«По мнению первого зампреда СБЕРа Александра Ведяхина, именно сейчас происходит колоссальная революция генеративного AI. Топ-менеджер отметил, что искусственный интеллект уже активно трансформирует банковский сектор, без труда вычисляя неблагонадежных заемщиков и справляясь с этим лучше, чем люди».
🤖 А вот я лично думаю, что замена человеческого фактора на ИИ в кредитовании девелоперских проектов приведёт к увеличению отказов в выдаче кредитов. В отличие от менеджеров банка, с которыми мне в разные годы приходилось общаться, системы искусственного интеллекта не имеют KPI по объему выданных кредитов и не получают бонусы за привлечение крупных заемщиков. Алгоритм ИИ будет оценивать риски проектов, не поддаваясь влиянию личных отношений или потенциальных карьерных выгод. Это неизбежно приведет к более консервативной кредитной политике, а ведь банки уже сейчас мыслят в парадигме «как бы чего не вышло».
🔍 Если банки подключают сверхразум к обширным базам данных по рынку недвижимости, алгоритмы смогут одновременно анализировать ценовую динамику в различных локациях, темпы продаж, активность на вторичном рынке, миграционные потоки, обеспеченность инфраструктурой и десятки других параметров. Человекам физически сложно обработать такой объем информации, часто homo sapiens полагаются на упрощенные модели анализа и даже интуицию (!). Очевидно, что ИИ сможет выявлять скрытые риски проектов, непопадающие на радары традиционных методов анализа.
🔏 Но проблема, конечно, не только в технологиях, но и в чрезмерной зарегулированности банковского сектора (и не только в России, кстати). ЦБ РФ опасается повторения ситуации, когда придется выплачивать компенсации вкладчикам из АСВ, поэтому закручивает гайки всё сильнее. Когда к этой регуляторной паранойе добавляется ИИ, не мотивированный на выдачу кредитов, получим проблемки в сфере кредитования проектов в сфере недвижимости. Причем во всех секторах рынка недвижимости - не только в жилье.
💰 На фоне ужесточения банковского скоринга скорее всего произойдет стремительный рост популярности небанковских источников финансирования. Кредитные фонды и краудлендинговые инвестиционные платформы, не подверженные настолько жестокой регуляции ЦБ, скорее всего попытаются заполнить образовавшуюся нишу. Если финальное решение по-прежнему принимают люди, часто готовые рискнуть ради потенциально высокой доходности, то вероятность выдачи займа вырастает. Более высокая процентная ставка – это премия за риск и гибкость в принятии решений, за которую девелоперам придется заплатить.
🌐 Рост небанковского кредитования - мировой тренд. Ещё в 2023 году я писал о том, что небанковское кредитование под залог недвижимости становится глобальным феноменом. По данным крупного игрока сектора KKR, в Европе ещё в третьем квартале 2022 года более 50% новых кредитных выдач было предоставлено не банками, а специализированными компаниями и фондами.
📊 По прогнозам KKR, совокупный годовой темп роста частного небанковского кредитования недвижимости вырастет на 11,1% с 2023 по 2028 год. Заемщики готовы платить премию за доступ к финансированию, и это создает привлекательную нишу для инвесторов. На Западе крупные публичные фонды этого сектора KKR Real Estate Finance Trust, Apollo Commercial RE Finance, Blackstone Mortgage Trust выдают миллиарды долларов кредитов ежемесячно.
📍Итого: развитие ИИ способно вытеснить банки из сферы кредитования девелопмента. Но это будет иметь и обратный эффект - финансирование из небанковских источников станет дороже, а девелоперы постараются перенести возросшие издержки на хрупкие плечики покупателей. Впрочем, у банков останется возможность создавать свои (типа неаффилированные) кредитные фонды и продолжать рубить капусту на кредитовании рискованных проектов застройки картофельных полей.
Когда? Год-полтора, я думаю.
