Ужесточение требований к управляющим компаниям в России стало реакцией на необходимость повышения качества обслуживания жильцов и улучшения состояния многоквартирных домов. Эти изменения касаются как финансовых, так и организационных аспектов работы таких компаний, что непосредственно затрагивает интересы собственников квартир.
Одним из ключевых моментов ужесточения требований является необходимость повышения прозрачности в работе управляющих компаний. Теперь они обязаны более подробно информировать жильцов о своих действиях, классифицируя затраты на управление, техническое обслуживание и ремонт. Это включает в себя необходимость раскрытия информации о тарифах, основных расходах и принятии решений, касающихся обслуживания домов. Жильцы получают возможность лучше контролировать, как расходуются их средства, что, в свою очередь, может повысить уровень доверия к управляющим компаниям.
Госжилинспекция будет проверять учредителей и работников управляющих компаний, которые обратятся за лицензией после 1 сентября 2024 года.
Речь идет о новых лицензиях, а также о продлении старых: документ выдают на пять лет, потом УК обязана пройти процедуру заново. Перечень требований для получения или продления расширился на два пункта. Расскажу, какие это пункты и как нововведения касаются жильцов.
Что изменится
С 1 сентября 2024 года ввели еще два критерия для получения новых и продления старых лицензий.
Учредителей, участников и руководителей будут проверять на предмет банкротств УК. Если в предыдущие три года их УК банкротилась, а теперь эти же люди пытаются зарегистрировать новую компанию, то лицензию не дадут.
Кроме того, учредителей и участников будут проверять:
на наличие неснятой и непогашенной судимости;
по реестру дисквалифицированных лиц, если доля учредителя или участника в уставном капитале более 50%.
Если за лицензией обращаются учредители ГУПов и МУПов — органы власти, — эти требования их не касаются.
УК будут проверять на грубые нарушения при содержании домов
Если в предыдущие три года такие нарушения были, лицензию не продлят.
Грубые нарушения фиксирует Госжилинспекция, они должны быть подтверждены документально. Если их выявят, то назначат штраф от 300 000 до 350 000 ₽. По новым требованиям даже одного штрафа за три года достаточно, чтобы получить отказ.
В списке грубых нарушений девять пунктов. Например, управляющая компания:
- не подготовила дом к отопительному сезону;
- более двух месяцев должна поставщикам коммунальных услуг;
- не заключила договоры на вывоз мусора, обслуживание лифтов или газового оборудования;
- не чистила вентиляционные и дымовые каналы;
- была участником ситуаций, когда по ее вине пострадали люди, — например, крышу не почистили и снег упал на пешехода.
Раньше в продлении отказывали, только если УК не устранила нарушения на тот момент, когда обратилась за новой лицензией. Допускалось одно нарушение в год, за повторное «отбирали дом» — то есть исключали конкретное здание из лицензии, после чего жильцы выбирали новую УК.
Как изменения повлияют на жильцов
По мнению законодателей, поправки предотвратят появление на рынке новых УК с тем же составом собственников или сотрудников, которые уже привели другую компанию к банкротству. Например, УК «Жилстрой» обанкротилась, а ее руководители создают УК «Ремонт», затем хитростью переводят на нее все старые дома и продолжают работать без изменения качества.
Часто банкротства сопровождаются накоплением долгов перед подрядчиками и поставщиками ресурсов, хотя жильцы исправно платят. В таком случае жильцы не смогут получить деньги обратно, а значит, на текущий ремонт придется собирать с нуля, отношения с подрядчиками будут испорчены, а ресурсники могут перекрыть газ и тепло.
Может оказаться, что УК присвоила деньги, а жильцы остались с долгами. Например, в 2023 году обанкротилась компания, которая управляла 94 домами в Восточном административном округе Москвы. Она задолжала за тепло более миллиарда рублей.
По новым правилам командам недобросовестных УК должно быть сложнее вернуться на рынок. Хотя у эксперта есть опасения, что этими изменениями будут злоупотреблять собственники жилья или конкурирующие компании, чтобы забрать дом себе в управление.
Также важно отметить, что новые требования вводят более строгие нормы по лицензированию управляющих компаний. Это значит, что начиная с определённой даты, компании, не прошедшие лицензирование, не смогут оказывать свои услуги. Такой подход направлен на исключение недобросовестных управляющих, которые не способны эффективно управлять жилым фондом или предоставлять качественные услуги. Для жильцов это является значительным улучшением, так как теперь они должны выбирать из более профессионально подготовленных и отвечающих современным стандартам компаний.
Суды и органы государственного жилищного надзора трактуют закон так: управляющая организация обязана оказывать любую услугу и выполнять любую работу, которые указаны в правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, даже если собственники не заказывали этого, а стоимость работы или услуги не учтена в квитанции.
Неважно, если обращение в суд или контролирующие органы исходит от одного собственника, а не от большинства. Даже одного лицензионного требования об общем имуществе достаточно, чтобы удалить любую УК с рынка. В результате могут остаться только муниципальные и государственные управляющие организации и, возможно, крупный бизнес, аффилированный с властями.
В дополнение к вышеуказанному, ужесточение требований предполагает более строгий контроль со стороны государственных органов. Это может выражаться в регулярных проверках, результатом которых стане оценка работы управляющих компаний по различным критериям. Для жильцов такая оценка может быть важной в выборе управляющей компании, так как они смогут опираться на официальные данные о качестве работы компании, которую они рассматривают. В случае возникновения проблем с управляющей компанией, жители также получают больше возможностей для обжалования её действий через правозащитные органы.
Отдельное внимание уделяется улучшению качества технического обслуживания. Установлены новые минимальные стандарты, которые управляющие компании должны соблюдать. Это включает в себя обязательную проверку технического состояния инженерных систем, регулярные профилактические работы и оперативное реагирование на жалобы собственников. Следовательно, жильцы могут ожидать, что состояние общих помещений и придомовой территории будет имени с наименьшими уровнями благоустройства и безопасности.
В конечном итоге, ужесточение требований к управляющим компаниям в России создает более благоприятные условия для жильцов. Это позволяет им активно участвовать в управлении своим жилым фондом и оказывать влияние на качество предоставляемых услуг. К тому же, повышение требований к управляющим может привести к развитию более конкурентной среды среди этих компаний, что, в свою очередь, может способствовать улучшению обслуживания и снижению тарифов в будущем.
