Дорогие друзья, вчера просили "приличные двушки", давайте предложу Вам несколько вариантов, а потом обсудим с Вами общие принципы подбора. Кирпичные или монолитные дома, не первый/не последний этаж, площадь от 50 кв.м, шаговая доступность до метро, естественно, в нормальных районах внутри МКАД
53 кв.м в Лефортово за 13,7 млн
Квартира на 8-м этаже 14-этажного кирпичного дома серии "Башня Вулыха" 1976 года постройки. Шаговая доступность до метро Авиамоторная, развитая инфраструктура, рядом ТЦ "Город". Правда, необходим ремонт.
Цена за кв.м - 258 000
Ссылка на объявление: https://www.cian.ru/sale/flat/301439444/
53 кв.м в Царицыно за 14,3 млн
Квартира на 13-м этаже 15-этажного кирпичного дома серии "Башня Вулыха" 1973 года постройки. 5 минут пешком до станции Кантемировская. Благоустроенный зеленый район.
Цена за кв.м - 271 000
Ссылка на объявление: https://www.cian.ru/sale/flat/300397013/
54 кв.м в Зюзино за 17 млн
Квартира на 6-м этаже 14-этажного кирпичного дома серии "Башня Вулыха" 1976 года постройки. Престижный Юго-запад. 100 метров до метро.
Цена за кв.м - 315 000
Ссылка на объявление: https://www.cian.ru/sale/flat/295715358/
52 кв.м в Ломоносовском районе за 19,7 млн
Квартира на 2-м этаже 17-этажного монолитного дома 2006 года постройки. Лужковский бизнес-класс, отличный район, достойный ремонт.
Цена за кв.м - 381 000
Ссылка на объявление: https://www.cian.ru/sale/flat/303645750/
Друзья, я не знаю Ваших предпочтений по бюджету, ремонту, году постройки, классу дома, приемлемой цене за кв.м и т.д. Пока максимальный интерес вызывали статьи о квартирах с бюджетом до 10 млн. Но там, к сожалению, не "разгуляешься", если интересны варианты с бюджетом 25-30 млн - буду писать строго о них. За этот бюджет можно найти уже что-то вполне приличное, в качественном жилфонде и хороших районах. В общем, пишите, что Вам интересно - буду стараться писать только то, что Вам интересно.
Теперь, давайте о принципах подбора.
1. Локация. К сожалению, Вам волей-неволей придётся с этим повозиться и иметь хотя бы базовое представление о географии Москвы.
Почему? Потому что до 80% стоимости квартиры это стоимость локации. Квартира на Арбате дорого, далеко не всегда потому что это суперская квартира, а потому что она на Арбате.
Что важно? Постарайтесь никого не слушать (включая свои собственные сложившиеся представления о прекрасном) и найдите способ объективной оценки.
Нагатинский Затон - отличное место. Почему? Потому что я там живу. Все, кто будут говорить худое об этом месте - идут в лес.
Это подход собственника. И он отчасти верный, мне тоже очень нравится Нагатинский Затон, но такой подход страдает излишним субъективизмом. Как правильно? Идем на сайт irn.ru и смотрим "табель о рангах" московских районов. Понимаем, что это "средняя температура по больнице" и что средневзвешенная цена, которую они приводят, это микс из проданных квартир в прошлом месяце в домах эконом, комфорт и бизнес-классов в данной локации, плюс мы не знаем наверняка их методологию, понимаем что "вес" одного сегмента может быть по определенным причинам выше и это приводит к деформации цены, понимаем, что по-хорошему нужно отдельно считать квартиры в зависимости от кол-ва комнат (студии, 1,2 и т.д.) и качества жилфонда (старый, новый, кирпичные, панельки и т.д.), тем не менее, видим, что условный Нагатинский Затон стоит на 40 месте в общем зачете и, что сопоставимые по потребительским свойствам квартиры, например, в Кунцево должны стоить дороже. Насколько дороже? В одном случае, цена 299 т.р, в другом 276 т.р. Ну, грубо, на 8%.
