Обременение ― это ограничение прав собственника недвижимости.
Если есть обременение, то собственник не может в полной мере распоряжаться недвижимостью. Например, если он захочет продать квартиру с обременением, то либо совсем не сможет это сделать, либо сможет продать только при соблюдении определенных условий.
Наличие обременения важно не только для продавца недвижимости, но и для покупателя. Перед покупкой он должен убедиться в отсутствии наложенных на недвижимость обременений, иначе в дальнейшем договор купли-продажи могут признать недействительным.
Расскажем об основных видах обременений и как они влияют на сделки с недвижимостью.
Ипотека
По договору об ипотеке человек берёт кредит на покупку квартиры под залог этой квартиры. Заёмщик вправе пользоваться квартирой, но если он перестанет вносить ежемесячные платежи по ипотеке, то банк может вернуть свои деньги, продав ипотечную квартиру.
Обременение в виде ипотеки регистрируют в Росреестре, вносят запись в ЕГРН. Квартира будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока заёмщик не выплатит весь ипотечный кредит. Продать ипотечную квартиру собственник может только с согласия банка.
У собственника есть несколько вариантов продажи ипотечной квартиры, например:
- Взять потребительский кредит, погасить долг по ипотеке и снять обременение. После этого заключить договор купли-продажи и за счёт денег, полученных от покупателя, погасить потребительский кредит. Для продавца есть риск, что покупатель передумает покупать квартиру, тогда расплачиваться за потребительский кредит придется самому.
- Получить от покупателя аванс, погасить долг по ипотеке и снять с квартиры обременение. После этого получить от покупателя остаток стоимости квартиры по договору купли-продажи. Здесь рискует покупатель: получив аванс и погасив долг по ипотеке, продавец может передумать продавать квартиру, взыскивать деньги с продавца придется через суд.
- Переоформить ипотеку на покупателя. Новый собственник встанет на место продавца и будет нести все обязанности по выплате кредита. Но чтобы банк дал согласие на переоформление кредита, покупатель должен отвечать требованиям, которые банк предъявляет к заёмщикам.
Аренда
По договору аренды (найма жилого помещения) одна сторона ― собственник жилья (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания.
Если договор аренды заключают на срок от года и более, то его регистрируют в Росреестре и в выписке ЕГРН будет отметка, что квартира сдана в аренду. Если договор аренды заключают меньше чем на год, то в Росреестре его обычно не регистрируют и в выписке из ЕГРН никаких отметок об обременении не будет. О том, что квартира сдана в аренду, новый собственник может узнать уже после покупки квартиры.
Продажа квартиры не является основанием для расторжения договора аренды. Арендаторы вправе проживать в квартире до тех пор, пока не истечёт срок договора аренды.
Если квартира сдана в аренду, то есть несколько вариантов ее продажи, например:
- Продавец досрочно расторгает договор аренды с соблюдением условий расторжения, прописанных в договоре и потом заключает договор купли-продажи.
- Новый собственник покупает квартиру вместе с квартиросъёмщиками, они будут жить в квартире, пока не истечёт срок договора аренды.
Рента
По договору ренты обычно пожилой человек (получатель ренты) продает свою квартиру другому человеку (плательщику ренты) по цене, гораздо ниже рыночной. При этом продавец получает право пожизненного проживания в квартире и ежемесячно получает оговоренную в договоре сумму. Плательщик ренты, как правило, заселяется в квартиру уже после смерти получателя ренты.
Договор ренты, по которому отчуждают недвижимость, оформляют у нотариуса и регистрируют в Росреестре. В выписке из ЕГРН рента будет указана как обременение.
Продать недвижимость плательщик ренты может только с предварительного согласия получателя ренты. После продажи обязательства перед рентополучателем перейдут к новому собственнику жилья. Старый собственник будет нести с ним субсидиарную ответственность, если в договоре не предусмотрена их солидарная ответственность перед получателем ренты.
Арест. Запрет
Арест ― это вид обеспечения иска. Решение об аресте принимает суд, а оформляют его судебные приставы. Приставы направляют в Росреестр документы и он вносит в ЕГРН запись об аресте.
Арест могут наложить, например, если идет спор о разделе имущества или у собственника есть долги (за ЖКХ, штрафы ГИБДД, неоплаченные налоги, долг по алиментам и др.). Арестованную недвижимость нельзя продать, подарить, завещать, сдать в аренду.
Чтобы снять арест, нужно, например, погасить долги. Росреестр отменит запись об аресте после того к нему поступят документы об отмене из службы судебных приставов.
Запрет ― это мера, которая препятствует конкретному лицу или неопределенному кругу лиц совершать определенные действия в отношении недвижимости. Запрет более узкое понятие, чем арест. Он касается определенных действий с недвижимостью, а арест всех действий, связанных с распоряжением недвижимостью.
Например, сам собственник может запретить регистрационные действия с квартирой, чтобы обезопасить себя от мошенников. Для этого он может подать в Росреестр заявление с просьбой запретить регистрацию всех сделок с его недвижимостью.
Информация об аресте и о запрете отображается в выписке из ЕГРН.
Материнский капитал и несовершеннолетние
Среди обременений, которые сложно обнаружить, поскольку их не указывают в выписке из ЕГРН, есть такие, как:
- в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети
- есть несовершеннолетние собственники
- жильё было приобретено с использованием материнского капитала и дети имеют право на доли в недвижимости
В указанных случаях продавец должен получить от органов опеки и попечительства разрешение на продажу квартиры. Если новое жильё будет хуже старого или какие-то права несовершеннолетних будут нарушены, то орган опеки и попечительства может запретить продавать квартиру.
Покупателю также нужно быть внимательным при покупке квартиры, где есть несовершеннолетние. В противном случае в дальнейшем сделка может быть признана недействительной. Узнать, кто числится собственником квартиры, можно из выписки ЕГРН.
👶Если у продавца есть несовершеннолетние дети, нужно запросить у него справку из СФР об остатке средств на сертификате на материнский капитал и разрешение опеки и попечительства на продажу квартиры.
