Люди выбирают жилье на вторичном рынке вместо новостроек по различным причинам. Некоторые стремятся быстрее переехать и не хотят ждать завершение строительства. Другие хотят приобрести жилье в определенном районе или доме, где новостроек может не быть. Есть и те, кто сомневается в качестве строительства новых квартир.
Однако вторичное жилье — это не всегда советская типовая хрущевка с низкими потолками и тонкими стенами. Например, квартиры в сталинских домах — по-прежнему один из самых дорогих объектов на вторичном рынке. Относительно новые монолитные и кирпичные многоэтажки, построенные после 2010 года, — не тесные кухни, а современная планировка с отлаженными коммуникациями и обустроенной инфраструктурой. А отреставрированные исторические здания, переоборудованные под современные элитные клубные дома, это отдельный вид, который часто относится к элитным новостройкам. Также стоит упомянуть и про так называемое “новое вторичное” жилье. Юридически жилье становится вторичным, когда оно переходит от застройщика в собственность третьего лица, то есть такие квартиры могут находиться в недавно сданном доме.
Если вы хотите побыстрее улучшить свои жилищные условия, не стоит хвататься за первую попавшуюся квартиру. Не торопитесь — найти подходящее жилье за несколько дней вряд ли возможно.
1. Определиться с потребностями
Прежде чем отправляться на поиски квартиры, важно четко определить, что именно вы ищите. Какое количество комнат вам необходимо? Какой район для вас предпочтителен? Какой бюджет вы готовы выделить на покупку? Какая инфраструктура для вас важна? (школы, детские сады, магазины, транспорт).
Четкое понимание своих потребностей поможет сузить круг поиска и избежать ненужных трат времени.
2. Выбор района
В Москве существуют различные районы с разной инфраструктурой, транспортной доступностью и ценами на жилье.
Центральные районы традиционно имеют высокую ликвидность и стоят дороже, но их стоимость также продолжает расти. Высокие цены, но отличная инфраструктура, близость к основным достопримечательностям и хорошая транспортная развязка. Спальные районы интересны тем, что квартиры здесь стоят дешевле, а спрос на жилье остается высоким благодаря развитию инфраструктуры и увеличению числа жителей.
Прогуляйтесь по району, в котором присмотрели квартиру. Оцените ваши будущие ежедневные маршруты, близость к метро, магазинам, сервисам, детским садам, школам, поликлиникам и медицинским центрам.
3. Тип дома
Панельные дома создаются из предварительно изготовленных железобетонных панелей. Они являются наиболее доступными на вторичном рынке, однако имеют недостаточную тепло- и звукоизоляцию. Со временем может возникнуть необходимость в ремонте из-за трещин или других дефектов. Квартиры в таких домах чаще всего дешевле, но стоимость на них постепенно будет снижаться.
Монолитные дома, как правило, имеют высокую прочность и устойчивость к внешним воздействиям. Квартиры в таких домах часто имеют нестандартные и индивидуальные планировки. Монолитные стены обеспечивают хорошую теплоизоляцию по сравнению с панельными домами.
Кирпичные здания считаются наиболее качественными и дорогими. Отличаются прочностью и долговечностью. При покупке квартиры в таком доме можно не волноваться о тепло- и звукоизоляции. Кирпичные здания обычно выглядят более привлекательно и могут вписываться в разные архитектурные стили. Однако стоит иметь в виду, что в кирпичных домах сложно проводить перепланировку, так как большинство стен являются несущими.
4. Выбор дома
Сталинская застройка представляет собой величественные архитектурные ансамбли вдоль главных магистралей города и в хороших районах. Среди них можно выделить дома, построенные до Великой Отечественной войны, с роскошным лепным декором и просторными квартирами. Также есть и послевоенные постройки, которые нередко отличаются богатым оформлением, но уже с меньшей квадратурой.
Большинство сталинских домов построено с бетонными перекрытиями и имеют классическую, проверенную временем технологию строительства с прочными стенами из керамического кирпича. В основном сталинские квартиры покупают люди, для которых жилье в таком доме это не только надежные стены, но и престижное расположение, развитая инфраструктура, а также комфортная историческая обстановка.
Обеспеченные покупатели, желающие приобрести жилье в Москве, ориентируются не только на современные жилые комплексы. Высоким спросом продолжают пользоваться квартиры в зданиях, построенных в XIX и начале XX веков. Эти исторические здания находятся в центре города — на Пречистенке, в районе Арбата, около Патриарших прудов и в Замоскворечье. Цены на жилье варьируются и зависят от площади, видовых характеристик и состояния самого здания. Часто в таких особняках проведен капитальный ремонт с заменой перекрытий и коммуникаций. Некоторые дома отреставрированы в рамках редевелопмента и переоборудованы в премиальные клубные дома. Брокеры подчеркивают, что важным аргументом при выборе такой недвижимости является ее локация. Ведь бывшие доходные дома находятся в историческом центре Москвы, в пределах Садового или даже Бульварного кольца, на живописных и спокойных улочках. Привлекательность этих зданий также обусловлена их архитектурой, которая отличается изяществом и масштабностью. Большая площадь квартир также играет важную роль.
Квартиры в домах, построенных 2010 – 2015 годах — это современное жилье, отличающееся чистотой, качественным ремонтом, улучшенными планировками и благоустроенной территорией. В таких домах установлены новые коммуникации. Нередко в них можно встретить продвинутые инженерные системы, такие же как в современных новостройках (например, очистки воды и воздуха).
5. Состояние квартиры
При выборе квартиры на вторичном рынке очень важно обратить внимание на состояние жилья. Узнайте, когда проводился последний ремонт и какие строительные материалы использовались. Проверьте состояние электрики, водопровода и отопления. Убедитесь, что планировка квартиры соответствует вашим требованиям. Собственник обязан предоставить технический паспорт объекта. Если в квартире была проведена перепланировка, эта информация должна быть отражена в паспорте. Незаконная перепланировка может повлечь за собой множество проблем. Вам потребуется восстановить предыдущие перекрытия за свой счёт, что требует как финансовых, так и временных затрат. Кроме того, если вы собираетесь приобретать недвижимость с помощью ипотеки, банк будет внимательно проверять объект, включая наличие незаконной перепланировки.
6. Правовые аспекты
Прежде чем окончательно остановиться на каком-либо варианте, внимательно ознакомьтесь с правовой стороной сделки. Убедитесь, что у продавца есть все необходимые документы на квартиру. Проверьте, нет ли на квартире обременений, залогов или других ограничений. Разумеется самым безопасным вариантом будет покупка жилья через агентство недвижимости, где есть собственные юристы в сфере недвижимости.
Заключение
Покупка квартиры на вторичном рынке в Москве — серьезный шаг, требующий внимания к деталям. Определение потребностей, выбор района, оценка состояния квартиры и юридическая проверка — ключевые моменты, которые помогут вам сделать правильный выбор. Не торопитесь и тщательно анализируйте каждое предложение, чтобы найти жилье, которое будет радовать вас долгие годы. Если же вы хотите сэкономить время и подобрать действительно достойный вариант — воспользуйтесь услугами профессиональных брокеров, например, из One Moscow.