Также из этой таблицы понимаем, что "жилые массивы" никогда не равны административным районам Москвы. Жилые массивы - это живая социальная ткань, люди живут плюс-минус в одинаковых домах, ходят в одни и те же школы, магазины и фитнес-центры. Но формально живут в 2х соседних административных районах. Или, наоборот, посередине административного района проходит жд и промка и люди, которые живут справа и слева от жд - фактически никак не пересекаются, они ходят в разные школы, разные парки и зачастую идентифицируют себя как жители соседних административных районов, с которыми у них единый "жилой массив".
Понять это невозможно, нужно просто запомнить :-) Более-менее правильная карта жилых массивов здесь. Она слегка отличается от карты Irn.ru, она не идеальна, но, как минимум, она даст Вам правильные представления о структуре жилых массивов. Потому что иначе, Вы каждый раз будете недоумевать, как так, цена в одном и том же административном районе на квартиры в похожих домах при примерной одинаковой транспортной доступности отличаются в 2 раза. А это, к сожалению, косяк нашего административного деления, тянущийся еще с 1917 года. В Москве времен РИ в этом плане всё было логично и правильно - границы административных районов плюс-минус соответствовали характеру застройки и жилым массивам.
2. Класс объекта. Когда люди просят, "давайте найдём что-нибудь приличное", в каждом конкретном случае это может означать что-то своё, но обычно имеются ввиду дома, не входящие в сегмент "масс-маркета" конкретного периода:
Качественные "доходники" (многоквартирные дома, построенные до 1917 года);
фасадные сталинки и "директорские" дома - строившиеся с конца 30-х до середины 50-х;
некоторые серии кирпичных домов 70-80х - Башня Вулыха, Смирновская, Москворецкая, ведомственные дома и т.п.;
кирпичные и монолитные дома "лужковского" периода + иногда стоит туда включить и П-44т, П-44М, П-44К и т.д.;
современные жилые комплексы (далеко не все), частично дома по реновации - построенные в "собянинский" период, т.е. последние 12-13 лет.
Обратите внимание, что "класс" объекта не сильно зависит от времени постройки. ЦКовские дома, строившиеся с середины 60-х на Патриках, на Воробьевых Горах и в Арбатских переулках и сейчас будут считаться чем-то между "бизнес+" или "премиум", а обычные поделия от условных "Гранель" или "Самолет", с моей точки зрения, ближе к эконому, чем заявляемым комфорт или комфорт+.
НО. Массовая информационная накачка со стороны застройщиков и банков сильно искажают "картину мира" обычного покупателя. Проверка тут простая. Заходите в ЦИАН и ищете объявления в сданных год-два назад новостройках. Много объявлений? А цены? Цены сильно выросли? И, наверное, нет отбоя от желающих, все хотят купить эти квартиры, верно? Нет? Средний срок экспозиции 6 месяцев, от 0 до 2 просмотров объявлений в день, а снижать собственники не будут, потому что это "прекрасные квартиры в новом доме и менеджер застройщика обещал рост в 2 раза, поэтому та цена, которую мы Вам предлагаем, это настоящий подарок"? Надо брать. Наверное.
Поймите, на тех сделках все, кому нужно, уже заработал. А цена устанавливается не волей туповатого менеджера, вещающего про шикарный дом бизнес-класса, показывая картофельное поле, а исключительно на вторичном рынке. Т.е., когда новостройка становится вторичкой и собственник вынужден продавать её сам, без рекламной поддержки (она для домов второй очереди) застройщика и завываний банков о самой лучшей и необходимой каждому халявной ипотеке. Вот в этот момент цена и появляется. Не раньше и не позже. И в этот момент выясняется, что рулит опять пресловутая локация, потому что можно построить даже дом премиум-класса в Капотне и даже продать его "опытным инвесторам" по 600 000 рублей за кв.м, только потом, при выдаче ключей, выяснится, что это, внезапно, Капотня и там на премиум нет желающих, а следовательно, смотрим irn.ru, квартиры продаются по 230 т.р. за кв.м. Но это эконом и комфорт, а у нас же премиум, верно? Значит, должна быть дороже.
