Договор ренты квартиры с пожизненным проживанием

К сожалению, одиноким пожилым людям, которые остались без заботы и поддержки со стороны детей и получают скромную пенсию, приходится оформлять договор ренты на квартиру с содержанием. У них нет других вариантов.

Что такое пожизненная рента квартиры?

Двустороннее соглашение, согласно которому владелец квартиры передаёт её другому собственнику в обмен на пожизненное материальное обеспечение и, часто, уход за собой. В договоре ренты подробно описываются сумма и периодичность выплат, а также условия, в которых будет жить бывший владелец.

Предмет и стороны договора пожизненной ренты

Заключение договора пожизненной ренты обычно интересует пожилых людей, живущих в одиночестве и получающих небольшую пенсию. Предметом такого договора является жилая площадь.

Сторонами договора выступают получатель ренты — владелец квартиры, и плательщик ренты, который после регистрации правоотношений в Росреестре становится новым собственником жилья. Плательщик ренты обязан ежемесячно выплачивать владельцу квартиры определённую сумму, не меньше прожиточного минимума, установленного в регионе.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) будет указано, что квартира обременена рентой. Это означает, что до тех пор, пока получатель ренты не скончается, плательщик не сможет стать полноправным владельцем жилья.

Получателями ренты могут быть только физические лица, юридическим лицам рента недвижимости недоступна. Договор пожизненной ренты собственник может заключить как с одним, так и с несколькими получателями (например, если квартирой владеют муж и жена). В соглашении ренты пожизненного содержания необходимо чётко прописать долю каждого получателя. Если доли не указаны явно, по закону они считаются равными.

Если один из получателей ренты умирает, оставшиеся в живых смогут претендовать на его долю только в том случае, если такое условие прописано в соглашении ренты с плательщиком. В этом случае плата будет вноситься до тех пор, пока не умрут все пожизненные получатели ренты.

Плательщиками ренты, напротив, могут быть как физические лица, так и индивидуальные предприниматели и юридические лица.

• Существенное условие договора пожизненной ренты

В первую очередь, это предмет сделки. В данном случае это квартира и обязательство регулярно выплачивать деньги и обеспечивать прежнего владельца квартиры до конца его жизни.

Во-вторых, человек, который платит ренту, должен гарантировать, что будет полностью выполнять свои обязательства после заключения договора (статья 329 Гражданского кодекса РФ). Кроме того, он должен застраховать свою ответственность перед получателем ренты на случай, если по каким-либо причинам не сможет выполнять свои обязательства (например, можно прописать в договоре, что квартира остаётся в залоге у получателя ренты).

• Плюсы, минусы и риски ренты квартиры с пожизненным проживанием

Договор пожизненного содержания имеет как положительные, так и отрицательные стороны.

С одной стороны, плательщик ренты становится полноправным собственником недвижимости только после смерти получателя ренты. Учитывая, что в большинстве случаев речь идёт о пожилых людях, ожидание не будет долгим. При этом стоимость жилья будет намного ниже, чем если бы плательщик купил его на рынке.

С другой стороны, получатель ренты может быть долгожителем и прожить ещё много лет. В таком случае квартира может обойтись плательщику очень дорого и оказаться дороже, чем покупка жилья в ипотеку.

Важно понимать, что долгожитель может пережить плательщика ренты. Однако смерть не прекращает действие договора ренты. Обязанность по выплатам и содержанию получателя ренты переходит по наследству.

Если получатель ренты умирает, плательщик может лишиться недвижимости. Если у покойного были наследники, они могут попытаться оспорить договор и вернуть квадратные метры себе.

Договор ренты квартиры с постоянным прижизненным проживанием может оказаться непосильным для исполнения выплачивающей стороне. Например, если человека сокращают на работе, он резко теряет в доходах и больше не может обеспечивать пожизненное содержание получателя ренты.

Также возможен вариант, когда человек платит вовремя, осуществляет уход за получателем ренты должным образом, но последний вдруг решает расторгнуть договор.

Очевидные плюсы ренты:

* Договор расторгается по требованию любой из сторон только в суде. Это не завещание, которое можно переписать или отменить в любой момент.
* Заключение договора участниками — это ещё не всё. Договор пожизненной ренты на квартиру подлежит государственной регистрации в государственном реестре, что защищает от мошенничества.
* Сделка взаимовыгодна: после её заключения старик получает заботу и деньги, которых ему не хватало, а плательщик, честно выполняя установленные условия, обретает собственное жильё.

