе производства и эксплуатации становится ключевым фактором для обеспечения надежности деревянных конструкций».
Стоит отметить, то поиск качественного пиломатериала является основной головной болью для ответственных и надежных подрядчиков.
Степень влажности определяется влагомерами, степень герметичности конструкций - аэродверью.
На последнем способе стоит остановиться подробнее. Суть метода заключается в принудительном создании перепада давления между внутренним пространством здания и окружающей средой. Для этого в дверной проем монтируется специальная камера с вентилятором (аэродверь), которая выкачивает или нагнетает воздух, формируя разницу давлений.
В процессе измеряются параметры воздушного потока, проходящего через щели и неплотности в конструкции здания, что позволяет количественно оценить уровень инфильтрации. Результаты теста отражают энергоэффективность оболочки дома, выявляют слабые места (окна, стыки, вентиляция) и соответствуют нормативам, таким как ГОСТ Р ЕН 13829 или ASTM E779. Метод применяется на этапе ввода объекта в эксплуатацию или при модернизации для повышения экологичности и комфорта. Использование совместно с тепловизором в холодное время года позволяет выявить мельчайшие нарушения в герметичности конструкции. В летний период может использоваться совместно с генератором дыма, т.к. отсутствует значительный перепад температур между помещениями дома и улицей.
Если застройщик не проводил данные испытания - придется это делать самим или искать другой вариант. В первую очередь это необходимо делать для каркасных домов как на этапе строительства, так и перед приемкой дома.
Заключение.
Целью данного материала является обозначение ключевых ориентиров для покупателей загородной недвижимости. Разумеется, здесь не рассматриваются абсолютно все аспекты, требующие внимания (состояние фундамента, качество кладки, кровельного покрытия и пр.). Однако до детального анализа этих элементов имеет смысл доходить только при условии соблюдения базовых требований, описанных в статье. Если первичная диагностика выявляет критические дефекты в конструкции здания, дальнейшая проверка теряет смысл — вероятно, стоит перенаправить усилия на поиск более надежного варианта.
Мы готовы проконсультировать Вас по возникающим вопросам при покупке недвижимости, в том числе дистанционно по видео или фотографиям.
Читать также:
Антирекорды рынка ИЖС и качество возводимых каркасных домов.
Винтовые фундаменты: конструктивные особенности и эксплуатационные аспекты.
Кровельные работы: честность и репутация.