Потенциальным покупателям недвижимости следует проявлять особую осторожность: участились случаи мошенничества, связанные с продажей земельных участков, непригодных для строительства. Эта проблема актуальна для многих регионов, особенно в популярных для застройки или курортных зонах.
Суть проблемы
Недобросовестные продавцы предлагают к покупке земельные участки, утверждая, что на них возможно строительство жилых домов, дач или объектов для отдыха. Зачастую такие предложения сопровождаются привлекательной ценой.
Однако на практике выясняется, что предлагаемые участки расположены в зонах, где возведение капитальных строений запрещено законодательством. Это могут быть:
- Земли сельскохозяйственного назначения (с видами разрешенного использования, не предусматривающими строительство).
- Земли в границах особо охраняемых природных территорий или других зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).
Как работает схема обмана
- Привлекательное предложение: Участок предлагается по цене ниже рыночной или с акцентом на его "уникальные" возможности для строительства.
- Устные заверения: Продавец активно убеждает покупателя в отсутствии ограничений на строительство, не предоставляя документальных подтверждений или умышленно вводя в заблуждение относительно содержания документов.
- Сокрытие информации: Реальный статус участка и вид разрешенного использования (ВРИ), не позволяющий строить, умалчиваются или искажаются.
Пример: Участок могут рекламировать как идеальный для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), а на деле он может находиться, например, в водоохранной зоне или иметь ВРИ, допускающий только ведение сельского хозяйства без права застройки.
Как защитить себя от мошенничества
Перед принятием решения о покупке земельного участка и, тем более, перед передачей денежных средств, необходимо провести тщательную проверку:
- Запросите документы: Потребуйте у продавца актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на земельный участок.
- Проверьте вид разрешенного использования (ВРИ): В выписке ЕГРН указан ВРИ участка. Убедитесь, что он соответствует вашим целям (например, "для индивидуального жилищного строительства", "для ведения садоводства" – с правом возведения жилого/садового дома).
- Изучите градостроительные регламенты: Ознакомьтесь с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципального образования. Эту информацию можно найти на официальном сайте местной администрации или через публичную кадастровую карту. ПЗЗ определяют, какие виды использования и параметры строительства допустимы для конкретной территориальной зоны, в которой расположен участок.
- Проверьте наличие ограничений (ЗОУИТ): Убедитесь, что участок не попадает в зоны с особыми условиями использования территории, которые могут накладывать запреты или существенные ограничения на строительство (водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, охранные зоны коммуникаций, зоны охраны объектов культурного наследия, санитарно-защитные зоны и т.д.). Эта информация также содержится в ЕГРН и отображается на публичной кадастровой карте.
- Не доверяйте устным обещаниям: Все заверения продавца должны подтверждаться официальными документами. Относитесь с осторожностью к слишком выгодным предложениям.
Рекомендация
Будьте бдительны при рассмотрении предложений о покупке земли. Если вы не обладаете достаточными знаниями в области земельного законодательства и градостроительства, настоятельно рекомендуется привлекать для проверки участка и сопровождения сделки квалифицированных юристов или специалистов по недвижимости. Это поможет избежать покупки проблемного актива и финансовых потерь.
