Средняя цена квадратного метра сервисных апартаментов в Петербурге за последние пять лет выросла вдвое. Такие данные приводит консалтинговая компания NF Group. По статистике платформы «Бюллютень недвижимости», аналогичное удорожание в первичном сегменте за тот же срок демонстрировал и рынок жилой недвижимости. При этом за последний год с июля 2023-го по июль 2024-го первичные номера в апарт-отелях прибавили в цене 15%. Тогда как первичные квартиры – только 10%. Почему сервисные апартаменты продолжат год за годом наращивать динамику удорожания на фоне жилья? И какие выводы из этого нужно сделать инвесторам? Об этом читайте ниже.
Очищение рынка и сокращение предложения
Как подсчитали специалисты NF Group, по итогам I полугодия 2024 года на первичном рынке сервисных апартаментов Петербурга экспонировалось 3,6 тыс. лотов. Это на 27% больше, чем годом ранее. Но в 2,7 раза меньше аналогичного показателя пятилетней давности. Тогда, в первом полугодии 2019-го продавалось 9,9 тыс. юнитов.
Почему количество номеров в продаже сократилось почти втрое? И о чем это говорит?
Чтобы это понять, обратим внимание на другой факт от NF Group: на фоне сокращения количества юнитов число апарт-комплексов за тот же период, напротив, увеличилось вдвое – с 21 до 42.
Иными словами, апарт-отелей открывается больше, а номерной фонд в них уменьшается. В 2019-м среднее количество лотов в проектах составляло 1000 юнитов, а по итогам I полугодия 2024 года – 465.
Это говорит о том, что сегмент сервисных апартаментов «умнеет» и всё больше ориентируется на инвесторов, а не на покупателей псевдожилья. Стратегия типичного застройщика в жилом и квазижилом фонде – создать и распродать как можно больше помещений. Дальнейшая судьба этих помещений его не волнует. Такой подход активно применяют петербургские девелоперы на рынке апартаментов: строят массивные комплексы псевдожилья на тысячи юнитов вдалеке от привлекательных для туристов локаций и выдают эти объекты за апарт-отели. Подробнее о так называемых псевдоотелях читайте здесь.
Современный апарт-отель с номерным фондом не более 300 юнитов в востребованных среди туристов районах города с большим туристическим потоком – вот составляющие потенциально успешного инвестиционного проекта. Число апартаментов в комплексах производства моей компании Inreit, к примеру, не превышает 150. Притом, что все они открываются только в центральных локациях Москвы и Петербурга. Ибо чем меньше номерной фонд, тем проще обеспечить его полную загрузку за время турсезона при сдаче в краткосрочную аренду. Только «посутка» приносит интересующую инвестора доходность на уровне от 12% годовых.
Судя по цифрам NF Group, это понимает всё большее число застройщиков. Так рынок постепенно очищается от объектов с приставкой «псевдо». И такая тенденция выступает одним из факторов более интенсивного удорожания сервисных апартаментов. Чем выгоднее и доходнее продукт, тем он востребованней. А чем он востребованней – тем стремительнее растет в цене.
Наряду с сокращением номерного фонда об ориентированности девелоперов на высокую доходность апартаментов говорит и увеличение числа объектов в центре. Реконструкция зданий под апарт-отели в центральных локациях постепенно становится трендом, пишет «Коммерсант». Пионером в этой нише с 2016 года выступает наша компания Inreit и показывает на сегодня самую высокую доходность сервисных апартаментов в Петербурге. В 2023 году юниты в открытых нами отелях под брендом Port Comfort показали среднюю доходность на уровне 12% годовых. По итогам текущего года этот показатель составит 14% годовых.
Ситуацию подкрепляет и тот факт, что свободных земельных участков в городе под апарт-комплексы становится меньше. Подходящих зданий для редевелопмента под апарт-отели тоже считанное количество. А значит, предложение продолжит сокращаться, а цены – расти.
