Если решили сдавать ее легально
- Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.
Мне надоело слышать отговорки о том, что налоги слишком высокие. Я предложил им рассмотреть возможность компенсации расходов на уплату налогов. Чтобы определить наиболее выгодный вариант налогообложения, я провёл расчёты. Вот результаты моих вычислений.
Законодательная основа
Если человек сдает свою квартиру, дом или комнату в аренду за плату, это называется наймом. В повседневной жизни это часто называют арендой, но это не совсем точно.
Аренда — это когда кто-то использует здания или нежилую недвижимость для своих целей или когда юридическое лицо арендует жилую недвижимость. Однако, поскольку термин «аренда» более привычен, я буду использовать его и в значении найма.
Отношения между наймодателем и нанимателем регулируются главой 35 Гражданского кодекса — о найме жилого помещения — и некоторыми статьями Жилищного кодекса. Например, статья 3 — о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома и раздел 7 — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.
Исчисление и уплата налога с дохода от сдачи недвижимости в найм физическими лицами и индивидуальными предпринимателями регулируются Налоговым кодексом:
* главой 23 — о налогах на доходы физических лиц;
* главой 26.2 — об индивидуальных предпринимателях на упрощённой системе налогообложения;
* главой 26.5 — об индивидуальных предпринимателях с патентом;
* главой 32 — о налоге на имущество физических лиц;
* разделом 4 — о том, как платить налоги.
Самозанятые также должны уплачивать налог, но ставки для его исчисления для них ниже и установлены в законе о специальном налоговом режиме.
Это основное, но есть и другие нормативные акты, которые я буду упоминать по мере необходимости.
Преимущества легального оформления сдачи квартиры
Многие собственники жилья не хотят заключать договор аренды и платить налоги, считая это лишней тратой. Однако, несмотря на неочевидную выгоду, сдача квартиры в аренду легально может принести больше пользы, чем вреда.
Зачем сдавать квартиру легально?
Во-первых, это защитит вас от претензий соседей и управляющей компании. Если вы сдаёте квартиру официально, то можете честно и открыто сказать, что она сдаётся в аренду. Вам не придётся придумывать истории о часто сменяющихся родственниках или других людях, которые живут в вашей квартире.
Во-вторых, договор дисциплинирует жильцов. В нём зафиксированы их личные и паспортные данные, поэтому в случае возникновения проблем вы будете знать, к кому обратиться. Кроме того, в договоре можно прописать обязательство жильцов содержать квартиру в порядке, своевременно оплачивать проживание, обеспечивать сохранность имущества и предупреждать о намерении съехать. Также можно предусмотреть штрафы за порчу имущества, потерю ключей или задержку оплаты.
В-третьих, с договором можно застраховать квартиру от различных неприятностей. Например, если прорвёт змеевик и зальёт соседей снизу, вам не придётся оплачивать ремонт из своего кармана. Без договора и страховки, скорее всего, в выплате вам откажут.
В-четвёртых, вы можете получать платежи по безналичному расчёту и не бояться, что жильцы съедут и потом подадут иск о взыскании денег назад. Без договора и безналичных платежей это было бы невозможно, так как у вас не было бы обязанности платить. Деньги пришлось бы вернуть как неосновательное обогащение.
В-пятых, сдача квартиры легально избавит вас от шантажа и доносов жильцов в налоговую. Также вы не будете бояться налоговых проверок со штрафами и судебной волокитой. Кроме того, вы не рискуете быть привлечённым к уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов.
Наконец, сдача нескольких свободных квартир может привести к наказанию за незаконную предпринимательскую деятельность. Однако это происходит редко, и в таком случае вам грозит штраф от 500 до 2000 ₽.
Освободят ли собственника от НДФЛ, если квартиру продать
Многие индивидуальные предприниматели и самозанятые люди опасаются, что если они будут сдавать квартиру официально, то потеряют право на налоговый вычет при её продаже. Это связано с тем, что им придётся платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи квартиры.
Чтобы избежать такой ситуации, им, как и обычным гражданам, необходимо продавать недвижимость после определённого срока владения. Этот срок зависит от различных факторов:
* Если это единственное жильё, которое было куплено после 1 января 2020 года, то минимальный срок владения составляет три года. Также этот срок применяется к недвижимости, которая была приобретена по договору пожизненного содержания с иждивением, унаследована, приватизирована или получена в дар от родственников.
* Если у продавца есть несколько квартир или если недвижимость оформлена как нежилое помещение, то минимальный срок владения составляет пять лет.
Однако у регионов есть право устанавливать более короткий минимальный срок владения недвижимостью для своих граждан, которые имеют регистрацию по месту жительства. Например, в Ростовской области минимальный срок владения недвижимостью может быть снижен до нуля, если она была в собственности одного из членов семьи не менее пяти лет, а после использования материнского капитала стала общей долевой собственностью. При продаже такой недвижимости также не нужно будет платить НДФЛ.
