Редакция портала Всеостройке.ру исследовала процесс оценки недвижимости
Оценка недвижимости — детальный анализ и изучение объекта для установления его рыночной стоимости. Процедура важна по нескольким причинам, во-первых, она предотвращает завышения цены со стороны застройщика или продавца. Во-вторых, банки требуют проведения независимой оценки, чтобы удостоверится в адекватности стоимости залогового иммущества. Ещё оценка помогает выявить случаи намеренного завышения стоимости квартиры, которые могут использоваться для махинаций с первоначальным взносом по ипотеке.
Для чего делают экспертную оценку квартиры при ипотечном кредитовании?
Экспертная оценка квартиры при ипотеке необходима для того, чтобы банк мог определить рыночную и ликвидационную стоимость недвижимости, которая станет залогом при оформлении кредита. Ипотека может быть оформлена на длительный срок, до 30 лет, и за это время финансовое положение заёмщика может измениться. В случае неплатежеспособности заёмщика банк имеет право продать залоговую недвижимость на торгах, чтобы компенсировать убытки.
Для получения ипотечного кредита нужно предоставить пакет документов, одним из ключевых является отчёт об оценке недвижимости. Этот документ позволяет банку оценить, насколько объект недвижимости является ликвидным и сможет ли он покрыть задолженность при возникновении проблем с платежами. Таким образом, банк снижает свои риски и получает возможность возврата средств даже в случае неблагоприятного исхода.
В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при приобретении квартиры с привлечением кредитных средств в закладной обязательно должна быть указана рыночная стоимость недвижимости. Если же заключается договор об ипотеке, то оценка объекта указывается в ипотечном договоре (статьи 9, 14).
Кроме того, оценка недвижимости необходима и для страховой компании, так как при оформлении ипотеки обязательным является заключение договора имущественного страхования (статья 31).
Как выбрать оценщика
Оценку недвижимости могут проводить только профессиональные оценщики. Для этого у них должны быть:
- профильное образование;
- членство в саморегулируемой организации (СРО);
- страховой полис ответственности.
Обычно банк предоставляет список аккредитованных оценочных компаний. По закону заёмщик вправе выбрать любую компанию для проведения оценки, однако банк имеет право отказаться принимать результаты, если оценка была проведена не из списка его партнёров. Поэтому, чтобы избежать рисков при оформлении ипотеки, лучше воспользоваться услугами оценщиков, рекомендованных банком.
Процесс оценки начинается с подачи заявки и состоит из нескольких этапов:
- Оценщик и клиент заключают договор об оказании услуг. В нём указываются сроки выполнения работы, стоимость услуг и основные данные об объекте недвижимости.
- Оценщик выезжает на место для осмотра недвижимости. Он производит замеры, делает фотографии, которые позже будут включены в итоговый отчёт.
- На основе собранных данных оценщик проводит детальные расчёты и анализирует стоимость объекта, используя разные подходы, такие как сравнительный, доходный или затратный.
- По итогам работы клиент получает полный отчёт об оценке недвижимости, где указана информация об объекте, методах оценки и итоговая стоимость.
- Отчёт может быть передан клиенту лично или направлен непосредственно в банк, если оценщик работает с ним на основании соглашения.
Для начала процесса клиент должен обратиться в выбранную оценочную компанию и подать заявку на проведение оценки, предоставив необходимую информацию об объекте недвижимости.
Существуют различные виды стоимости недвижимости, например, рыночная стоимость — это средняя цена, по которой объект может быть продан на открытом рынке. Она определяется на основе сравнения с аналогичными объектами по площади, расположению и характеристикам.
Ликвидационная стоимость — цена, которая обычно ниже рыночной и устанавливается, когда объект нужно продать быстро. Этот вид стоимости часто используется банками для оценки рисков при ипотечном кредитовании, поскольку даёт представление о возможной быстрой продаже в случае невыполнения обязательств заёмщиком.
Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта, если его рассматривают как инвестиционный актив. Она учитывает потенциальный доход, который может быть получен от владения недвижимостью, например, за счёт аренды или будущего роста цен.
Кадастровая стоимость — это стоимость, определённая государством в ходе кадастровой оценки, которая используется для расчёта налогов на недвижимость.
Методы оценки квартиры
Существует три основных метода оценки недвижимости, которые применяются в соответствии с Федеральным стандартом оценки (ФСО), утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297:
Доходный подход основан на прогнозировании будущих доходов, которые может приносить объект недвижимости, а также расходов, связанных с его эксплуатацией. Он часто используется для оценки коммерческой недвижимости или жилых объектов, предназначенных для сдачи в аренду. Цель доходного подхода — определить текущую стоимость объекта, исходя из его потенциальной доходности.
Затратный подход включает подсчёт затрат на приобретение или восстановление объекта с учётом его физического износа и морального устаревания. Он применяется для оценки строящихся объектов или тех, где стоимость их воспроизводства играет важную роль. Метод также учитывает стоимость земли и улучшений, произведённых на ней.
Сравнительный подход — самый распространённый метод для оценки жилой недвижимости. В его основе — сравнение оцениваемого объекта с аналогичными по характеристикам объектами на рынке (по количеству комнат, площади, местоположению и другим параметрам). Оценщик анализирует сделки с похожими объектами и на основе этих данных определяет стоимость. Этот метод требует внимательного анализа множества факторов, поскольку даже похожие объекты могут различаться по цене в зависимости от их индивидуальных характеристик, таких как этаж, вид из окна и другие.
На рыночные цены недвижимости влияют различные факторы, например, местоположение дома. Район, транспортная доступность, экологическая обстановка и близость к объектам инфраструктуры (школы, больницы, магазины) играют ключевую роль. Чем старше дом, тем ниже его стоимость, если он не является объектом исторической ценности. Цена может зависеть от того, на каком этаже находится квартира. Как правило, квартиры на средних этажах ценятся выше, чем на первых или последних. Объекты с новым или качественным ремонтом обычно стоят дороже. Квартиры с балконами или лоджиями имеют преимущество перед аналогичными без них. Высокие потолки могут увеличить рыночную стоимость объекта, особенно если речь идёт о недвижимости премиум-класса. Развитая инфраструктура увеличивает привлекательность объекта.
Для оценки строящегося жилья необходимы паспорт, акт приёма-передачи и договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве.
Стоимость оценки квартиры
Стоимость экспертизы не является фиксированной и определяется самой оценочной компанией. На цену влияет также тип объекта недвижимости. Например, оценка земельного участка большого размера (в несколько гектаров) будет стоить дороже, чем оценка двухкомнатной квартиры для ипотечного кредита.
Законодательно не установлено, кто должен оплачивать услуги оценщика, но, как правило, это делает тот, кто заказывает оценку. В случае с ипотекой оценку оплачивает покупатель. Важно отметить, что если банк в итоге откажет в выдаче кредита, то деньги, потраченные на оценку, не возвращаются. Именно поэтому банки на первых этапах самостоятельно анализируют рынок и объект недвижимости, и только при отсутствии видимых причин для отказа требуют от клиента предоставить профессиональную оценку.
Средняя стоимость услуги оценки недвижимости начинается от 2500 рублей.
Ранее редакция портала Всеостройке.рф проанализировала, что лучше взять в ипотеку, вторичку или новостройку.