Минусы ренты:

* Ежемесячное перечисление денег может сильно обременять плательщика.
* Сроки платежей могут нарушаться, но пожизненная рента это не исключает. Случается всякое, в том числе по объективным причинам. Однако получателя ренты это не интересует. Он может подать в суд для расторжения договора, и правоотношения будут прекращены, а деньги не вернут.

• Постоянная форма ренты

Помимо пожизненной ренты существует ещё и постоянная рента. Это бессрочный вид ренты, который не зависит ни от смерти получателя, ни от времени. Он действует до тех пор, пока не будет выплачена вся сумма, оговорённая в договоре пожизненной ренты.

Важным аспектом постоянной ренты является то, что помимо регулярных денежных выплат она может включать и другие условия. Например, это может быть забота и уход за пожилым человеком, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание и так далее — всё то, в чём нуждается владелец. Эти услуги не являются бесплатными, они будут учтены при расчёте платежей. Условия могут быть прописаны в договоре ренты: часть оплаты осуществляется деньгами, а часть — товарами и услугами.

В отличие от пожизненной ренты, при постоянной ренте плательщик не имеет права внести всю сумму сразу и выкупить квартиру, не дожидаясь смерти владельца. Однако в некоторых случаях такая возможность может быть предусмотрена в договоре.

• С иждивением

Ещё один вид ренты — рента с пожизненным содержанием. Она не сильно отличается от пожизненной ренты. По условиям договора рентоплательщик должен регулярно выплачивать определённую денежную сумму или нести расходы на ремонт, покупку вещей, лекарств и медицинских препаратов, нанимать сиделку или медсестру, а также создавать комфортные условия для жизни получателя ренты.

Условия ренты с пожизненным содержанием могут быть очень гибкими. Например, в договор можно включить предоставление специальных услуг, таких как уход и содержание не только для прежнего владельца квартиры, но и для его супруги, детей и других родственников, указанных в договоре на момент его заключения.

Интересно, что некоторые договоры ренты с пожизненным содержанием содержат пункты, согласно которым рент плательщик обязуется похоронить получателя ренты и оплатить все связанные с этим расходы.

• Кто может оформлять?

Сделки по передаче имущества в ренту в качестве плательщика может заключать совершеннолетний дееспособный гражданин Российской Федерации. Это может быть как физическое, так и юридическое лицо.

С другой стороны соглашения могут выступать только обычные граждане, которые не состоят на учёте у психиатра и нарколога.

При этом:

— получатель ренты обязательно должен быть собственником жилого помещения и иметь все необходимые подтверждающие документы;
— жильё не должно быть обременено залогами, арестами, ипотекой и так далее;
— квартира не должна быть завещана другим лицам.

• Выделяется ли обязательная доля при ренте?

В отличие от завещания, договор ренты не даёт наследникам получателя ренты права на обязательную долю в наследстве. Это связано с тем, что жилое помещение переходит к плательщику ренты за деньги. Факт передачи денег для обеспечения пожизненного содержания с иждивением подтверждается чеками, выписками с банковских счетов и другими финансовыми документами. Оспорить это решение родственникам, которые могут быть недовольны, будет сложно.

• Возможна ли продажа квартиры?

После получения выписки из ЕГРН о недвижимости, полученной по договору ренты с обременением, плательщик ренты может распоряжаться этой недвижимостью, включая её продажу. Однако для этого необходимо получить согласие получателя ренты.

Как можно получить такое согласие?

* Согласовать продажу, перенеся обязательство плательщика ренты на покупателя обременённого жилья. Для этого потребуется нотариально заверенное согласие получателя ренты.

* Продать «квадраты» получателя ренты, переселив его в аналогичное жильё с сохранением прежнего обременения. В этом случае условия поступления регулярных платежей для получателя ренты не изменятся, изменится только место его проживания.

• Как найти желающего решить жилищную проблему по ренте

Заключение договора пожизненной ренты — это не самая распространённая практика, поэтому искать такие предложения на досках объявлений, в газетах или на популярных интернет-площадках, таких как «Авито» или «Из рук в руки», может быть не очень эффективно и даже опасно. Поэтому люди, желающие получить ежемесячную прибавку к пенсии или иную помощь в обмен на своё единственное жильё, обычно ищут кандидатов через знакомых, соседей, бывших коллег или родственников, в том числе живущих в других населённых пунктах.

Нередко люди, живущие в небольших городах или сёлах, соглашаются переехать в крупный город, чтобы стать получателями ренты. Для них это может быть единственным шансом получить жильё.

