В России насчитывается около 40 тысяч многоэтажных зданий, возведенных без разрешения. Происходит ли это стихийно или по чьему-то умыслу, и как люди живут в этих самостроях?
Региональные власти могут стать препятствием для строительства самостроев многоэтажных домов. Но, не всегда делают.
В России насчитывается приблизительно 40 тысяч многоэтажных домов, построенных без разрешения, подобных тому, где в Махачкале произошел взрыв газа. Эксперты рассказали о причинах появления таких объектов и о способах легализации проживания в них.
Около 2010 года в южных регионах России наблюдался всплеск возведения нелегальных многоэтажных домов, высотой от пяти до семи этажей. В то время популярной схемой было заявлять в проекте трехэтажное строение, а затем незаконно достраивать еще два этажа и вводить его в эксплуатацию через судебные инстанции. При этом все жилые единицы реализовывались на стадии строительства.
90% подобных объектов страдают от технических недостатков в инженерных сетях или не полностью отвечают нормам законодательства. Краснодар в этом отношении выделяется особенно ярко: там целый микрорайон был возведен по такому принципу. В Ростове-на-Дону и на Кавказе наблюдалась аналогичная ситуация, хотя и в меньших масштабах. Появление термина "обманутые дольщики" и явления "недостроев" приурочено именно к периоду строительства таких домов. В то время недобросовестные застройщики, которым не удавалось реализовать подобную схему, просто бесследно исчезали с вверенными им средствами.
В одном из таких судебных процессов с самостроем-ДДУ участвовала адвокат МКА "Лекс" Чурсинова Анастасия. В ходе сбора доказательств выяснилось, что в контролирующих органах отсутствует каккая-либо информация о строящихся объектах. Как же так, ведь многоквартирный дом не запонка, не утаишь?
Вопрос незаконных построек вновь поднимается в информационном поле, как правило, после происшествий. Бывали случаи, когда власти регионов заявляли об отсутствии таких домов, но жители предоставляли нам соответствующую информацию. К тому времени по всей стране насчитывалось около 40 тысяч подобных домов. Для иллюстрации масштаба: в России ежемесячно в эксплуатацию вводится около тысячи многоэтажных новостроек.
Южные регионы, Краснодарский край и Северный Кавказ страдают от этой проблемы в наибольшей степени. В Дагестане, два года назад было зарегистрировано около 500 домов, официально признанных самостроями (судебным решением принято решение о сносе). Экспертиза девятиэтажного самостроя проводилась, а спустя несколько месяцев его уже возвели на 15 этажей.
В абсолютном большинстве многоэтажных самостроев обнаруживаются технические проблемы в инженерных системах. Это лишь минимум...
Ситуацию усугубляет тот факт, что в этих регионах до сих пор строительство домов преимущественно осуществляется наличными, без использования счетов эскроу и проектного финансирования. Все сделки заключаются на основе личных договоренностей.
Строительная компания, реализуя квартиры, может заключить с покупателем предварительный договор или выдать расписку, гарантируя передачу определенной площади. Покупатели, не всегда разбирающиеся в юридических тонкостях, видят, что застройщик уже возвел десять домов (построенных по единой схеме), в которых проживают люди. Важно также то, что квартиры в этих домах стоят на 30%-40% ниже, чем аналогичные квартиры, построенные в соответствии со всеми нормативными требованиями. Строитель не вложил средств в подготовку документации, не прошел государственную экспертизу и не подключил коммуникации.
Дом построен, люди въезжают, но официального подтверждения его правового статуса нет. В этом случае покупатель обращается в суд, предъявляя расписку и другие документы, и просит суд признать его собственником этой площади, так как он уже перечислил застройщику все деньги. Суд на данном этапе рассматривает только спор между двумя сторонами и решает, может ли он передать право собственности или нет. Если на данный момент дом не был официально признан подлежащим сносу судебным решением, а его судьба остается неопределенной, то суд удовлетворит иск человека.
После оформления прав на квартиру и заселения, покупатель обращается в электросеть и к газовикам с просьбой подключить жилье к инженерным системам. Отказать ему они не вправе, ведь он собственник и имеет соответствующее право. Однако, никто не контролирует, насколько безопасно выполняется данная процедура, кто ее осуществляет и как.
Есть и другие риски, когда застройщик - физическое лицо, договор ДДУ не заключается. Застройщик получает деньги по распискам. После получения денег, заселения, ремонт, пройдя все "круги судебного ада" жильцы узнают, что между застройщиком и супругой идёт бракоразводный процесс. И супруга претендует на 50% имущества, "недостроя".
