Разберем на примере старта продаж нового жилого комплекса.
Сформируем схему из вопросов и цифр, которые нужно закрыть перед принятием решения.
- СЧИТАЕМ РАСХОДЫ
1.1. Сколько стоит квартира?
Вопрос казалось бы очевидный. Но если речь про старт продаж, то обычно выбор по планировкам достаточно большой. Что выбрать квартиру пониже и дешевле или стоит заплатать за видовой этаж. Большая разница ли в цене? Иногда это буквально миллион.
1.2. Кто будет продавать?
Сами или через агентство. Будем считать что сами, так как наши клиенты обычно и не вникают в вопрос можно ли заработать на квартире - мы сразу даем весь расклад в цифрах.
1.3. Налоги
Вы же собирались их заплатать? Собирались же?) Считаем как 13 % от дохода.
1.4. Расходы по ипотеке
Нужно учесть ежемесячные платежи с учетом досрочного погашения в момент выхода из инвестиций.
1.5. Расходы на покупку
Сюда войдет страховка при ипотеке, расходы на регистрацию сделки. - СЧИТАЕМ ДОХОДНОСТЬ
2.1. Анализируем динамику цен по другим проектам этого застройщика, если есть с чем сравнивать.
2.2. Анализируем рынок похожей вторички в этом районе.
Обратили внимание, что вторичка заметно дешевле?) Будет ли новый дом от нее отличаться, чтобы получилось заработать? Цена вторички это косвенный показатель, т.к. цены на недвижимость регулярно растут.
2.3 Анализируем новостройки
Смотрим, что предлагают другие застройщики. Какова конкуренция и с кем? Есть ли предложения лучше? А могут ли появиться в будущем?
2.4. Оцениваем риски
Берём в расчет не только негатив, но и положительные риски. Например, из-за строительства ЛДС и станции метро спортивная заметно выросли цены в ЖК Панорама. И не важно, что Панорама 100 лет как сдалась, в отличие от станции Спортивная)
2.5 Кому будем продавать?
Кто купит вашу квартиру? Кому подойдет эта планировка? Можно ли будет использовать программы господдержки? - ПОДВОДИМ ИТОГИ
3.1 Формируем три сценария стоимости квартиры
• Негативно - рынок просел, спрос на недвижимость вялый. Сколько будет в этом случает стоить объект?
• Нормально - рынок себя чувствует стабильно
• Хорошо - рынок рос всё время, пока объект строился
3.2. Считаем доходность
Учитываем наши расходы и возможные сценарии. Таким образом, у нас получится 3 цифры, которые позволят принять взвешенное решение: покупать объект или нет.
Рекомендую считать проект интересным для инвестиций, если при негативном сценарии не меньше 10% годовых