Чтобы не стать жертвой мошенников, важно тщательно подбирать кандидатов и общаться с теми, кто хорошо их знает. Например, если человек имеет криминальное прошлое, связанное с отсидками в тюрьме, то, какими бы добрыми ни были у него глаза, доверять ему не стоит. Также не стоит связываться с теми, кто уже выплачивает ренту по другому договору или имеет плохую кредитную историю.

Если у обычного человека, особенно пожилого, не хватает сил и полномочий самостоятельно проверить потенциального рентоплательщика, запросы о нём в компетентные организации может разослать юрист или нотариус. Тем более что заключение соглашения о ренте обязательно должно происходить через нотариальную контору. Специалисты смогут лучше разъяснить, что такое договор пожизненной ренты на квартиру, и помочь развеять любые сомнения у пенсионера.

Законодательная база

Вопросы, связанные с передачей имущества в ренту до конца жизни получателя, регулируются статьями 583–588 и главой 33 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статья 597 разъясняет, что такое договор пожизненной ренты. Согласно основной норме, рентоплательщик становится полноправным хозяином квартиры с момента смерти её прежнего владельца. Сделка является обратимой, то есть может быть расторгнута как по согласию обеих сторон, так и по инициативе одной из них.

Пока рентополучатель жив, ему выплачиваются только суммы, оговорённые в сделке. Никаких других компенсаций не предусмотрено.

Как правильно заключается соглашение о ренте?

Составление договора ренты — ответственный процесс, требующий тщательного подхода. Важно ясно понимать суть договора и учесть все возможные варианты развития событий.

В документе необходимо детально описать условия, при которых возможна передача жилья. Это касается периодичности и суммы платежей, а также конкретных услуг, которые будет оказывать рентоплательщик (например, приобретение лекарственных средств, продуктов питания и т. д.).

Предварительная консультация с юристом поможет избежать обмана как одной, так и другой стороны. Старичок должен предоставить правоподтверждающие документы на недвижимость. Если они старые и потрёпанные, их нужно обновить в Росреестре или в ближайшем офисе «Моих документов» (МФЦ).

Согласно статье 165 ГК РФ, рентные соглашения, не заверенные нотариально, считаются ничтожными. Поэтому визит к нотариусу обязателен. Нотариус оценит, насколько ясно дедушка понимает нюансы и возможные последствия сделки. Если всё в порядке, он выполнит свою работу.

Собранный пакет документов для государственной регистрации контракта нужно отнести в Росреестр или МФЦ. Результатом регистрации будет выписка ЕГРН, в которой рентоплательщик будет указан как собственник жилого пространства с обременением рентой, действующей до последнего вздоха прежнего владельца. После получения справки о смерти старика в ЗАГСе, рентоплательщик может подать заявление на снятие рентного обременения в Росреестре, чтобы стать полноправным владельцем квартиры.

Условия и предмет договора

**Предмет сделки пожизненной ренты**

Предметом сделки пожизненной ренты являются квартира и рентная плата по договору. В ренту можно передать любое имущество, не обременённое правами третьих лиц: от мотоцикла до квартиры. Для этого нужно собрать все необходимые документы.

Гражданский кодекс РФ не устанавливает специальных требований к рентным соглашениям. По сути, рента на квартиру — это растянутая во времени продажа или дарение с иждивением. Поэтому договор содержит те же информационные блоки, что и другие договоры дарения или купли-продажи.

Однако есть и специфические отличия.

Рентное соглашение включает следующие разделы:

**1. Вступление.**

Здесь представляются участники сделки: сначала паспортные данные получателя ренты (ФИО, прописка, серия и номер паспорта), затем — плательщика ренты.

**2. Содержательная часть.**

В этом разделе прописывается список обязательств. Получатель ренты передаёт в собственность плательщику своё жилое помещение, взамен на регулярные рентные выплаты до самой его смерти.

**3. Обязанности участников.**

Это основная часть соглашения. Здесь указываются адрес местонахождения, этаж, метраж, год постройки и другая информация о квартире. Также в этом разделе описывается, что плательщик ренты обязуется ежемесячно переводить на счёт получателя ренты определённую сумму в рублях. Он гарантирует, что получатель ренты будет жить в прежней квартире до конца своих дней и его не будут ущемлять в этом праве. Получатель, в свою очередь, заверяет, что не станет прописывать кого-либо на этой жилплощади, а документы на неё передаст рентоплательщику сразу после регистрации контракта.

