В 2018-19, помнится, были жаркие споры по поводу влияния ипотеки на цены. Многие форумчане на полном серьезе отрицали, что цены растут именно из-за ипотечных вливаний, придумывая стопицот причин, почему это не так.
Прошло время, никто уже не спорит, т.к. данное соображение стало общим местом. Зато теперь появились другие спорщики. Народ также на полном серьезе стал отрицать, что цена аренды растет из-за всеобщего подъема зарплат, и тоже придумывает кучу возражений. Кто-то уверяет, что зарплаты не растут (ну, мы к этому уже привыкли), кто-то поверил в байки, что цена аренды растет из-за заградительных ставок по ипотеке.
Лично для меня это странно. Я может и не собирался писать данную статью, т.к. полагал взаимосвязь «зарплаты-аренда» абсолютно железобетонной. И более чем очевидной. Однако, судя по многочисленным комментариям, очевидно, да не для всех. Ну, ок. Тогда остановимся тут подробнее.
Был у меня один приятель. В десятых годах он долго ездил по собеседованиям в зарубежные представительства, и однажды ему повезло: его взяли на работу. Зарплата выросла сразу раза в два. Приятель был счастлив. И знаете, что первое он сделал? – съехал со своей арендной квартиры, в другую – ближе к центру и намного дороже.
Выражаясь экономическими терминами, это называется эластичный (по доходу) спрос. При росте доходов спрос на такие товары и услуги растет еще быстрее.
Уже тут можно догадаться, почему аренда ожила в последнее время. Ведь это «последнее время» совпало с периодом роста зарплат, а рост зарплат начался тогда, когда возник дефицит на рынке труда, и работодатели были вынуждены повышать ФОТ.
И кстати, началось это не сегодня, и даже не вчера, а еще в 2021 году. Я как раз в 2021 году набирал заново людей в отдел и столкнулся с жестоким кадровым дефицитом. В 2014-2018 такой проблемы еще не было, и всегда можно было выбрать одного кандидата из трех-четырех и поторговаться по зарплате. И кстати, в 2021 я написал пост «Аренда улетает». Заметим, что ставки тогда были на комфортном уровне, что наглухо разбивает тезис, что аренда растет из-за того, что ипотека стала неподъемной.
Тут надо сделать важную ремарку: когда мы говорим «цена аренды растет» в этом есть изрядная доля субъективщины. Дело в том, что нормальных индексов аренды, тем более долгосрочных, в отличие от индексов цен на квартиры не существует. Поэтому опираться приходится на сомнительные подсчеты отдельных порталов и на собственные ощущения.
Чтобы понять, почему цена аренды растет, давайте сначала выясним, почему до 2021 года цена аренды не росла. Точнее, она росла, но очень медленными темпами в номинальном выражении и снижалась в реальных ценах. В 2009 году можно было снять однушку в Москве за 30 тыс. рублей. В 2021 по-прежнему можно было отыскать однушки в Москве по таким же ценам (но уже единичные варианты). Но за это время деньги, сами понимаете, очень обесценились.
Итак, первую причину мы указали – это зарплаты медленно индексировались из-за конкуренции на рынке труда. А также из-за того, что правительство не увлекалось излишне печатанием денег (все изменилось в постковидные времена).
Вторая причина – уверенный, хоть и не быстрый, рост жилого фонда. И, соответственно, на каждого жителя стало приходится больше квартир. Часть «лишних» квартир попала на рынок аренды. Короче говоря, естественным образом падал спрос на аренду (для тех, кто вместо аренды съезжал в собственную квартиру), и одновременно увеличивалось предложение аренды.
Третья причина (о ней мало кто задумывался), менялся качественный состав арендаторов. Съезжали в собственное жилье самые платежеспособные жильцы, с высокими зарплатами. А вместо них заселялись неплатежеспособные жильцы, с низкими зарплатами (основная категория – гастарбайтеры). Из этого я даже вывел закон понижения качества арендаторов.
Смена качественного состава приводила к тому, что средняя зарплата арендаторов увеличивалась намного медленнее, чем средняя зарплата в стране. Это, по-видимому, была самая главная причина, почему цена аренды долгое время не поднималась.
Почему же сейчас (точнее с 2021 года) это перестало работать?
На самом деле, большинство факторов продолжает действовать.
- Жилой фонд по-прежнему растет.
- По-прежнему съезжают самые платежеспособные, а вместо них заезжают гастарбайтеры. Так что закон понижения качества арендаторов продолжает действовать.
- Да, даже ипотеку продолжают лихо разбирать! Все эти якобы заградительные ставки – это сказки про белого бычка. Средневзвешенная ставка по ипотеке сейчас ниже 9%!!! Объемы выдачи ипотеки сокращаются, конечно, но со скрипом, и, например в первое полугодие 2024 они выше, чем в 2021 и 2022.
А вот что кардинально поменялось – это зарплаты. Зарплаты бодро растут. Растут во всех группах. В том числе среди ранее «неплатежеспособных». Эти пресловутые доставщики, таксисты, строители, работники производства и т.д. При достаточно неликвидном рынке (например, на всю Москву всего несколько тысяч объявлений об аренде) дополнительного спроса, вызванного ростом дохода, вполне достаточно чтобы цены аренды начали быстро расти. А жилой фонд, конечно, увеличивается, но явно не такими темпами.
Вот и вся нехитрая разгадка роста аренды.
Ну, и напоследок, покажем модель ценообразования в аренде.
Спрос на аренду эластичен (при снижении цены, спрос увеличивается быстрее, чем цена), кривая спроса пологая, см. D1.
Предложение аренды наоборот неэластично (при росте цены, предложение почти не увеличивается, т.к. практически все свободные площади и так уже арендуются). Кривая предложения крутая, см. S1.
Равновесная цена аренды P1.
При росте зарплат в экономике кривая спроса смещается в положение D2. В это же время постепенно растет жилой фонд (S1 смещается в положение S2).
Однако в итоге цена все равно растет. Новая равновесная цена – P2.
Итак, для аренды фактор доходов намного важнее, чем фактор свободного жилого фонда.
//////////
ТГ канал EPICRIS