Семьи с детьми также могут не платить НДФЛ при продаже квартиры, если выполняются следующие условия:
* Как минимум двум детям нет 18 лет или 24 лет (при очном обучении). Усыновлённые дети также учитываются.
* Семья купила новую недвижимость в том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года. При этом по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) должна быть произведена полная оплата без учёта доплаты за метры, а при купле-продаже или мене — зарегистрировано право собственности. Покупателем может быть сам налогоплательщик или члены его семьи.
* Общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость больше, чем у проданного. При этом учитываются совокупные доли членов семьи.
* Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 000 000 ₽. Если её нельзя установить, учитывается только площадь.
* На момент продажи налогоплательщику и членам его семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого.
Подробнее о НДФЛ с продажи квартиры можно узнать в статье «Как уменьшить или не платить налог при продаже имущества».
Если индивидуальный предприниматель был на упрощённой системе налогообложения (УСН) и использовал квартиру в своей предпринимательской деятельности, например, сдавал её в аренду, то продажа такой квартиры облагается не НДФЛ, а единым налогом по УСН. В этом случае придётся заплатить 6% с дохода от продажи. Более подробную информацию об этом можно найти в рубрике «Что делать?» в статье «ИП продаёт квартиру, которую сдавал. Как платить налог?».
Как оформить сдачу жилья в аренду
**Заключение договора и уплата налогов: как собственнику и жильцу быть в рамках закона**
Чтобы собственник мог законно сдавать квартиру и получать доход, а жилец — находиться в ней на законных основаниях, необходимо заключить договор и уплатить налоги. Однако для того чтобы договор работал и защищал интересы обеих сторон, его нужно составить правильно.
Вот какие важные моменты следует учесть при составлении договора:
1. **Предмет договора**. В этом пункте нужно указать адрес недвижимости и круг лиц, которые имеют право жить в квартире вместе с нанимателем.
2. **Срок действия договора**. Необходимо определить, на какой период заключается договор.
3. **Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа**. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами, например, если сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. В этом пункте следует описать, когда обеспечительный платеж остаётся у собственника, а когда возвращается жильцам.
4. **Условия оплаты и других расходов**. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно интернет и всё, что по счётчикам — воду, свет, газ, отопление — оплачивают жильцы, а общие платежи за собственником. Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник его погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.
Дополнительно лучше составить акт приёма-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники. В нём следует описать состояние ремонта.
Соблюдение этих условий позволит собственнику обезопасить себя и получить доход от сдачи квартиры в аренду, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях.
Если оплата производится безналичным путём, то днём оплаты считается день поступления средств на ваш счёт.
Также рекомендуется указать, кто отвечает за ремонт и что входит в его стоимость. Это поможет избежать недоразумений при расчёте после завершения ремонтных работ. Особенно важно это в тех случаях, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры и жильцы не смогут забрать его с собой при выезде. Такие ситуации могут возникнуть, например, когда квартиру сдают по сниженной цене из-за плохого состояния, а арендаторы самостоятельно проводят ремонт, переклеивают обои или меняют сантехнику.
Обратите внимание, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом. Однако на практике доказать это может быть сложно.
Ответственность за нарушение договора также следует определить. По закону нет особых требований к ответственности за нарушение договора найма, поэтому вы можете согласовать этот пункт по договорённости. Например, можно указать размер штрафа, который будет взыскан в случае досрочного расторжения договора без предварительного уведомления.
Акт приёма-передачи с описью является важным документом. В нём следует перечислить все вещи, находящиеся в квартире, и описать их состояние. Можно сделать фотографии, описать состояние вещей текстом или использовать оба способа. Особенно важно указать все крупные и ценные предметы.
Во время проживания жильцы несут ответственность за состояние квартиры в соответствии с законом. Поэтому лучше потратить дополнительное время на детальное описание состояния квартиры, чтобы через год или два не вспоминать, была ли дырка в стене или нет.
Подтверждение оплаты также является важным аспектом. Если оплата производится наличными, составьте расписку. В случае банковского перевода используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.
В расписке обязательно укажите:
* ФИО и полные паспортные данные жильца и собственника;
* сумму оплаты прописью;
* факт получения денег собственником;
* дату составления документа;
* подпись собственника.
Если вы получаете оплату онлайн, то в назначении платежа должны быть указаны отправитель и получатель так же, как и в договоре. То есть если вы являетесь стороной договора, а оплату просит перевести ваша жена на карту, то в назначении платежа следует указывать номер договора, за что производится оплата, и дополнительные детали, которые помогут точно определить стороны и их отношения. Без этого суд может не признать регулярные денежные переводы оплатой за аренду квартиры.