Рост популярности среди арендаторов
Что еще подстегивает спрос на апарт-отели среди инвесторов и, как следствие, их удорожание? Рост популярности среди арендаторов. Эксперты сервиса онлайн-бронирования «Островок» отмечают увеличение спроса на апарт-отели в Петербурге на второе полугодие 2024 года: уже сейчас число бронирований в этом сегменте превышает показатели 2023 года на 20%.
По данным сервиса, в первом полугодии 2024-го доля бронирований в нише сервисных апартаментов также увеличилась: если в прошлом году на них приходилось 31%, то в этом году 37%. В июне этот показатель поднимался до 43%, что подтверждает повышенный интерес россиян к такому размещению.
«Спрос на апарт-отели в Санкт-Петербурге остается на высоком уровне. По итогам I полугодия 2024 года их загрузка выросла и достигла отметки в 81,9%, +3,7% к аналогичному периоду прошлого года, – говорит директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей.
Перспективы перетекания гостиничного рынка в сегмент апартаментов чувствуют и местные застройщики. Отчего всё больше отелей с каждым годом открывается с приставкой «апарт». Так, за первое полугодие 2024 года в Петербурге открылись три гостиницы и пять апарт-отелей. Доля комплексов сервисных апартаментов в общей структуре гостиничного рынка достигла 35%. Это на 4% больше по сравнению с июлем 2023 года, указывает NF Croup.
По итогам 2023-го в городе открылось семь апарт-отелей с общим номерным фондом 2,1 тыс. юнитов, а классических гостиниц – три с суммарным номерным фондом 189 номеров. То есть запущенных в работу апарт-отелей в 2,5 раза больше, а номеров в них оказалось больше в 11 раз.
В 2024-м этот разрыв увеличится еще заметнее. Опять же исходя из расчетов NF Group, открытий классических гостиниц в этом году больше нее предвидится. Тогда как в нише апарт-отелей за этот же период к вводу в эксплуатацию готовят 18 новых объектов совокупным номерным фондом 4,9 тыс. юнитов. Итого разница в количестве юнитов – 17 раз, а в числе гостиничных объектов – 6 раз.
В прошлом году число апарт-отелей в Северной столице достигало 37. Выходит, что за один текущий год сегмент прирастает на 50%, как за прошедшую пятилетку. Это явно говорит о его растущей популярности и наилучшей приспособленности среди гостиниц к удовлетворению потребностей современного путешественника в условиях развития внутреннего туризма.
За одно десятилетие апарт-отели с нуля нарастили свое присутствие на рынке средств размещения настолько, что сегодня занимают его треть. И в ближайшие годы при сохранении тех же темпов экспансии отхватят половину.
Отмена льготной ипотеки
Наконец, еще одним существенным фактором для дальнейшего разрыва в динамике цен на квартиры и апартаменты выступает отмененная с 1 июля льготная ипотека. Это событие уравняло условия для приобретения жилой недвижимости и юнитов в апарт-отелях. Для покупки последних льготных ипотечных программ не существовало.
«При этом у вложений в апарт-отели эффективность всегда была выше. А с точки зрения управления этой недвижимостью владельцам выгоднее, когда этим занимается профессиональная управляющая компания, а не он сам. Можно сделать вывод, что частные инвесторы, которые традиционно вкладывались в жилье, переключатся на более выгодные и прозрачные инструменты, такие как апарт-отели. Это в свою очередь подстегнет стоимость такой коммерческой недвижимости», – пишет «Коммерсант» со ссылкой на экспертов отрасли.
Стоимость «квадрата» продолжит заметно расти как минимум на уровне существующей инфляции. А с учетом растущего спроса уже к 2025 году можно ожидать увеличения стоимости недвижимости в апарт-комплексах на 25-30%.
Какой вывод из этих прогнозов можно сделать инвестору? На мой взгляд, сейчас складывается весьма подходящий момент для покупки сервисных апартаментов. Нынешние цены на апартаменты еще доступны, но уже в обозримом будущем пойдут вверх. Следовательно, вложившиеся в этот сегмент сегодня, заработают дважды: на выгодной аренде и стремительной капитализации их активов.