**4. Ответственность участников соглашения.**

Здесь устанавливается штраф и компенсация в случае нарушения подписанных договорённостей.

**5. Расходы по оформлению соглашения.**

В этом пункте указывается, что расходы берёт на себя плательщик ренты.

**6. Статус рентных платежей.**

Все деньги, перечисляемые получателю ренты (или передаваемые под расписку), являются залогом. Если в будущем договор попытается расторгнуть плательщик ренты, этот залог останется у получателя ренты. Обратно его потребовать нельзя.

**7. Споры.**

В этом пункте указываются методы разрешения спорных моментов: конструктивный диалог или суд.

**8. Заключение.**

Здесь пишется о необходимости заверения контракта ренты у нотариуса. Документ представляется в четырёх экземплярах: по одному — участникам сделки, третий — нотариусу, последний — сотруднику Росреестра, осуществившему регистрацию.

**9. Реквизиты.**

Указываются адреса, контактные сведения, данные паспортов участников сделки. Ниже ставится число и подписи сторон.

Если, кроме пожизненного содержания, предполагается ещё и иждивение получателя ренты, то в основной части договора должно содержаться подробное описание всех действий, которые должен выполнять рентодатель по уходу за «квартирантом».

• Получатель ренты

Пожилой человек может передать свою собственность тому, кто будет регулярно платить ему за это и обеспечивать уход.

У него также есть права:
* пенсионер может получать деньги и уход до конца своих дней. Все условия должны быть прописаны в договоре ренты;
* получатель ренты сам определяет, в каком виде он хочет получать содержание. Он может заменить обязательства по уходу на адекватную материальную поддержку. Это можно сделать до подписания договора или после, составив соответствующее ходатайство. Нотариус приложит его к основному соглашению как дополнительное и снова всё заверит;
* если плательщик нарушает условия договора, рентополучатель может потребовать выкуп или расторжение договора с возмещением;
* жить на жилплощади, которая является предметом соглашения, всё то время, что ему отведено.

• Особенности статуса плательщиков ренты

Плательщик ренты обязуется:

* предоставить «квартиранту» достойные условия проживания в его бывшей квартире или в другом аналогичном помещении;
* кормить старика, учитывая его возраст и состояние здоровья. Условия приготовления блюд и время их подачи на стол могут быть указаны в контракте;
* одевать «клиента» в соответствии с временем года и климатическими условиями;
* следить за личной гигиеной старика, помогать ему принимать лекарства и еду, а также регулярно убирать помещение, чтобы обеспечить чистоту и порядок;
* при необходимости оказывать медицинскую помощь: вызывать врача, записываться на приём в поликлинику, вызывать скорую помощь и так далее;
* если это оговорено соглашением, оплатить ритуальные услуги. Также в контракт можно включить и другие обязательства;
* договор ренты квартиры может предполагать единовременную частичную оплату (30–50%) стоимости квартиры, после чего обязательства будут исполняться в виде ежемесячных платежей.

Обязательства по контракту может выполнять третья сторона, если «квартирант» не возражает. Плательщиков может быть несколько.

Важно отметить, что после подписания документов плательщик ренты должен привести жилое помещение в порядок, при необходимости выполнив ремонт за свой счёт.

• Нюансы договора

Со временем рента с пожизненным проживанием и содержанием может стать способом сэкономить на нуждах «квартиранта». Плательщик ренты начинает покупать более дешёвые продукты и медикаменты. Это замечает дедушка и справедливо требует, чтобы к нему относились должным образом.

Если же «покровитель» возражает и говорит, что старик «забывает о реальности», рентный контракт может быть расторгнут по инициативе дедушки.

Поэтому условия рентного соглашения стоит усилить следующими важными пунктами:

* Указать общую стоимость квартиры, лучше не использовать кадастровый ценник, а поставить рыночный.
* Перечислить все услуги и обязанности плательщика и их стоимость в месяц.

В конце месяца (квартала, полугодия, года), суммировав все чеки и сравнив с пунктами контракта, легко доказать в суде, что «покровитель» допустил нарушения.

• Важные моменты при заключении рентного соглашения

После регистрации жилья в Росреестре на нового владельца возлагаются обязательства по полной оплате жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), включая те льготы, которыми пользовался предыдущий владелец.

Рекомендуется совершать денежные переводы через банк, сохраняя все чеки. Также факт платежей можно подтвердить выпиской с банковского счёта. Однако квитанции за покупку продуктов, медикаментов, оплату ЖКУ и визиты к частному врачу необходимо сохранять на случай возможного оспаривания в будущем.