Например, назначение платежа может выглядеть так: «Оплата по договору № 2020Н1 за наем жилого помещения за июнь 2023 года».
Если вы договоритесь устно и жильцы не оплатят месяц вовремя, взыскать с них долг может быть проблематично.
Например, супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договорённости. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги решили взыскать с жильцов долг в размере 270 000 рублей за аренду и 72 000 рублей неустойки. Почему они решили это сделать только через два года, а не сразу, как только жильцы перестали платить, неизвестно.
В результате собственник не смог доказать суду, что квартира сдавалась в аренду. Его главный аргумент — регулярные денежные переводы от жильцов на карту жены. Однако суд это не убедило. Без письменного договора денежные переводы не могут служить доказательством заключённого договора. В графе «Назначение платежа» также было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке. Суд отказал собственнику во взыскании долга.
Способы уплаты и размер налога
Если собственник сдаёт квартиру в аренду и получает доход от квартирантов, он должен самостоятельно задекларировать этот доход и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
В случае, когда квартиранты оплачивают коммунальные услуги, включая расходы на общедомовые нужды, эти суммы также необходимо декларировать. Однако стоит учесть, что платежи за коммунальные услуги, которые учитываются счётчиками, не считаются доходом. Это связано с тем, что такие платежи представляют собой компенсацию за использованные ресурсы, а не выгоду для владельца жилья.
Для наглядности рассмотрим пример: квартира сдаётся в аренду за 35 000 рублей в месяц плюс оплата коммунальных услуг по счётчикам — 2000 рублей, а также расходы на общедомовые нужды — 3500 рублей. В этом случае налогооблагаемый доход собственника составит 38 500 рублей в месяц или 462 000 рублей в год.
Уплата налога на доходы физических лиц
Ставка налога на доходы физических лиц составляет 13%. Это правило распространяется на всех граждан, включая пенсионеров и многодетные семьи. Однако существуют способы вернуть часть уплаченных налогов через налоговые вычеты за последние три года.
Вот некоторые из них:
1. Оплата дорогостоящего лечения, включая ЭКО или протезирование. Расходы на себя, супруга, родителей и детей до 18 лет будут учтены.
2. Оплата медицинских услуг и покупка лекарств.
3. Образование, включая автошколу или вуз. Расходы на себя, сестер или братьев до 24 лет, если они учатся очно.
4. Образование детей, например, детский сад, частная музыкальная или спортивная школа.
5. Индивидуальный инвестиционный счет. Возврат 13% от вложенной на год суммы на индивидуальном инвестиционном счете (ИИС) в пределах 400 000 рублей, но не больше уплаченного налога. Максимальный возврат — 52 000 рублей в год. В журнале Т—Ж есть подробная статья о том, что такое ИИС и как на нём зарабатывать.
6. Покупка квартиры. Каждый человек может получить налоговый вычет на покупку жилья — квартиры, комнаты или дома, в размере 260 000 рублей. Также можно получить вычет с процентов по ипотеке с суммы не больше 3 000 000 рублей.
Кроме налога на доходы, собственники также платят налог на квартиру, комнату, дом или долю в них. Этот налог является местным, поэтому ставки устанавливаются каждым муниципалитетом. Например, в Москве ставки регулируются законом города Москвы от 19.11.2014 № 51. Уведомление о сумме налога присылает налоговая.
У этого налога также есть льготы и вычеты. Льготы применяются автоматически, а вычеты чаще полагаются пенсионерам и людям предпенсионного возраста.
Рассчитать налог на свою квартиру можно при помощи калькулятора на сайте ФНС по кадастровому номеру. Сумма налога зависит от кадастровой стоимости квартиры, уменьшенной на стоимость 20 м² её общей площади.
Если сдавать квартиру за 35 000 рублей и ещё 3500 рублей получать от арендаторов на оплату коммунальных услуг без учёта льгот, то налоги за квартиру составят: 38 500 × 13% + 872 / 12 = 5079 рублей в месяц, а в год — почти двойной размер месячного дохода, 60 948 рублей.
Уплата налога для ИП на всех режимах налогообложения
Представьте, что вы не сможете подтвердить свои расходы для получения налоговых вычетов. В этом случае вам придётся заплатить полную сумму в размере 13%.
Чтобы гарантированно снизить налог, вы можете рассмотреть возможность регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) или самозанятого.
В Т—Ж уже публиковали пошаговую инструкцию о регистрации ИП. При этом вам нужно будет заплатить только госпошлину за регистрацию, которая составляет 800 ₽. Однако, если вы зарегистрируетесь через сайт ФНС, вам не нужно будет платить госпошлину, но потребуется купить усиленную электронную цифровую подпись (ЭЦП).