Теперь, внимание вопрос. Если у человека, привыкшего жить в доме эконом-класса в Капотне появится денег в 3 раза больше, чем стоит его квартира в Капотне, что он сделает? Конечно же, останется в Капотне и переедет в единственный дом премиум-класса "на раёне". Или-таки, Бог с ним, с нефтеперерабатывающим заводом, и лучше переехать?
Следующий вопрос. Человек, у которого есть 600 000 за кв.м и возможность выбирать, насколько вероятно, что он выберет "дом премиум-класса" в Капотне? Ну как бы, каков целевой портрет покупателя?
То-то и оно. И будут сидеть наши "инвесторы", пока до них не дойдет, что максимальная цена, по которой их премиум можно продать - 300 000 рублей. А покупали за 600 000. В ипотеку. Льготную :-)
А Вы, естественно, всё это должны понимать и уметь отделять зерна от плевел. Дом, сданный в 2023 объективно может быть сильно хуже дома, сданного в 2006. Хуже, но сильно дороже. Стоит ли переплачивать исключительно потому что нынешнему собственнику продали эту квартиру пару лет назад с завышенным в полтора раза ценником, но по льготной ипотеке, решать только Вам.
3. Анализ. Профессиональный риэлтор твердо знает, что "справедливая цена" есть. Да, она в моменте, да, нужно учитывать кучу переменных, но "справедливая цена" есть. Тут тонкий момент. Купля-продажа недвижимости - конфликт. Продавцу нужно продать дороже, а покупателю купить дешевле. Сделка возможна лишь в случае, если участники придут к консенсусному решению. Есть условная квартира со справедливой ценой 16 млн. Собственник твердо знает и транслирует всем, что дешевле, чем за 18 млн он её никому никогда не продаст, пусть стоит в рекламе, её сможет оценить только "настоящий Покупатель, а не эти туристы" и цена квартиры всегда только растёт. Есть интересанты, которые твердо знают, что цены на московские квартиры скоро упадут в 2 раза, но пока они готовы смилостивится и купить эту квартиру за 14 млн. И ни копейкой больше. Тот, кто считает, что перед нами потенциальные покупатели и продавцы - ошибается. Если рынок пойдет вверх, собственник скажет: я же говорил и поднимет цену до 20 млн. Пусть ещё постоит, квартиры всегда растут в цене. Если рынок пойдет вниз, интересанты скажут: фи, и 14 млн чересчур щедрое предложение. Как бы там ни было, у этих людей всегда всё в будущем и сделка не состоится. Но, если сделка нужна участники должны быть готовы двигаться навстречу друг другу.
Есть метрика, доступная для всех - кол-во просмотров объявления на ЦИАН. По статистике, чтобы прийти к сделке, нужно, чтобы кол-во просмотров было в районе 50 в день, можно меньше, но не сильно. 30 просмотров уже маловато, 20 - сильно недостаточно (данные для объектов эконом и комфорт-классов Москвы, премиальный рынок устроен иначе). Просмотры объявлений конвертируются в звонки, звонки в показы, показы приводят к сделке. Если делать ошибки, то сделки все равно может не быть, но, если нет базы - просмотров объявления - сделки точно не будет. И, когда Вы начинаете поиск квартиры, не поленитесь, пожалуйста, сделать 2 вещи: первое, попробуйте найти аналитику по этого дому в Домклике и второе, внимательно смотрите кол-во просмотров объявлений. Вы ищете квартиру и видите 5 объявлений. Для простоты, пусть будет 5 полных аналогов. Первая квартира стоит 17 млн и у неё 2 просмотра в день, вторая - 16,7 - с 8 просмотрами, последняя 16,3 с 25 просмотрами в день. Мне кажется, при таких вводных, правильная цена, наверное, что-то в районе 15,7 млн. Заходите в Домклик и видите, что действительно в этом доме было 2 сделки по цене 15,6 и 15,7 млн. Бинго! У Вас есть "справедливая цена" - в переговорах с собственником смело стойте на ней.
Благодарю за то, что осилили такой длинный текст и простите за излишнюю эмоциональность. Хорошего дня!
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь
Буду рад помочь Вам с оценкой, подбором и продажей квартир в Москве +7 919 7782622