😢 Почему вы не заработаете на недвижимости

Реальная доходность при таких инвестициях почти всегда будет ниже предполагаемой. Рассказываем, почему так получается, как можно оценить реальную рентабельность и как все-таки добиться высокой прибыли.

Обещания и мечты

Эта проблема на самом деле существует везде, но болезненной оказывается в основном для покупателей зарубежной недвижимости. Просто потому, что в своем родном городе мы обычно более-менее неплохо представляем и рынок, и перспективы.

За рубежом чаще всего иначе – мы ориентируемся на риэлторов, которые показывают красивые таблицы и графики роста цен, прибыльности от аренды и так далее. Они, особенно если говорить о местных риэлторах, заинтересованы в продаже и рисуют максимально привлекательную картину.

Международные агентства более объективны хотя бы потому, что работают на разных рынках. Но и они тоже так или иначе хотят получить свой законный процент от сделки.

Сами мы тоже склонны смотреть на ситуацию через розовые очки. Особенно это касается курортной недвижимости. Мы приезжаем на отдых, чувствуем себя прекрасно – и представляем, как хорошо было бы жить здесь постоянно или приезжать в домик у моря.

А тут еще видим статистику, согласно которой недвижимость здесь дорожает в последние годы на 10% в год. Начинаем считать: купим квартиру, за несколько лет она подорожает в полтора раза (и это в долларах), плюс еще заработаем на аренде, плюс сами будем отдыхать. Тут честные x2 получаются. Красота, да и только.

Остается всего ничего. Сделать несколько «поправок на ветер».

Поправка первая: потери на сделке

Важнейший параметр, который многие недооценивают. Здесь многое зависит и от законодательства страны и от ваших обстоятельств. Какие налоги придется заплатить, сколько будет стоить оформление, потребуется ли нотариус, будете вы продавать объект самостоятельно или нет.

Все это важно оценить заранее. Например, вы планируете продажу через 5 лет. Просчитайте все потери на обеих сделках – покупке и продаже. В некоторых случаях это могут быть доли процента, а в некоторых – доходить до 10% от стоимости объекта, резко сокращая прибыль.

Поправка вторая: расходы на обслуживание

Еще один пункт, без которого не обойтись. Даже если вы сами будете следить за квартирой и сами ее сдавать – это все равно расходы вашего труда и вашего времени. А если объект сдается в управление? А налог на недвижимость? А подоходный налог (если вы сдаете официально)?

Не забудьте и о поломках техники и мебели, о необходимости время от времени делать хотя бы косметический ремонт. Все это необходимо учитывать в своем маленьком «бизнес-плане».

Поправка третья: «амортизация»

Это совсем хитрый пункт, который не учитывает практически никто. Допустим, вы купили самый типичный, средний объект на рынке. А за пять лет средние цены на недвижимость выросли в этой локации на 50%. Спрашивается, на сколько подорожал ваш объект?

Думаете, на те же 50%? Ответ неверный. На самом деле заметно меньше.

Это своеобразный математический парадокс. Средняя квартира дорожает заметно медленнее, чем растут средние цены на недвижимость.

Ведь как считаются средние цены? Берутся все объекты на рынке, которые имеются в продаже на данный момент. И в этот пул постоянно добавляются новые, свежепостроенные – обычно более качественные и дорогие.

А ваш объект с каждым годом будет становиться старше, иногда морально устаревать. Такой же эффект очевиден в ситуации с машинами, но и с квартирами он актуален – хотя и не в такой степени.

Посмотрите, как в России меняется цена на «брежневки» и «хрущевки». Да, они тоже дорожают – но гораздо медленнее, чем новая вторичка.

И, опять же, устаревает со временем все – и ремонт, и мебель. Это также необходимо закладывать в амортизационные расходы.

Поправка четвертая: конкуренция с застройщиками.

Вы покупаете квартиру у застройщика на ранней стадии и затем следите за тем, как повышает цену этот застройщик, радуясь прибыли.