Кроме того, вы можете зарегистрировать ИП через приложение «Госключ» без получения ЭЦП для регистрации. Также вы можете зарегистрировать ИП через нотариуса или МФЦ без госпошлины и ЭЦП.
Некоторые банки предлагают свои услуги по регистрации ИП, чтобы привлечь новых клиентов. Они берут на себя расходы и суету по регистрации, выпуская подпись, отправляя документы в налоговую и предоставляя услуги курьера, который доставит документы туда, куда вам удобно.
ИП, которые сдают квартиры, освобождены от использования касс, но у них всё равно будут расходы. Например, они должны содержать счёт в банке для ИП и могут столкнуться с дополнительными платежами за вывод средств на свой личный счёт как физическое лицо или за платный сервис подачи отчётности. Часто банки предлагают эти услуги в одном пакете за одну сумму.
ИП на специальных режимах налогообложения — упрощённой системе с налогом 6% с дохода или на патентной системе — не имеют льгот и вычетов по НДФЛ. Это означает, что если вы оплачивали лечение зубов или услуги детского сада, то вы не можете рассчитывать на вычеты, поскольку не платили НДФЛ.
Уплата налога для ИП на ОСН — общей системе налогообложения
Это самый сложный и нерентабельный способ легальной сдачи квартиры в аренду. Регистрация индивидуального предпринимателя (ИП) требует столько же усилий и времени, сколько и работа на упрощённой системе налогообложения (УСН), однако при этом вы должны будете отдать государству примерно пятую часть своего дохода.
Мы не будем рассматривать этот вариант, поскольку никто не сдает квартиры на этом режиме налогообложения. Это слишком громоздко, требует много отчётности и не приносит достаточного дохода.
Уплата налога для ИП на УСН — упрощенке
Упрощённую систему налогообложения называют так потому, что она проще общей. Главное отличие — в налогах. В T—Ж подробно рассказывали, кому она подходит и как на неё перейти.
При упрощённой системе есть два способа платить налоги. Если доходы за 2023 год — до 199,35 миллиона рублей, а число сотрудников — не более 100 человек:
* 6% от доходов — это УСН «Доходы». Регион может снизить ставку до 1%;
* 15% от доходов минус расходы — это УСН «Доходы минус расходы». Регион может снизить ставку до 5%.
Какой вариант выбрать? Если расходы меньше 60%, то можно использовать 6%. Если больше — то 15%.
Региональные власти могут снизить ставку для всех или для отдельных видов деятельности. Узнать, какая ставка в вашем регионе, можно по телефону горячей линии или в отделении налоговой инспекции.
Если доходы в 2024 году — от 199,35 до 265,8 миллиона рублей или если число сотрудников стало больше 100 человек, то ставка для УСН «Доходы» — 8%, для УСН «Доходы минус расходы» — 20%. Эту ставку региональные власти понизить не могут.
Я расскажу только о налоге на доходы в 6%, потому что обычно предприниматели тратят деньги с аренды на жизнь или откладывают их на будущее. Налоговая учтёт в расходах только то, что необходимо для предпринимательской деятельности. Продукты, завтрак в кафе или депозит в банке налоговая не примет как расходы.
Давайте посчитаем.
Обязательные взносы за себя в 2024 году — 49 500 рублей. Это фиксированные взносы на пенсионное и медицинское страхование, их платят даже без выручки. Можно платить их равными частями в течение года или внести все сразу в конце года.
Дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход ИП превысит 300 000 рублей с начала года. Дополнительно нужно заплатить 1% от суммы, которая превышает 300 000 рублей за год. Этот взнос нужно заплатить не позднее 1 июля 2025 года.
Налог на имущество. Если ИП на УСН использует имущество в предпринимательской деятельности, то он освобождается от налога на это имущество. Для этого нужно подать заявление.
Исключение — нежилая недвижимость, которая облагается налогом по кадастровой стоимости.
Пенсия будет небольшой, потому что она зависит от суммы фиксированного платежа и 1% от суммы, превышающей 300 000 рублей. Принцип расчёта пенсии для ИП и для наёмных сотрудников одинаковый.
Например, если в течение 15 лет сдавать квартиру за 35 тысяч рублей в месяц и не работать официально, то при условии, что ничего не изменится, пенсия составит 11 193 рубля.
Налог при УСН можно уменьшить на сумму страховых взносов. Если индивидуальный предприниматель платит взносы только за себя и у него нет сотрудников, то он может уменьшить налог на 100%. В нашем примере налог будет полностью вычитаться из суммы отчислений, так как он меньше суммы отчислений.
Итак, если сдавать квартиру за 35 тысяч рублей и получать с жильцов коммунальные платежи в размере 3500 рублей (не по счётчикам), то налоговая нагрузка за год сдачи квартиры составит 51 120 рублей: 49 500 рублей в течение текущего года и 1620 рублей в следующем году. При этом ИП находится на упрощённой системе налогообложения с 6% ставкой.
