Доброе утро, день, вечер, уважаемые читатели и подписчики.
Во первых строках сообщаю: Телеграм канал Crush Ladies временно пришлось сделать закрытым, по объективным причинам. Прямо в праздники случилось нашествие ботов, прям авианалет какой то. Пришлось отбиваться в два приема: сменить статус канала на "закрытый, вход по приглашению" и вычистить ботов. Поскольку на ботах не написано, кто они, мне под горячую руку попались мирные пользователи с подозрительными (на фоне атаки) никами.
Поэтому, тем, кто не может нас найти: вот ссылка-приглашение CRUSH LADIES. Но хочу сразу предупредить: спамеров ставлю в черный список без предупреждений и без права на апелляцию.
Продолжим разговор про удивительные приключения договора жилищного найма, заключенного на год в 2019 году.
Предыдущая часть здесь:
Я обещала поделиться инфой и своими соображениями по поводу еще одного нюанса "дела о договоре" - госрегистрации договора жилищного найма а также его отсутствия в том самом договоре. Делюсь.
Напоминаю, государственной регистрации договора жилищного найма в тексте Решения (первоисточник здесь) посвящены следующие прочувствованные слова:
".....регистрация договора в Росреестре не проведена по вине ответчика (он же Наймодатель - ЕГ), действия которого препятствовали данной регистрации."
"..... Что касается требований истца (он же Наниматель -ЕГ) об обязании ответчиков (Наймодателей - ЕГ) зарегистрировать договор найма в Управлении Росреестра по Москве, суд исходит из следующего.
Из материалов дела следует, что государственная регистрация договора была приостановлена Управлением Росреестра по причине наличия в документе исправлений и приписок, внесённых, по утверждению ответчиков, самим истцом. Каких-либо доказательств противоправных действий со стороны ответчиков истцом не представлено."
Что получается по материалам дела:
1) поскольку изначально договор был заключен на срок 12 месяцев (то есть "не менее года", как написано в статье 674 Гражданского кодекса России, он подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.
2) наниматель квартиры, в суде выступавший в качестве обиженной стороны, то есть истца, утверждал, что госрегистрация договора не была проведена, так как от нее уклонялся ответчик, он же наймодатель квартиры.
3) суд не поверил обиженному котику на слово, и установил: попытки провести государственную регистрацию договора таки были, но не увенчались успехом по простой причине: регистратор увидел в договоре исправления и приписки, внесенные чьей то шаловливой ручкой и не согласованные сторонами, то бишь наймодателем и нанимателем.
Вот как бы вы поступили на месте чиновника?
Вы сидите в окошке, принимаете договоры и ставите на них штампик "Зарегистрировано". Вы же должны сперва прочитать этот договор, хотя бы на предмет того, чтобы увидеть на нем подписи сторон - иначе это вообще не договор, а так... прожект.
Вы открываете договор и видите: в пункте "Договор заключен сроком..." слова "на двенадцать месяцев" зачеркнуты, и поверх ручкой написано "на пять лет".
В пункте "Сумма договора **** рублей в месяц" - дописано от руки "И не подлежит пересмотру в сторону увеличения в течение всего срока действия договора".
В статье об оплате - вручную внесена запись "Оплата производится на банковскую карту ****** Нанимателя". Ну и еще что там можно добавить в свою пользу?
И нигде, ни рядом с исправлениями, ни в "подвале" (чистое место, остается на последней странице ниже подписей сторон), ни на обороте последней страницы - нет надписей о том, что приписки и исправления сторонами согласованы и приняты. С подписями сторон и датой или датами внесения исправлений.
Чиновнику на регистрацию принесли исчерканный (скорее всего нанимателем) договор, нигде не написано, что наймодатель с этими исправлениями согласен - регистрировать такое нельзя.
Тут все, на самом деле очень просто. Судите сами.
Государственная регистрация договора, заключенного на срок не менее года осуществляется на основании заявления сторон договора (см ст. 51 п 2 Закона РФ № 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости). Приходит один наниматель и требует чтобы договор зарегистрировали - отказ. Приходите вместе с наймодателем.
Государственная регистрация приостанавливается регистратором (см ст 26 того же Закона о государственной регистрации недвижимости, п 1, подпункт 7) в случае, "когда форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации".
Какие же именно требования законодательства РФ были нарушены, спросите вы? Обратимся к Общей части Гражданского кодекса России.
ГК - это вообще моя любовь, о нем можно говорить бесконечно и восхищаться его мудростью и предусмотрительностью. Но в данном случае нам нужна только статья 160 "Письменная форма сделки" первого параграфа "Понятие, виды и формы сделок" главы 9 ГК "СДЕЛКИ".
А статья 160 ГК , ее первый пункт говорят нам вот что:
"Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами."
Напомню, что согласно статьи 674 ГК РФ (см выше) договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Из чего следует, что все условия договора должны быть подписаны ее сторонами. Если в тексте договора обнаружены условия, внесенные одной стороной (в данном случае даже неважно, какой именно) и не согласованные путем подписания другой - договор не считается соответствующим требованиям законодательства РФ, в данном случае - требованиям к сделкам, совершенным в письменной форме. Резюме госрегистратора - приостановить. Приходите с согласованными условиями договора.
Тут есть еще одна тонкость, которую необходимо понимать. То, что регистрирующий орган признал договор не соответствующим требованиям законодательства РФ - не делает этот договор недействительным. Договор продолжает действовать, пока стороны этого хотят, или пока его не признал недействительным суд. Регистратор всего навсего констатирует, что договор в том виде, в каком он предоставлен на регистрацию, зарегистрирован быть не может. Если это понятно, кивните и идем дальше.