Перед подписанием соглашения рекомендуется проверить дееспособность и психическое здоровье «подопечного». После его смерти могут появиться родственники, которые попытаются убедить суд, что дедушка подписал соглашение в неадекватном состоянии. Поэтому лучше обсудить с нотариусом возможность проведения специальной экспертизы для будущего получателя ренты непосредственно перед нотариальным заверением.

По истечении определённого периода времени (это может быть месяц, три месяца или год) плательщику ренты следует получить от «подопечного» расписку об отсутствии у него каких-либо претензий по соблюдению условий договора.

Регистрация у нотариуса

Согласно статье 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор ренты обязательно оформляется письменно и заверяется нотариально. В противном случае, согласно пункту 1 статьи 165 ГК РФ, такой договор будет признан ничтожным.

Нотариус попросит предоставить следующие документы:

* сам договор ренты, если он был составлен самостоятельно или с помощью юристов;
* документ, подтверждающий право собственности на передаваемое жильё;
* справку о кадастровой стоимости жилплощади;
* справку о количестве прописанных на передаваемой жилой площади граждан;
* копию финансового лицевого счёта;
* технический план квартиры;
* копию кадастрового паспорта;
* выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений на передаваемое помещение.

В зависимости от конкретной ситуации, могут потребоваться дополнительные документы от любого из участников рентных правоотношений.

• В каких случаях нотариус может отказать в заверении договора?

Договор ренты содержит пункты, которые нарушают российские законы.

Участники сделки обратились не к «своему» нотариусу. За каждым нотариусом закреплён определённый район, который он обслуживает. Если нужно заверить соглашение о сделке с недвижимостью, то отправляются в контору по адресу расположения квартиры.

Сделку пытались заключить неадекватные люди или представители сторон, у которых не было доверенности.

Сделка, заключаемая с получателем ренты юридическим лицом, противоречит его уставу и локальным нормативным актам организации.

Факты, изложенные в предоставленных документах, вызывают сомнения: участники сделки предоставили поддельные, просроченные или испорченные бумаги, включая документы о праве собственности.

Нотариус может отказать в удостоверении контракта в течение максимум десяти дней.

Если нотариус отказал в удостоверении контракта, можно потребовать от него письменного объяснения причин отказа и разъяснения порядка обжалования этого решения.

• Страхование рисков

В последнее время такие сделки часто заключаются при участии страхового агента. Это связано с тем, что они несут определённые риски для обеих сторон, а страховой полис позволяет минимизировать потери в случае расторжения сделки.

Например, если будет доказана вина плательщика ренты в том, что он уклонялся от выполнения условий соглашения, то страховщик возместит ущерб получателю ренты. А если рентополучатель умрёт, но недвижимость по каким-либо причинам не перейдёт в собственность второй стороны сделки, то страховку выплатят плательщику ренты.

Регистрация соглашения в Росреестре

В региональное отделение Росреестра должны прийти оба участника сделки. Также вместо них могут прийти уполномоченные представители, у которых должна быть доверенность.

Договор о пожизненном содержании нужно принести в трёх экземплярах. Через 10 дней рентоплательщику выдадут выписку из ЕГРН, в которой он будет указан как собственник квартиры с обременением. Чтобы снять обременение в будущем, необходимо предоставить в Росреестр справку о смерти рентополучателя.

• Документы для проведения регистрации в Росреестре

Для нотариального удостоверения соглашения о пожизненной ренте необходимо предоставить следующие документы:

* заявление на государственную регистрацию соглашения;
* оригиналы и копии паспортов участников соглашения;
* письменные согласия супругов участников соглашения на передачу и получение квартиры, заверенные нотариусом;
* правоустанавливающие документы;
* копии лицевых счетов и выписки из домовой книги на имя получателя ренты;
* справка о стоимости квартиры;
* кадастровый паспорт с экспликацией;
* оплаченная квитанция госпошлины в размере 2000 рублей.

Сколько стоит оформить ренту?