- Налоги при доходе 38 500 ₽ в месяц для ИП на УСН за год — 51 120 ₽
**Как рассчитать сумму к уплате**
В 2024 году вам нужно будет заплатить:
* фиксированные взносы — 49 500 рублей;
* налог за год — 27 720 рублей (6% от 462 000 рублей);
* дополнительное отчисление в СФР, если сумма налога превысит 300 000 рублей — 1 620 рублей (1% от суммы, превышающей 300 000 рублей).
После вычета взносов и дополнительного отчисления сумма к уплате за год составит 0 рублей.
Общая сумма к уплате в год — 49 500 + 1 620 = 51 120 рублей.
Уплата налога для ИП на ПСН — патентной системе налогообложения
Сдавать квартиру в аренду можно, зарегистрировавшись как индивидуальный предприниматель и выбрав патентную систему налогообложения. При этой системе предприниматель платит фиксированную сумму налогов за год.
Патент — это 6% от потенциально возможного дохода. Размер этого дохода зависит от географии и площади квартиры, а также от региона, в котором она находится. То есть уровень налога определяется не фактическим доходом собственника, а средними значениями, которые установлены нормативными актами региона.
Региональные власти могут понижать ставку. Предпринимателю не нужно ничего считать самостоятельно — это уже сделала налоговая. Информацию о размере налога в своём регионе можно найти на сайте налоговой в разделе про особенности регионального законодательства.
Теперь посчитаем, сколько предприниматель заплатит при такой схеме:
Обязательные взносы в 2024 году составят 49 500 ₽. Если доход предпринимателя превысит 300 000 ₽, нужно будет заплатить дополнительные взносы на пенсионное страхование — 1% от суммы потенциального дохода, которая превышает 300 000 ₽. Эти отчисления можно вычесть из налога, как и на упрощённой системе налогообложения. Для уменьшения налога на взносы подают уведомление.
ИП на патенте освобождается от уплаты налога на имущество как физическое лицо. Для этого необходимо подать заявление.
Стоимость патента можно узнать на сайте налоговой в разделе расчёта стоимости патента. Для квартиры в Москве патент на 2024 год стоит 38 088 ₽.
Итак, если сдавать квартиру за 35 000 ₽ и получать с жильцов компенсацию коммунальных платежей 3500 ₽, собственник — ИП с патентом — будет платить 90 588 ₽ за год.
Уплата налога для самозанятых
Самозанятость — это специальный налоговый режим, который официально называется налогом на профессиональный доход (НПД). Он был введён в России в 2019 году и будет действовать до 2028 года.
Самозанятые могут быть индивидуальными предпринимателями (ИП) или не иметь такого статуса. Они могут сдавать в аренду жильё, но не могут сдавать нежилые помещения.
Ставка налога для самозанятых зависит от того, кому они сдают квартиру: физическому лицу (4%) или юридическому лицу или ИП (6%). Доход за год не должен превышать 2,4 миллиона рублей. Если доход становится выше, самозанятый теряет свой статус и переходит на другой режим налогообложения, который был у него раньше. ИП могут перейти на общую или упрощённую систему налогообложения, а те, кто не был ИП, будут платить НДФЛ.
У самозанятых нет пенсионных отчислений, но есть и минусы: этот режим нельзя сочетать с другими налоговыми режимами. Если сдавать квартиру как ИП, можно перейти на самозанятость. Тогда от ИП останется только статус и счёт в банке для ИП, а также придётся платить взносы.
Чтобы стать самозанятым, нужно скачать приложение «Мой налог» и зарегистрироваться в нём или в веб-версии приложения. В течение месяца нужно отправить в налоговую уведомление об отказе от УСН, патента или ЕСХН:
* по форме № 26.2-8 для УСН;
* по форме № 26.1-7 для ЕСХН;
* по форме № 26.5-4 для ПСН.
Если ИП был на ОСН, то кроме регистрации ничего делать не нужно.
При переходе с патента, если отказаться от него до истечения срока действия, оплаченное и неиспользованное время пересчитают, и оставшаяся сумма будет храниться в налоговой на вашем счёте.
Самозанятый, как и обычное физическое лицо, платит налог на имущество.
Государство даёт самозанятым приятный бонус — 10 000 рублей, которые равномерно вычитаются из суммы налога, присылаемого налоговой раз в месяц. Для налога 4% списывается по 1%, а для 6% — по 2%.
Например, если сдавать квартиру за 35 000 рублей и получать с жильцов компенсацию коммунальных платежей 3500 рублей, самозанятый собственник будет платить в месяц 1710 рублей, а в год — 13 860 рублей. А с учётом налога на имущество: 13 860 рублей + 872 рубля = 14 732 рубля.
