🗣️ Что будет, если заказчик разорвет договор подряда? Новый закон о стройке и эскроу-счетах.
Вы заказали строительство дома, но с подрядчиком не сложилось. Срывы сроков, завершения, нервы. И вы решили расторгнуть договор. Деньги на эскроу-счету. Вопрос, что теперь с этими деньгами? Кому и как они вернутся? Можно ли сменить подрядчика и не потерять кредитную ставку? А главное, что говорит новый закон, который только что вступил в силу?
🔖 С 1 марта 2025 года начал действовать новый Федеральный закон №186 «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Он затрагивает один из самых острых моментов — расторжение договора строительного подряда.
По ч. 9 ст. 6 этого закона, если договор подряда расторгнут по инициативе заказчика, и стороны согласовали сумму, которую подрядчик должен получить или эта сумма установлена судом, эскроу-агент делит деньги: подрядчику то, что причитается за уже выполненные работы, и заказчику остаток.
А если в процессе уже был кредит? Тут включается важная логика. Если средства на эскроу поступили по кредиту, то и возврат денег идет строго в интересах кредитора. Деньги перечисляются на залоговый счет, связанный с кредитом.
❗️Это важно. Банк остается в приоритете, даже если подрядчик меняется. Но хорошая новость: смена подрядчика — это не катастрофа. Закон позволяет заменять исполнителя, не трогая ипотечный договор и не пересматривая кредит.
Почему? Потому что предметом ипотеки является не договор, а участок или строящийся объект (ст. 340 ГК РФ Федерального закона №102 «Об ипотеке»).
Повлияет ли это на процент по кредиту? Нет. Процентная ставка по кредиту не меняется автоматически при смене подрядчика. Она определяется кредитным договором и может быть изменена только по соглашению с банком. То есть, если подрядчик уходит, а объект строится дольше, кредит остается на тех же условиях.
Исключение: если в вашем договоре с банком прописано обратное. Тогда внимательно читайте текст.
Что важно понимать сейчас. К сожалению, закон новый. Он действует с марта 2025 года. Разъяснений пока нет. Судебная практика не сложилась, поэтому трактовки могут отличаться.
Но ключевое выносите с собой:
✔️ Да, можно расторгнуть договор и не потерять всё.
✔️ Да, можно заменить подрядчика.
❌ Нет, банк не будет автоматически увеличивать ставку.
Однако, как юрист я рекомендую: согласовывайте все суммы письменно, сохраняйте все этапы расчетов. Если дело доходит до расторжения, то обязательно консультируйтесь индивидуально.
Новый закон — это шаг к более прозрачной стройке, но пока не появилась практика, будьте особенно внимательны. Я буду делиться обновлениями и разбором судебных кейсов.
💬 Напишите в комментариях, как вы относитесь к идее смены подрядчика при уже взятом ипотечном кредите. Риск того стоит или лучше перестраховаться?
И не забывайте скачивать 📥 мой чек-лист по договору подряда!
#новыезаконы #строительство #договорподряда #юриствстроительстве #строительныйподряд #стройподряд #бизнесюристМельникова #адвокатМельникова