Обратимся в третий раз к статье 674 моего любимого ГК РФ чтобы прояснить окончательно момент с госрегистрацией договора. И увидим, что скорее всего истец (он же наниматель) эту статью не читал. Или читал, как обычно - на скорость и "базово". Ибо полностью условие об обязательной регистрации договора звучит так:
"Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним."
Ключевое слово тут - обременение права собственности. То есть, речь ни о переходе права, ни об особом правовом статусе долгосрочного договора жилищного найма, не идет.
Просто-напросто законодатель, как всегда, исходил из принципа целесообразности.
Допустим, живет на свете такой потенциальный наймодатель: дедушка (или бабушка) семидесяти с лохматым хвостиком лет. В городе у него (нее) хорошая квартира, но жить он (она) предпочитает на теплой даче за городом. И сдавать квартиру приличным кредитоспособным людям - неплохая прибавка к пенсии, чтобы хватало не только на хлеб и лекарства, но еще и на сливочное масло и шоколадные конфеты по праздникам.
Представим себе, что наш наймодатель, найдя подходящего нанимателя, решает не заморачиваться ежегодно с продлением договора, а подписать его сразу на пять лет. И пять лет спокойно себе рассчитывать на эти самые шоколадные конфеты к праздникам, или даже откладывать часть или всю плату на депозитный счет. Откуда-то же получаются у некоторых бабушек (реже - дедушек) сотни тысяч рублей в "кубышке", те самые деньги, которые выманивают жулики?
Так вот, в этом случае закон предписывает наймодателю и нанимателю, подписавшим договор жилищного найма сроком от года до пяти лет (больше нельзя, только через дополнительное соглашение) - взяться за руки, дойти до ближайшего офиса Росреестра, и подать договор на госрегистрацию. С тем, чтобы Росеестр отметил - на эту квартиру действует обременение.
Обременение заключается в том, что собственник предоставил свою квартиру нанимателю в наем до такого то числа такого то года. И если (или когда) квартира перейдет по наследству, будет подарена, или продана - новый владелец должен знать, что в ней живет, временно, разумеется, наниматель. Один или с семьей. А может, даже, и с кошками-собаками, это как в договоре написано. И что, если новый владелец не захочет ждать истечения срока найма (а там, как мы помним, надо еще за три месяца предупредить нанимателя о том, что договор заканчивается и продолжать его собственник не намерен), то ему, новому собственнику, как то придется самому решать вопрос с нанимателем - по хорошему или по плохому, как получится.
То есть, вы поняли суть? Государственная регистрация договора жилищного найма сроком от года и более - это не такая же регистрация, какая должна быть при перемене собственника. Эта регистрация не фиксирует нового статуса квартиры или ее хозяина. Такая регистрация, регистрация обременения - как красная лампочка для будущих или потенциальных хозяев квартиры - покупателей, наследников, одаряемых. Вы вступаете в наследство, или покупаете, или получаете квартирку в дар от благодарной за уход и любовь бабушки. Имейте в виду,что квартирка сейчас стоит не пустая - в ней живет жилец и на законных основания. Только и всего.
Обременения, кстати сказать, бывают разные, как добровольные, так и принудительные. К добровольным обременениям, кроме долгосрочного найма, относятся, например, залог недвижимого имущества и траст, то есть передача имущества в доверительное управление. Принудительное обременение может быть в форме ареста , по решению суда или определению службы приставов.
И что же в результате мы имеем с гуся получаем?
Был договор жилищного найма в 2019 году. Договор был один на две рядом расположенные квартиры, принадлежащие одним и тем же собственникам. Договор изначально был заключен сроком на 12 месяцев, поэтому собственники его в качестве обременения не регистрировали, просто не посчитали нужным. Думали, год пройдет, наниматель с семьей съедет, тогда и будем думать , что дальше делать с квартирой, точнее с двумя квартирами - может, объединить их в одно владение, тогда надо собрать документы и сдать на госрегистрацию нового объекта недвижимости. Может, надо сделать ремонт. Может, продать просто как две квартиры. Тут мы можем только догадываться. Но факт в том, что договор изначально был заключен на год, и о том, что сделка может затянуться на пять лет, скорее всего владельцы тогда, в 2019 году не думали. Так прошел год, наступил второй, и третий и четвертый. И до поры до времени всех все устраивало. Договор просто продляли "автоматом", закон этого не запрещает.
А в 2024 году, когда у нанимателя (он же истец в суде) произошли какие то жизненно важные изменения - он, наниматель, решил отнести договор на госрегистрацию, самонадеянно и невежественно полагая, что после таковой договор из соглашения о временной передаче квартир в пользование за плату станет, фактически ордером на эту квартиру.
Но фокус, опять таки не удался. Я не нарколог и не психиатр, поэтому оценивать статус факира я не буду.
Но могу сказать вот что: поскольку мотивированное решение по тому самому делу датировано 21 апреля, то чисто теоретически до 21 мая у истца (он же наниматель) есть время подать апелляцию на решение суда и оспорить то, что его требования остались без удовлетворения. Будет ли он это делать? Время покажет.
А я, как всегда с нетерпением жду ваших замечаний, вопросов, предложений. Пароль - "крашеные старушки". Ваша неравнодушная Елена Гор.