Что выгоднее, если сдаете квартиру
Если вы не уверены в том, что государство обеспечит вас пенсией, вы можете стать самозанятым и платить налоги по этой системе. Это проще и дешевле.
Если же вы полагаетесь на пенсию от государства и хотите её получать, вы можете добровольно платить пенсионные взносы. В 2024 году сумма составит 50 798,88 рублей в год или 4 233 рубля в месяц.
Однако, если у вас есть апартаменты, будьте внимательны. Самозанятые не могут сдавать в аренду апартаменты, только жилые помещения. В таком случае вам нужно будет платить 13% НДФЛ или 6% как индивидуальному предпринимателю на упрощённой системе налогообложения.
Также стоит рассмотреть возможность использования патента. Если вы можете сдать квартиру дороже, чем среднестатистические значения, по которым рассчитывается патент, то этот формат налогообложения может оказаться выгоднее.
Например, если ваша квартира находится в Западном административном округе Москвы и её площадь не превышает 50 квадратных метров, потенциальный доход может составить 600 000 рублей в год. Патент в таком случае обойдётся в 38 000 рублей в год.
Как платить налог
**Подача декларации 3-НДФЛ**
Декларацию 3-НДФЛ можно подать в налоговую инспекцию по месту учёта налогоплательщика или в электронном виде через Личный кабинет.
Есть несколько способов подачи декларации:
* **Заполнение вручную.** Можно скачать бланк, заполнить данные и отправить в налоговую через почту или МФЦ.
* **Электронная декларация.** Самый удобный способ — заполнить электронную декларацию в Личном кабинете налогоплательщика. Для этого нужно войти в Личный кабинет через учётную запись на портале Госуслуг, перейти во вкладку «Доходы» — «Заявить доход» и заполнить «Заявление о доходе при сдаче жилья в аренду». После этого сервис предложит создать электронную подпись. Её можно получить электронно, без необходимости посещать аккредитованный центр. Когда подпись будет сформирована, подпишите ею заявление и отправьте его в ИФНС.
* **Специальная программа.** Если вы не хотите заполнять декларацию вручную, можно скачать специальную программу, которая работает только на ОС Windows. После установки программы нужно ответить на вопросы, и результат отправить в налоговую через портал Госуслуг или отнести лично. Для отправки декларации через портал Госуслуг понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись. Её можно получить в аккредитованном центре, например, в некоторых банках.
* **Подача декларации через портал Госуслуг.** В этом случае также понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись, которую можно получить в аккредитованном центре. Некоторые банки предоставляют такую возможность.
**Документы для ФНС**
Законодательно к декларации ничего прикладывать не нужно, но лучше приложить копии документов о доходе. Размер арендной платы — это существенное условие, поэтому его подтверждение поможет избежать вопросов при расчёте налога.
**Сроки**
Декларацию подают за прошедший год до 30 апреля. Если 30 апреля выпадает на выходной день, последний день сдачи декларации переносится на следующий рабочий день.
**Если вы индивидуальный предприниматель**
Есть много способов, как платить налог. Вы можете нанять бухгалтера, но это невыгодно, если у вас всего пара квартир. Можно подключить онлайн-бухгалтерию, например, «Кнопку» или «Эльбу». Это тоже стоит денег.
Самый выгодный способ для ИП — выбрать банк, в котором можно открыть счёт и есть опция онлайн-бухгалтерии. Обычно это бесплатно или почти бесплатно.
**Сроки уплаты налогов**
Если вы применяете упрощённую систему налогообложения (УСН), то налог нужно заплатить не позднее 28 числа, следующего за кварталом, за который рассчитывается налог. В 2024 году налоги нужно платить четыре раза в год:
* за первый квартал — не позднее 2 мая;
* за второй квартал — не позднее 29 июля;
* за третий квартал — не позднее 28 октября;
* за четвёртый квартал — не позднее 28 апреля следующего года.
Индивидуальные предприниматели, которые применяют патентную систему налогообложения (ПСН), не платят налоги в общепринятом смысле. Вместо этого они оплачивают стоимость патента. Рекомендуется сразу оформлять патент на год. В этом случае оплата будет производиться следующим образом: 1/3 стоимости патента уплачивается в течение 90 дней с момента начала его действия, а остаток — не позднее даты окончания действия патента.
Для ИП, применяющих УСН и ПСН, доступен интерактивный календарь, который напоминает о предстоящих сроках и действиях.
Если вы самозанятый, то для уплаты налогов удобно использовать приложение «Мой налог». О том, как пользоваться этим приложением, вы можете узнать из специальной инструкции для самозанятых.
Когда арендатор платит за квартиру, доход нужно записать в приложении и сформировать чек. В чеке необходимо указать название услуги, например «За аренду квартиры с 1 по 31 марта». После этого приложение покажет вам предварительную сумму налога, которую нужно будет заплатить в следующем месяце.