Расходы при оформлении ренты складываются из нескольких составляющих, и не все из них имеют фиксированную стоимость. В разных регионах страны затраты на оформление ренты могут отличаться:

- услуги юриста по составлению контракта обойдутся в сумму от трёх до пяти тысяч рублей и более;
- получение (обновление) выписки из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимость) будет стоить четыреста рублей. Если право собственности на квартиру уже зарегистрировано, то нужно будет получить только выписку. Если же в базе данных Росреестра нет сведений о квартире и её владельце, то придётся оплатить процедуру регистрации с уплатой пошлины;
- обязательное заверение нотариусом. Стоимость услуг нотариуса будет зависеть от конкретной конторы, в которую вы обратитесь. Обычно нотариальная работа оценивается в полпроцента от стоимости квартиры по кадастру, но не более 20 000 рублей. Если участники сделки являются инвалидами 1–2 групп и имеют документальное подтверждение этому, то стоимость услуг нотариуса уменьшится вдвое;
- оплата действий специалиста, который подтвердит дееспособность непосредственно во время подписания контракта, или соответствующая справка, за получение которой тоже нужно заплатить;
- государственная пошлина за регистрацию нового собственника жилья с обременением. Её размер составляет 2000 рублей.

Выплата ренты

Выплаты обычно производятся наличными или безналичным переводом один раз в месяц, пока не наступит смерть предыдущего владельца недвижимости. Размер выплат обязательно указывается в договоре и должен быть не меньше прожиточного минимума в регионе. Если прожиточный минимум в регионе не установлен, то берётся значение этой величины по стране. И от этого значения зависит сумма выплат. Если прожиточный минимум увеличивается, то увеличивается и размер платежей.

Даже если недвижимость пострадала или была уничтожена в результате трагических обстоятельств, это не освобождает от обязательств по выплате ренты (статья 600 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если выплаты просрочены, то начисляются проценты, размер которых указан в статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно статье 588 того же кодекса, участники сделки могут сами указать размер неустойки в соглашении о ренте.

• Как выплачиваются средства?

Условия денежных переводов описываются в договоре ренты. Они могут включать в себя:

* перевод на банковский счёт;
* почтовый перевод;
* передачу наличных под официальную расписку;
* перевод через депозит нотариуса, если «квартирант» отказывается брать деньги от «покровителя» в попытке обмануть его и расторгнуть договор по надуманным причинам.

Налогообложение сделки

В нашей стране налог на доход составляет 13% от заработанных сумм. Этот налог придётся платить человеку, который получает доход от сдачи недвижимости в аренду.

Однако есть налоговая льгота — имущественный вычет для собственника. Чтобы получить этот вычет, нужно соблюдать условия, указанные в пункте 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации. Воспользоваться вычетом можно до окончания налогового периода.

Чтобы получить вычет, нужно обратиться в территориальный департамент налоговой службы. Вычет предоставят только с суммы дохода от продажи, которая не превышает одного миллиона рублей. Если доход от продажи превышает эту сумму, вычет не предоставляется.

Когда и как можно оспорить договор пожизненной ренты?

Процесс оспаривания договоров ренты с пожизненным содержанием обычно включает в себя следующие этапы:

1. Пострадавшая сторона, то есть участник сделки, обращается в районный суд с исковым заявлением. В заявлении необходимо указать все основания для оспаривания договора и приложить доказательства вины ответчика. Для большей убедительности и правовой корректности рекомендуется обратиться за помощью к юристу при составлении иска.

2. Если основанием для судебных разбирательств является обвинение в недееспособности получателя ренты, истец должен предоставить документальные подтверждения своих слов. Это могут быть заключения соответствующих экспертиз, медицинские справки и другие документы, подтверждающие недееспособность получателя ренты. Если фактический материал убеждает судью, то договор может быть признан ничтожным.

3. Ещё одним популярным основанием для оспаривания договора ренты является обман получателя ренты. Однако доказать обман может быть сложно. Например, если в договоре указана стоимость квартиры в два миллиона, а на самом деле она стоит четыре, то суд может признать сделку мошеннической и отменить её, сравнив стоимость по кадастровой справке или справке от оценщика из БТИ с тем, что указано в соглашении о ренте.

4. Существенные условия договора нарушены, например, платежи регулярно отсрочиваются или занижаются, помощь, гарантированная договором, не оказывается и т. д.? Это также может стать веской причиной для предъявления претензий. Выписка с банковского счёта, чеки, квитанции, расписки могут стать доказательствами нарушения.

5. Если квартире нанесены существенные повреждения или она уничтожена (сознательно или по недогляду плательщика ренты), то получатель ренты может заявить в суд о желании расторгнуть договор и вернуть себе обратно свою жилую площадь. Такие иски обычно удовлетворяются, а понесённые убытки включаются в выплаты пожизненной ренты, которые ответчик должен будет выплатить.