Наиболее часто встречающаяся схема - возведение многоэтажных домов на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.
Иногда сносу подвергаются дома уже после того, как жильцы оформили все документы и прописались. Примером тому стал случай в Геленджике в 2022 году, когда был снесен 14-этажный жилой дом, состоящий из 400 квартир.
По словам Ткачева, в 2014 году администрации Ростова-на-Дону и Краснодара составили списки самостроев, подлежащих сносу. В Ростове-на-Дону в этот список вошло около 80 домов, а в Краснодаре - 117 объектов. Однако, масштабного сноса не было, лишь единичные случаи сноса незаселенных домов.
Наиболее распространенная схема - это постройка многоэтажного дома на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.
Несмотря на то, что дома-самострои уже эксплуатируются, их неликвидность на рынке недвижимости обусловлена рядом факторов: отсутствием центральной канализации, высокой плотностью застройки и недостаточной мощностью электросетей, как отмечает Ткачев.
Фактически регионы располагают всеми необходимыми инструментами для предотвращения возведения многоэтажных самостроев. Специалисты стройнадзора могут проверить на строительной площадке, и станет ясно, планируется ли возведение частного дома или многоэтажного здания. В случае несоответствия фундамента заявленному проекту, строительство можно остановить в тот же момент.
В большинстве случаев разрешение споров о самовольном строительстве не представляет особых сложностей. Как правило, администрация муниципалитета, выступая уполномоченным органом, обращается в суд с заявлением о сносе несоответствующей постройки. Суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, принимает решение об обязательном сносе объекта или его приведении в соответствие с строительными и другими нормативными актами. Вопрос о судьбе самовольной многоквартирной постройки, представляет собой куда более сложную задачу. - В первую очередь, снос с правовой точки зрения и в судебной практике рассматривается как крайняя мера и применяется лишь в тех случаях, когда привести здание в соответствие с нормами безопасности невозможно, а само по себе его существование создает опасность для жизни и здоровья людей. Самовольное снесение жилых домов, возведенных или реконструированных без разрешения, невозможно без предварительного решения вопроса о расселении их жильцов в надлежащих для проживания помещениях. В Махачкале, например, жильцы, вероятно, были не осведомлены о многочисленных грубых нарушениях, допущенных недобросовестным застройщиком, и возложить ответственность за негативные последствия самовольного строительства на них было бы несправедливо, как отмечает Кузнецов. В связи с этим, по его мнению, вполне оправдано требование жильцов возмещения убытков, нанесенных им в результате взрыва со стороны застройщика.
Гражданский кодекс допускает возможность оформления права собственности на самовольно возведенные объекты, в том числе многоэтажные. Однако, путь к легализации такой постройки - это непростой и многоэтапный процесс, требующий не только юридических знаний от жителей, но и их готовности к длительной и, возможно, упорной борьбе. Для подтверждения законности владения жильем в данном доме, требуется предоставить документы, свидетельствующие о его приобретении, а также подтверждающие, что сохранение постройки не нарушает прав и интересов других людей и не представляет угрозы их жизни и здоровью (технические заключения, экспертные оценки, результаты проверок). Для легализации дома необходимо сотрудничать с местными властями и надзорными органами, стремясь к урегулированию ситуации в досудебном порядке и получению необходимых согласований и разрешений. Возможно, не все соседи изъявят желание участвовать в этом процессе, а также стоит учитывать, что потребуется финансовое вложение в экспертизы, юристов и госпошлины. Легализация многоэтажки-самостроя - это процесс непредсказуемый, и даже в случае положительного решения суда оформление прав собственности может занять значительное время - от нескольких месяцев до нескольких лет. В случае если дом возведен в водоохранной зоне или на участке, где строительство строго запрещено, легализовать его будет невозможно.
Ваши права нарушают, вы или ваши близкие оказались в сложной ситуации — пишите или звоните, присылайте ваши документы прямо в WhatsApp по номеру: 8-903-720-24-66. Вместе мы найдем выход.
Подписывайтесь:
- Дзен-канал Московской коллегии адвокатов ЛЕКС: https://dzen.ru/id/5b35133e5d0cfc00a8d277cd
- Телеграм-Канал ПравоФакты: https://t.me/pravoft
- Яндекс-Дзен: https://dzen.ru/id/635fa54a6af2fa018966053c
- Задавайте ваши вопросы в комментариях.
- Записаться на консультацию по телефону: 8-495-720-24-66.
- Онлайн консультации в WhatsApp по номеру: 8-903-720-24-66.