В одной из публикаций я писал, что сейчас выгоднее держать свободные деньги на вкладе, чем досрочно погашать ими ипотечный кредит, если речь идет об ипотеке, полученной на льготных условиях (под 6-8% годовых).
Поступил вот такой вопрос: почему это выгоднее?
Расскажу сначала в общем плане, затем разберу конкретный пример, указанный в комментарии.
Итак, подавляющее большинство ипотечных кредитов, выдаваемых в последние годы, выданы с аннуитетной схемой погашения. Это когда все платежи по кредиту производятся равными суммами, а меняется лишь соотношение тела по кредиту и процентов внутри этой суммы.
Такая схема менее выгодна заемщику и более выгодна банку (при одинаковой процентной ставке переплата по кредиту в этом случае выходит значительно больше, чем по классической схеме погашения, когда гасится отдельно тело кредита и отдельно проценты). Собственно, по этой причине всех планомерно и "пересадили" на аннуитет.
Подробное описание этой схемы и ее сравнение с классической с примерами - в отдельной статье:
Когда заемщик досрочно гасит кредит с аннуитетной схемой погашения - он, фактически, погашает последние по графику платежи, в которых основная часть аннуитетного платежа приходится на тело кредита и минимальная - на проценты. За счет этого, соответственно, ему в дальнейшем начисляется и меньше процентов, и срок кредита он себе тоже этим сокращает.
Если по кредиту начисляется, допустим, 6-8% годовых, а по вкладу - 20-22%, то, разумеется, имея свободные деньги, выгоднее разместить их на вкладе, чем досрочно погасить кредит.
Потому что вклад будет в этом случае приносить примерно втрое больше процентов, чем будет начисляться за это же время по аналогичной части кредита. Соответственно, из полученных по вкладу процентов заемщик сможет гасить процентную часть кредита, и при этом у него будет оставаться еще примерно две такие же суммы.
Переходим к предложенному примеру:
У меня платёж по ипотеке 9552, в мае я сделал частично- досрочное погашение не сумму 10998 рублей, то есть всего внёс 20500. А 10998 я внёс сверху, тем самым уменьшив переплату по процентам примерно на 18000. Ипотека у меня под 11,4%. Если бы я эти 10998 положил на вклад под 20 процентов, то сколько лет мне пришлось бы ждать, чтобы эти самые 10998 принесли мне доход в 18000, которые я заработал одним моментом , сделав частично досрочное погашение?!
Внеся досрочно 10998 рублей, человек погасил последний по списку аннуитетный платеж, состоящий преимущественно из тела кредита, а также часть предпоследнего платежа, тем самым, уменьшив проценты, которые начислялись бы именно на эту досрочно погашенную сумму.
Для упрощения представим, что эти платежи полностью состояли из тела кредита, тогда сумма ежемесячно начисляемых на них процентов составила бы 10998*0,114/12 = 104 рубля.
Откуда взялось снижение переплаты по процентам 18000? Вероятно, это 173 месяца, остающиеся до полного погашения кредита, тогда это действительно, примерно так.
А разместив эту же сумму на депозите под 20% годовых, человек получал бы сейчас ежемесячно 10998*0,2/12 = 183 рубля. Из них 104 можно было бы добавлять к ежемесячному погашению кредита, и 79 рублей оставалось бы сверху. Их можно было бы даже капитализировать к сумме вклада при переразмещении, чтобы он приносил еще больше дохода.
Эта выгода существовала бы до тех пор, пока ставки по депозитам не сравнялись бы со ставкой по кредиту, и не пошли бы еще ниже. В этот момент целесообразно было бы не переразмещать депозит дальше, а досрочно погасить кредит всей суммой накопившейся на вкладе за счет постоянной докапитализации.
То есть, выгода есть до тех пор, пока ставка по депозиту превышает ставку по кредиту. Когда наоборот - выгоды, соответственно, нет. Когда превышение такое существенное, как сейчас - выгода особенно очевидна.
Автор вопроса далее пишет:
Вот у меня сумма сверху 10998, которую я сверху внёс на частично досрочное погашение, сэкономив ПРЯМО СЕЙЧАС около 18000 рублей. Я специально посчитал в калькуляторе сложных процентов, сколько мне нужно будет ждать чтобы получить эти самые 18000 если я положу эту самую доплату 10998 на вклад под 20%. Дак вот у меня получилось примерно 5 ЛЕТ!!!! Понимаете разницу? В случае с досрочном погашением я получаю 18000 ЗДЕСЬ И СЕЙЧАС, а в случае со вкладом эти 18000 я получу только через 5 лет да и то, если ставка останется такой же.
Вся суть в том, что эта сумма и так отправится на досрочное погашение, но потом, когда вклад перестанет приносить больше, чем требует кредит. А пока разница в ставке в пользу вклада, можно держать вклад и ежемесячно выигрывать от этого, как показано в расчетах выше.
Подписывайтесь на телеграм-канал Финансовый гений, чтобы получать еще больше полезной информации и оперативно отслеживать выход новых публикаций на сайте и в Дзене.
Поблагодарить автора можно через донат. Кнопка доната справа под статьей, в шапке канала или по ссылке. Это не обязательно, но всегда приятно и мотивирует на фоне падения доходов от монетизации в Дзене.