**Сроки уплаты налога**
До 12 числа следующего месяца налоговая служба пришлёт вам точную сумму налога к уплате в приложении. До 28 числа следующего месяца налог нужно оплатить.
Если вы привяжете карту к приложению, налог будет списываться автоматически, и вам не придётся следить за этим. Каждый месяц будет списываться сумма налога за предыдущий месяц. Если жильцы съедут и дохода не будет, то и налог платить не нужно. Взносы за этот период тоже не нужно платить, а сниматься с регистрации, пока не найдёте новых жильцов, необязательно.
Ответственность при неуплате налога
Можно ли не платить налог?
Если вы не получаете дохода, то налог платить не нужно. Но если вы сдаёте квартиру в аренду за деньги, то вы получаете доход, с которого обязаны заплатить налог.
Какие могут быть последствия?
Если налоговая узнает, что вы сдаёте квартиру нелегально, вам могут выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени. Чтобы избежать этого, можно платить 4% в качестве самозанятого — это в пять раз дешевле.
А если вы получаете больше 577 000 ₽ в месяц и не платите налог, то можете попасть на уголовную ответственность с дополнительным штрафом. При этом доход может быть не только от сдачи квартиры в аренду.
Откуда берётся сумма в 577 000 ₽? В законе определена сумма крупного уклонения от уплаты налогов — это неуплаченный налог 2,7 млн рублей и более за три года. Если исходить из этой суммы при условии, что налоговая считает всё по налоговой ставке 13%, то получится такой налог за месяц: 2 700 000 / 36 = 75 000 ₽. Доход с которого получается такой: 75 000 / 13 × 100 = 576 923 ₽.
Вот каким может быть список наказаний за неуплату налогов:
* взыскание неуплаченной суммы налога;
* пени за несвоевременную уплату налога (размер пени определяется по формуле: Неуплаченная сумма налога × 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ × Количество дней просрочки);
* штраф за непредставление налоговой декларации — 5% неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы и не менее 1000 ₽;
* штраф за предпринимательскую деятельность без регистрации ИП или юридического лица — от 500 до 2000 ₽;
* штраф за нарушение срока уплаты налога — 20% от неуплаченной суммы налога. А если собственник скажет налоговой, что осознанно не платил, то 40%;
* уголовная ответственность — если сумма неуплаченного налога превышает 2 700 000 ₽. Штраф от 100 000 до 300 000 ₽, либо принудительные работы на срок до года, либо арест до шести месяцев, либо лишение свободы до года. Если неуплата выше 13 500 000 ₽, то ответственность строже — штраф от 200 000 до 500 000 ₽ или в размере заработной платы или другого дохода за период от 18 месяцев до трёх лет либо принудительные работы или лишение свободы на срок до трёх лет.
Статья 198 УК РФ относится к преступлениям небольшой тяжести, и наказание в виде лишения свободы практически не применяется. Если собственник впервые оказался в такой ситуации и оплатил все долги перед государством, то он освобождается от уголовной ответственности.
Пример из жизни: собственница три года сдавала квартиру в аренду по договору, писала расписки о получении ежемесячно 30 000 ₽ и не платила налоги. Налоговая провела выездную налоговую проверку и обнаружила правонарушение. По результатам проверки составили акт, в котором было указано, что собственница не доплатила 140 400 ₽. Суд сказал, что надо платить.
- Сколько пришлось заплатить собственнице за неуплату налогов
За три года собственница получила доход в размере 1 080 000 рублей. Из этой суммы она должна заплатить налог в размере 140 400 рублей (13% от дохода). Кроме того, ей пришлось заплатить штраф за неподачу декларации в размере 39 780 рублей.
Таким образом, доход собственницы в месяц составляет примерно 30 000 рублей, но из-за неумышленного уклонения от уплаты налогов она потеряла 21,01% от своего дохода.
Как налоговая узнает о нарушении? У налоговых органов есть несколько источников информации:
1. Главное управление по вопросам миграции МВД России. Каждый иностранец должен стоять на миграционном учёте, и собственник должен подать уведомление о постановке на учёт по месту пребывания.
2. Росреестр. У этой службы есть сведения о собственниках двух и более квартир, что может дать повод налоговой предположить, что одна из квартир сдаётся.
3. Риелторы. При проверке риелтора, уклоняющегося от уплаты налогов, налоговая может обнаружить договоры с собственниками. Сопоставив реквизиты собственника с базой налогоплательщиков, налоговая может увидеть, что у собственника нет дохода. Это может спровоцировать выездную проверку.
4. Крупные организации. Организации могут компенсировать найм жилых помещений сотрудникам, предоставив в бухгалтерию копии договоров аренды. В рамках проверки инспекторы могут получить доступ к документам организации, включая копии договоров аренды.
