Айтишник Никита Чискидов купил землю в поселке «Новое Неготино» под Тверью для строительства дома. Но в 80 метрах пролегает газопровод высокого давления. Охранная зона магистрали оттяпывает 60% площади участка. Поставить дом на кадастровый учет с такими условиями невозможно. Администрация Бурашевского сельского поселения, продавец земли, Росреестр, банк – все умывают руки.
Дом как мечта
Строительство дома стало насущной необходимостью, как только семья айтишника начала расширяться.
«Мне хотелось построить дом в городе или в двух шагах от окружной дороги. Деревня Неготино – идеальный вариант, да и земля здесь недорогая», – рассказывает Никита.
В 2023 году наш герой обратился в ООО «Атлант-Н» и купил 11 соток земли в коттеджном поселке «Новое Неготино». Риэлтор Жанна из компании «Полезные люди» сопровождала сделку. Специалист по недвижимости не выявила никаких нарушений и обременений. В выписке из ЕГРН было указано, что участок подходит под ИЖС.
Как появилось «Новое Неготино»
В 2020 году генеральный директор «Атлант-Н» Николай Диев приобрел земельный массив у Бурашевского сельского поселения на окраине деревни Неготино и размежевал его на участки 10–20 соток. Затем наделы перевели из категории земель сельскохозяйственного значения в земли под индивидуальное жилищное строительство. Так на свет появился новый поселок с незамысловатым названием.
Купив землю с кадастровым номером 69:10:0000025:8710 у «Атлант-Н» и оформив ее в собственность, Никита получил одобрение на IT-ипотеку. Банк не выявил никаких нарушений ни в документах Никиты, ни в документах на участок.
Война за дорогу
В сентябре 2023 года Никита заключил договор на строительство дома с компанией «Авторитет». Строительство планировалось в марте 2024 года. Но в процесс вмешались весенняя распутица и внутренние противоречия в деревне. Между жителями деревни и коттеджного поселка возник конфликт из-за дороги, соединяющей оба массива. Старожилам не нравилось, что новоселы поднимают пыль под их окнами. Нашлась группа активистов, которая сначала перегородила муниципальную дорогу, а потом перекопала ее экскаватором. Альтернативная дорога была проложена под ЛЭП по суглинку, который раскисал даже от грибного дождя.
Самоуправство и полное бездействие администрации Бурашевского сельского поселения и полиции – основные причины конфликта. Дорожная война вкупе с погодными факторами сдвинула сроки строительства и спасла нашего героя от еще больших проблем.
Пренеприятнейшее известие
Весной 2024 года Никита Чискидов отправил уведомление о начале строительства в Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области и получил отказ. Ответ ведомства стал неутешительным открытием для собственника, ведь в 80 метрах от границ участка пролегает газовая магистраль.
Участок находится сразу в двух зонах: застройка индивидуальными жилыми домами и зона инженерной инфраструктуры. Последний фактор отрицает всякую возможность строительства. В будущем такое здание невозможно ввести в эксплуатацию и поставить на кадастровый учет.
«Получив отказ от Главархитектуры, я предъявил претензии Николаю Диеву, – поясняет Никита, – на что директор «Атлант-Н» и его юристы заверили меня в том, что все решается с помощью дачной амнистии».
Но в случае с газопроводом в поселке «Новом Неготино» дачная амнистия не помогла: больше половины участка Никиты оказывается в охранной зоне магистрали.
Никто ни за что не отвечает
Не все участки, реализуемые ООО «Атлант-Н», были с подвохом, но по меньшей мере 14 наделов находятся в охранной зоне газопровода, и как минимум на 7 из них строятся или уже построены дома.
«Кто виноват в произошедшем? Администрация Бурашевского сельского поселения, риэлтор, продавец, – негодует Никита. – Почему информации о газопроводе нет на публичных кадастровых картах и в выписке ЕГРН? Как банк дал зеленый свет ипотечной сделке на участок, на котором нельзя строить дом?»
«Каравану» удалось получить честный комментарий от сотрудника Россреестра по текущей ситуации. Спикер попросил не разглашать своих данных во избежание проблем на работе:
«Кроме параметров «категория земель» и «виды разрешенного использования» в выписке из ЕГРН есть и другие графы, в них чаще всего указывается: «Данные отсутствуют». Если в документе не сказано об особых условиях или ограничениях использования земельного участка, это не значит, что их там нет! Росреестр не обязан связываться со всеми профильными ведомствами по наличию на участке ЛЭП, газопроводов и других технических или иных ограничений. Чтобы таких случаев не возникало, перед покупкой земли заказывайте ГПЗУ».
Впрочем, ГПЗУ не панацея, по словам ряда риэлторов, в их практике встречались случаи, когда в градостроительном плане не указывались ограничения для ИЖС.
Злополучный газопровод протяженностью чуть больше 30 километров был проложен еще в 2013 году. Он проходит через деревни Андрейково, Колесниково, Митяево, Обухово, Володино, Домотканово, Игнатово, Вишенки, Неготино. Никите Чискидову удалось найти постановление правительства Тверской области от 26 марта 2020 года об установлении охранной зоны газопровода.
«Администрация Бурашевского сельского поселения знала о магистрали и при продаже земельного массива компании «Атлант-Н» должна было об этом оповестить. Каким образом Николай Диев скрыл двойной статус участка при межевании, указав только ИЖС?» – удивляется айтишник.
Николай Диев не мог не знать о газопроводе, об этом косвенно свидетельствует и текст объявления о продаже участков на страничке «Атлант-Н» в группе во «ВКонтакте»: «Газификация в августе 2020 года. Получены технические условия и заключен договор с АО «Газпром» на подключение к сети газораспределения».
Банк грозит поставить на счетчик
Банки действуют согласно внутренним регламентам и ограничиваются лишь поверхностной проверкой земельных документов. Им важна платежеспособность и уровень доходов заемщика. Замена объекта залога на аналогичный участок в другом месте – очевидный вариант, да и Никита прилежно платит ипотеку. Но банк не пошел на уступки, пригрозив своему заемщику огромными пенями, если тот не поставит дом на кадастровый учет до сентября 2025 года.
«Единственный способ выйти из этой запутанной ситуации – погасить ипотеку и начинать все с нуля», – поясняет Никита.
Менеджеры банка уверяли Никиту, что после погашения действующего кредита IT-ипотеку можно взять снова. На деле кредитное учреждение прислало отказ.
«Мы вернули Никите деньги, потраченные на приобретение строительных материалов, – поясняет Станислав Иванов, директор строительной компании «Авторитет», – блоки, брус, доска и кровельные материалы будут распределены на другие объекты. Единственное, что мы не сможем возвратить, так это деньги за изготовление окон и дверей».
Кроме средств, потраченных на окна и двери, Никита Чискидов потерял драгоценное время. Инфляция и экономическая турбулентность сделали свое черное дело, и строительство аналогичного дома в 2024 году обойдется нашему герою на 30% дороже. Но Никита не падает духом:
«Я планирую подавать в суд на «Атлант-Н» и Николая Диева, чтобы мне возвратили деньги за покупку земельного участка, а также компенсировали понесенные мной затраты».
«Караван» следит за развитием событий
Подготовил Павел Кириллов
