Прежде чем принять решение о покупке недвижимости, рассмотрим несколько фактов. Выводы делать вам, но есть несколько причин, по которым лично я бы воздержался от покупки прямо сейчас.
🎁 Подарок для роста капитала
Друзья, благодарю всех за поддержку и дарю каждому подписчику моего Телеграм канала свою авторскую книгу "Финансовая культура. Планируй, Инвестируй, Достигай".
В ней я разбираю принципы управления деньгами, от создания бюджета и контроля над долгами до инвестирования и планирования пенсии.
Подписывайтесь и забирайте подарок!
1. Нераспроданное жильё
На рынке много нераспроданного первичного жилья, и строительство продолжается. Что обычно происходит с товаром, который залежался? Правильно, на него делают скидки и устраивают акции. Это может привести к снижению цен на недвижимость в ближайшем будущем.
2. Ажиотаж и льготная ипотека
Льготная ипотека, запущенная в 2020 году, спровоцировала огромный спрос на жильё, что, в свою очередь, подстегнуло рост цен. Сейчас льготную ипотеку сворачивают, и она будет доступна только для нуждающихся. Люди, которые просто хотели вложить деньги, уже не смогут этого сделать, что ослабит спрос и может вызвать снижение цен на жильё.
3. Ужесточение условий
Банки увеличили сумму первоначального взноса — не каждый сможет выложить 2-4 млн руб. на старте. Это приводит к тому, что многие откладывают покупку, либо берут потребительские кредиты на первый взнос. Однако, получить такие кредиты становится сложнее, так как требования к заёмщикам ужесточаются. Всё это приводит к снижению спроса, а значит, возможно, и к снижению цен.
4. Высокие ставки по ипотеке
Текущие ставки по ипотеке делают покупку жилья не самой удачной инвестицией. Давайте посчитаем.
Например, вы берёте квартиру за 14 млн руб. (двушка, 65 кв.м., вторичка) в Санкт-Петербурге. Вносите 4 млн руб. как первоначальный взнос и берёте 10 млн в кредит под 14% на 20 лет.
Итоговая стоимость квартиры составит почти 30 млн руб. При сдаче её в аренду за 50 тыс. руб. в месяц, квартира окупится через 50 лет — инвестиция сомнительная.
Для сравнения, при ставке 6% стоимость квартиры составила бы 17 млн руб., а срок окупаемости сократился бы до 28 лет — лучше, но всё ещё не идеально.
5. Высокие ежемесячные платежи
Рассмотрим пример кредита на 10 млн руб. под 14%. Ежемесячный платёж составит более 124 тыс. руб. В то время как аренда аналогичной квартиры в этом же доме обойдётся всего в 50 тыс. руб. Таким образом, аренда на данный момент выгоднее ипотеки.
Если ставка по ипотеке снизится до 6%, ежемесячный платёж составит 71 тыс. руб. В таком случае ипотека может стать привлекательнее, как для собственного проживания, так и для сдачи жилья в аренду.
6. Рост банкротств
За последний год число банкротств физических лиц увеличилось на 25%. Люди перегружены кредитами, и многие не справляются с оплатой. Средний платёж по ипотеке составляет 80-100 тыс. руб. в месяц, а у большинства есть дополнительные кредиты на ремонт, мебель, технику и даже первый взнос.
Если ситуация с высокими ставками сохранится, рефинансирование станет возможным лишь через год-полтора, и многие просто не выдержат финансового давления. Ипотечные квартиры при банкротстве будут выставляться на торги, и цены на такие объекты обычно ниже рыночных, что может ещё больше сбить стоимость жилья.
Возможное снижение цен
Я не удивлюсь, если цены на недвижимость снизятся на 20-30%. Хотя никто не может гарантировать это, всё же стоит подождать более благоприятных условий. Возможно, ставки снизятся, вернут льготную ипотеку, или улучшатся зарплаты — платить ипотеку станет проще, даже если цены на жильё немного вырастут.
Бумажная прибыль
Многие полагают, что цены на недвижимость всё равно вырастут, и это компенсирует все переплаты. Но реальность такова, что большинство людей не продают квартиры при росте цен, а значит, это остаётся лишь "бумажной прибылью", которая на самом деле не влияет на их финансовое положение.
Выбор времени для покупки
Покупка недвижимости требует точного расчёта времени, как и инвестиции в акции. Сейчас не самое удачное время для покупки, учитывая текущие условия. Однако никто не знает точно, что будет в будущем.
Это моё личное мнение, и оно может отличаться от мнения агентов по недвижимости, но я бы подождал более подходящих условий для покупки.
- МОЙ ЮТУБ КАНАЛ
- МОИ КНИГИ В ЛИТРЕС ПО ИНВЕСТИЦИЯМ
Друзья, благодарю вас за внимание к моим материалам! Жду ваших комментариев. Приглашаю вас на свои другие каналы, где я провожу в том числе разбор эмитентов, а также обязательно проходите мой бесплатный курс по инвестициям в Дзен или в плейлисте YouTube.