5. Информация от соседей, ЖКХ, участковых, бывших арендаторов. Например, в 2015 году в Приморском крае в налоговую поступило 27 сообщений о сдаче 99 квартир в аренду от жителей, УК и ТСЖ. Из них 26 подтвердились.
Существует миф, что налоговая может легко узнать все операции по счёту в банке. На самом деле налоговая знает только, в каких банках у человека открыты счета. А вот когда у налоговой появятся основания для проверки собственника, она может узнать совершённые операции и остатки по счетам. Однако даже если налоговая увидит такие суммы, она не сможет автоматически начислить на них налоги. У налогоплательщика запросят пояснения: откуда деньги и за что.
Судебная практика
Договор аренды может быть заключён и в устной форме, но собственник всё равно обязан платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Эта обязанность возникает у него в момент получения денег от арендатора. Налоговые органы в суде доказывают именно факт передачи денег, а не факт проживания арендатора в квартире.
Допустим, факт аренды жилья выявят в феврале текущего года. Однако отчитаться о полученных доходах и уплатить с них налоги необходимо до 30 апреля следующего года. Таким образом, между датой возможного правонарушения и датой, когда факт правонарушения можно достоверно подтвердить, пройдёт более года.
Именно это часто останавливает арендаторов от обращения в налоговую инспекцию с жалобой на собственника жилья. Ведь конфликт может возникнуть сегодня, а доказать, что собственник не платил налоги, можно будет только после 30 апреля следующего года, когда сам конфликт, скорее всего, забудется.
Важно отметить, что собственник, на которого налоговая подала в суд, не обязан доказывать свою невиновность. По закону он считается невиновным, пока не будет доказано обратное. Это принцип презумпции невиновности.
Рассмотрим несколько примеров из судебной практики, почему важно правильно оформлять договор аренды и в каких случаях это может помочь.
Первый пример связан с коммунальными платежами. В Москве собственница сдавала квартиру за 30 000 рублей в месяц и писала расписки о получении денег. Когда налоговые органы в ходе выездной проверки выявили это и составили акт, собственница попыталась оспорить этот документ в суде. Она не оспаривала факт сдачи квартиры и заключения договора, но утверждала, что 30 000 рублей — это компенсация платы за коммунальные услуги. Поэтому она просила изменить сумму недоимки по налогу и штрафные санкции.
Суд изучил расписки и пришёл к выводу, что плата за коммунальные услуги фиксировалась в них отдельной строкой, а 30 000 рублей передавались именно в качестве платы за проживание. Собственнице пришлось заплатить 20% от суммы неуплаченного налога — 28 080 рублей и штраф 39 780 рублей.
Второй пример связан с конфликтом между арендатором и собственником жилья. Арендатор искала квартиру с помощью агентства недвижимости и нашла подходящий вариант. Стороны заключили письменный договор, и арендатор внесла страховой платёж. Когда письменный договор закончился, стороны заключили устный договор.
В какой-то момент арендатор решила съехать, но страховой платёж ей не вернули. Тогда она подала в налоговую заявление, что арендодатель уклоняется от уплаты налогов уже длительное время — три года. В качестве доказательств она приложила к заявлению договор с агентством недвижимости, договор найма, передаточный акт и расписку об уплате страхового депозита.
Налоговая не поленилась и провела выездную проверку, по итогам которой начислила собственнику налоги, штрафы и пени. Собственник не согласился с этим решением и обжаловал его в суде. Однако суд указал, что собственник должен заплатить, хотя и не уточнил точную сумму.
Правильно оформленные документы вернули собственнику около 200 000 рублей. Мужчина снял однокомнатную квартиру у Елены и оплачивал аренду и коммунальные платежи несвоевременно и частично. Со временем накопился долг почти в 200 000 рублей. Елена обратилась в суд, выселила жильца и взыскала весь долг, включая расходы на госпошлину в размере 5322 рублей.
Как выгодно сдавать квартиру
Если вы сдаёте квартиру в аренду, обязательно заключите договор и подробно опишите в нём все условия.
Самозанятые граждане могут платить меньше налогов: 4% от дохода при сдаче квартиры физическому лицу и 6% — при сдаче квартиры организации. Для этого нужно установить специальное приложение и зарегистрироваться в нём. Вы можете настроить систему так, чтобы налоги списывались автоматически.
Если арендатор освобождает квартиру и доход исчезает, вы можете не платить налог. Однако для самозанятых существуют ограничения по сумме дохода.
Если вы не можете использовать режим самозанятости, то выгодно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налог по упрощённой системе налогообложения — 6%.
Налоговая не имеет свободного доступа к операциям собственника по счёту в банке. Однако если у неё появятся основания, она может запросить информацию и начислить дополнительные налоги, а также штрафы и пени.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