Однако не забывайте – эта прибыль исключительно виртуальная. Вы никогда не сможете продать по цене застройщика до тех пор, пока у него остается значимое количество объектов.

Ведь у застройщика все козыри на руках: он вкладывается в рекламу, имеет особые договоренности с риэлторами и банками, предлагает рассрочки, может обеспечить льготы и т.д. Наконец, клиенту с ним всегда проще иметь дело, чем с частным продавцом.

Необходимый дисконт по сравнению с ценой застройщика может составлять 5, 10, 20%. К тому же нужно понимать: даже у застройщика выставленная цена не всегда соответствует реальной – у него могут быть скрытые акции, скидки и т.д.

Поправка пятая: тенденция не длится вечно

Если цены на недвижимость росли на 10-15% в год в течение пяти лет, то что будет с ними в следующие 5 лет? Клиенту говорят, что то же самое или даже лучше.

На практике обычно бывает иначе. Рынки развиваются волнами, вслед за периодами роста обычно следует откат. В недвижимости средние цены редко заметно снижаются (нынешняя Турция или Дубай 15-летней давности скорее исключение). Откат чаще выглядит как плато, но вот реальным продавцам в такой ситуации обычно цены снижать приходится.

В любом случае бурный рост рынка на протяжении нескольких лет скорее выглядит как красный флаг, чем позитивный фактор.

Как же все-таки заработать?

У вас уже возникает ощущение, что получить прибыль от недвижимости в принципе невозможно? Это, конечно, не так. Но все-таки ваши шансы будут выше, если вы будете просчитывать вероятные расходы и потери заранее.

Основное преимущество недвижимости, конечно, состоит в надежности. При разумном подходе свои 4-5% процентов в долларах вы должны получить – то есть более-менее сохраните капитал с учетом инфляции.

Получить существенно больше можно, но в основном за счет знания рынка.

Основные способы:

1. Поймать бурный рост. Здесь бессмысленно смотреть на те локации, где уже наблюдается ажиотажный спрос. Больше шансов там, где рынок стоит несколько лет и намечаются положительные факторы. Или там, где спрос только-только начинает идти вверх. Мы в этом плане считаем очень перспективным Кейптаун. Но это в любом случае лотерея – никто не сможет заранее знать, как будут изменяться цены на рынке. Это зависит от множества факторов, которые невозможно заранее просчитать.
2. Вложиться в стройку на раннем этапе и заработать за счет подорожания на периоде строительства. Классический способ, который тем не менее сопряжен с риском и требует компетенции. Прежде всего вам необходимо оценить перспективы конкретного объекта, а также изучить застройщика и его репутацию.
3. Лучший выбор объекта при покупке. Если вы (или ваш агент) очень хорошо понимаете рынок, то можете заработать существенно больше просто за счет правильной оценки перспектив конкретного объекта. И правильного поиска, конечно, тоже. Особенно это актуально на вторичке, где всегда есть люди, которым необходимо продать срочно-срочно. Здесь можно вспомнить рекомендацию Роберта Кийосаки, который предлагал всем продавцам купить объект вдвое дешевле – но с готовностью здесь и сейчас выложить всю сумму наличными. В подавляющем большинстве продавцы посылали его по известному адресу, но всегда находились и те, кто соглашался.
4. Грамотная работа с объектом. Правильный ремонт, хорошо подготовленная мебель, умение выгодно сдавать в аренду – все это поможет заработать существенно больше средней температуры по больнице. И здесь, опять же, не обязательно все это делать вам самостоятельно – достаточно найти хороших профессионалов.

Кстати, не требуется и выбирать один из этих четырех способов – крупная прибыль получается, если вы по возможности применяете их все.

Так что заработать на зарубежной недвижимости вполне реально. Это отличный и надежный инвестиционный инструмент – если работать с ним правильно. Чего и желаем лично вам.

Если же вы думаете в этом направлении, то обращайтесь в Bespalov Finance. По некоторым странам мы готовы помочь лично, а по другим посоветуем лучших специалистов, работающих на этих рынках.