6. Правоотношения, определённые условиями контракта, можно разорвать и без привлечения судей. Участники сделки могут договориться на приемлемых для обоих условиях, после чего контракт будет расторгнут, а нотариус составит соответствующую бумагу.

• Расторжение соглашения о ренте по взаимному согласию

Расторжение договора возможно как через нотариуса, так и по решению суда.

О своём желании прекратить отношения стороны должны уведомить друг друга официальным письмом с доставкой и уведомлением о вручении или при личной встрече. В письме можно предложить решить вопрос мирным путём, обсудив все детали конфиденциально, чтобы затем расторгнуть договор уже при участии нотариуса.

Если же мирное урегулирование не удалось, то единственный путь к разрешению ситуации — обратиться в суд.

• По инициативе плательщика: выкуп ренты

Выкупить ренту означает заплатить «квартиранту» неустойку, которая называется выкупной ценой. Причиной для такого решения может стать невозможность продолжать выполнение условий рентного соглашения по отношению к пожилому человеку.

Право на выкуп и размер выкупной цены указываются в договоре. Согласно статье 592 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо письменно уведомить настоящего контрагента о своём решении не менее чем за три месяца до прекращения платежей.

Пункт договора, посвящённый выкупу, должен содержать ответы на следующие вопросы:

1. Кто из сторон инициирует выкуп ренты?
2. Сколько денег потребуется заплатить пожилому человеку в качестве компенсации?
3. В какой срок эта неустойка должна быть выплачена?
4. На номер какого банковского счёта должны поступить деньги?

• Расторжение по инициативе получателя

Расторжение сделки может произойти только в судебном порядке.

У старика может быть несколько причин для того, чтобы потребовать расторжения сделки:
* выплаты систематически не соответствуют установленному графику и постоянно задерживаются;
* платежи не поступают в течение нескольких месяцев;
* контрагент грубо нарушает договорные обязательства, не проявляет заботы о пожилом человеке и не обеспечивает его содержание.

Чтобы защитить себя от подобных ситуаций, добросовестный плательщик ренты должен фиксировать все свои расходы, сохраняя чеки, квитанции и расписки. Если судья убедится, что старик «пошутил», то в иске ему будет отказано.

• Можно ли отсудить долю у наследников?

В большинстве случаев родственники пытаются доказать, что умерший человек был не в своём уме и не понимал, что делал, когда заключал договор ренты. После смерти получателя ренты — владельца квартиры — они приносят справки и выписки из его медицинской карты, оплачивают посмертную экспертизу и приглашают свидетелей. Если суд учтёт их доказательства, родственники выиграют дело, и договор ренты признают недействительным. В этом случае контрагент умершего останется без квартиры и денег, которые он заплатил в качестве ренты.

Важно, чтобы после всех проверок оказалось, что сделка была законной. А не то, что родственники будут претендовать на наследство умершего.

Если эксперты подтвердят, что пенсионер был дееспособным и контрагент не нарушал условий договора, то соглашение нельзя будет оспорить и аннулировать.

• Как доказать добросовестное исполнение договора?

Плательщик ренты должен предоставлять суду неоспоримые доказательства своей добросовестности и заботы о благополучии получателя ренты. Для этого необходимо постоянно фиксировать все финансовые операции, связанные с выполнением условий сделки.

Важно получать от получателя ренты расписки за все полученные суммы и отдельно о том, что у него нет претензий к плательщику. Также следует хранить все чеки за расходы на обеспечение старика пищей, одеждой и лекарствами. Удобно систематизировать эти документы по месяцам и ставить на каждом из них подпись получателя ренты для большей убедительности.

Рекомендуется осуществлять денежные переводы безналично, на счёт получателя ренты. Это позволит легко подтвердить расходы, просто запросив выписку со счёта за определённый период.

Государственная форма пожизненной ренты

Несколько лет назад появилась возможность оформить пожизненную ренту не только с частными лицами, но и с государством. Пока что это доступно только в Москве и Санкт-Петербурге.

Это предложение особенно привлекательно для одиноких стариков с небольшой пенсией, так как сотрудничество с государством менее рискованно, чем с неизвестным человеком. Однако не каждый может воспользоваться этой возможностью из-за существенных ограничений.

Соглашение о пожизненной ренте может быть заключено только с одинокими пенсионерами, которые являются единственными владельцами жилья. В квартире не должно быть прописано никого, кроме владельца. Если квартира отдаётся в ренту пожилой супружеской парой, настоящий договор должен сопровождаться согласием обоих супругов.

Претендент должен быть старше 75 лет, а супруга старика — либо его одногодкой, либо старше.

Есть также требования к квартире, передаваемой в ренту:
* государство выкупит только целые квартиры, комнату отдать в ренту нельзя;
* жильё, расположенное за городскими окраинами, не рассматривается;
* не интересны государству и аварийные дома, а также квартиры с обременениями.

Если претендент и его квартира удовлетворяют всем требованиям, составляется договор. Чиновники перечисляют на счёт старика сразу 10% от стоимости квартиры. В расчёт берётся рыночная стоимость. Жильё переходит в собственность государства окончательно и бесповоротно. Наследники не смогут оспорить договор, а судиться с системой вряд ли захочет кто-то, кроме сумасшедшего. У самого старика тоже вряд ли получится отсудить квартиру обратно.

Кроме разовой выплаты в 10%, старику будут платить ежемесячно по два прожиточных минимума, вычитая тринадцатипроцентный НДФЛ. В отличие от соглашения с физическим лицом, оплачивать ЖКУ придётся самому старику, отдавшему жильё в ренту государству.

Расходы, связанные с оформлением сделки, государство со старика не взыщет. Организацией, куда нужно обращаться в Санкт-Петербурге по вопросам пожизненной ренты, является ГБУ «Горжилобмен». Вопрос решается в течение 50 дней.

Отечественные законодатели уже не первый год разрабатывают законопроект, который позволит оформлять государственную ренту по всей стране. Когда он будет принят и в каком виде — пока неизвестно.

Судебная практика по оспариванию соглашений ренты

Чаще всего попытки оспорить сделку ренты предпринимают получатели ренты и их законные наследники.

Пример:
Пенсионерка Н. обратилась в суд с требованием расторгнуть договор пожизненной ренты с полным иждивением с гражданкой С. Причина — ответчица не соблюдала условия соглашения по ренте. Она не оплачивала коммунальные услуги, не готовила пищу, покупала дешёвые продукты и лекарства, не навещала пенсионерку в больнице, хотя по договору должна была это делать. При этом ренту она платила исправно. Истица предоставила свидетелей, которые подтвердили её показания.

Оправдания ответчицы не убедили судью, поскольку она признала их несущественными. По словам ответчицы, ей постоянно кто-то мешал исполнять обязанности.

Свидетели уточнили важную деталь: ответчица хотела продать помещение, а пенсионерку отселить в общежитие, где условия проживания были гораздо скромнее.

Суд признал, что ответчица нарушила условия договора, и постановил расторгнуть договор, вернув квартиру пенсионерке.

Пример:
Родные дети умершего пенсионера Е. обратились в суд с иском к НКО, с которой старик при жизни заключил договор пожизненной ренты. Они нашли рентное соглашение и увидели, что ответчики платили старику суммы меньше прожиточного минимума, что, по их мнению, незаконно.

Однако у суда не было оснований согласиться с мнением родственников получателя ренты. НКО выполнила все условия сделки, и после смерти пожилого человека законно стала владельцем его квартиры. Юристы плательщика ренты доказали невиновность своего «подзащитного».

Истцы ушли ни с чем.

Заключение

**Преимущества и риски договора ренты**

Договор ренты может быть выгоден как для получателя ренты, так и для плательщика. Рассмотрим основные преимущества и риски, связанные с этим видом договора.

**Для получателя ренты:**
* Возможность жить на своей территории до конца жизни.
* Получение существенной прибавки к пенсии в виде ренты.
* Защита интересов в случае нарушения условий договора ренты через суд.
* Недвижимость находится в залоге, поэтому плательщик ренты не может продать, подарить, обменять или сдать её без согласия получателя ренты.

Однако есть и риски. Плательщик ренты может своими действиями ускорить приближение смерти пожилого человека.

**Для плательщика ренты:**
* Возможность приобрести квартиру в рассрочку с низким процентом. Если пожилой человек проживёт недолго, есть шанс получить жильё практически даром.
* Становится владельцем квартиры сразу после кончины партнёра.

Однако существуют и риски для плательщика ренты:
* Квартира имеет существенное обременение.
* Контрагент может разорвать сделку, и потраченные на платежи деньги не вернут.
* Плательщик ренты сможет распоряжаться жильём по своему усмотрению только после смерти получателя ренты.

Поэтому при заключении договора ренты важно выбирать надёжных партнёров, которые будут точно выполнять все условия сделки. Иначе спокойная старость для пожилого человека, решившего улучшить своё материальное положение за счёт ренты, может не наступить.

Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!