Очередное решение Центробанка об изменении ключевой ставки специально для Новострой-М комментирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»:
– То, о необходимости чего «всё время говорили большевики», свершилось. Ставку подняли, и подняли уже на 2 процентных пункта, до 18%. Наверно, ни для кого это не стало сюрпризом.
Что же привело к такому решению? Годовая инфляция выросла до 9% по оценке на 22 июля (кто бы мог подумать, повышение тарифов на коммунальные услуги также внесло свою лепту!). Экономика (а точнее, потребительская активность) продолжает расти. Не останавливают население заградительные ставки по кредитам, и всё тут. Дефицит трудовых ресурсов продолжает нарастать (из-за чего приходится повышать зарплаты, что, в свою очередь, разгоняет инфляцию, в том числе цены на производимые товары и услуги. Да и денег на выплаты по новым кредитам становится больше, как ни парадоксально это звучит). И пока, увы, не видно, чтобы эти процессы могли как-то тормозиться и меняться на противоположные – разве что с льготной ипотекой покончили с 1 июля да скорректировали условия по семейной программе.
На этом фоне застройщики бросились наперегонки вместе с банками предлагать субсидированные ипотеки (на которые, кстати, ЦБ тоже смотрит косо и скорее всего будет их как-то ограничивать или запрещать полностью). По расчётам до сегодняшнего повышения, при рыночной ставке по обычному ипотечному кредиту на сумму 21 млн руб. (взята квартира стоимостью 30 млн руб., первоначальный взнос – 30% или 9 млн руб.) ежемесячный платёж составит более 360 тыс. руб.
Если же взять программы субсидирования льготного периода в два года или 5 лет под ставку 8%, то в течение этого периода ежемесячный платёж составит около 150–160 тыс. рублей. Существенная разница, не так ли?
А в течение двух, а тем более пяти лет может произойти многое (вспоминаем известную поговорку Ходжи Насреддина). Переводя на язык недвижимости с арабского: либо ключевая ставка снизится, либо какие-то другие программы для рефинансирования появятся.
Ещё одной палочкой-выручалочкой для застройщиков в наше сложное, но интересное время является программа рассрочек. Смысл в общем-то тот же – перенести основную часть платежей на период либо ближе к концу года, либо уже до момента сдачи. Здесь в выигрыше окажутся покупатели квартир в тех проектах, которые недавно стартовали – как раз те же 2–3 года.
Та самая пресловутая инфляция, которая выражается в удорожании строительных материалов, всех работ, зарплат и т. п., приводит к тому, что девелоперам некуда снижаться по ценам, да и прямо скажем, при доле ипотеки в 70–80% снижение цен даже на 10–20% не сильно скажется на ежемесячном платеже при ставках, которые сейчас снова подрастут. Банки чётко следят за ковенантами по проектному финансированию, и в любом случае для них предпочтительнее не снижать цены, а отложить поступления выручки на потом (и дополнительно заработать на процентах по проектному финансированию из-за сокращения потока выручки в моменте).
Результаты июня на рынке новостроек ожидаемо были неплохими – количество ДДУ с жильём в Москве выросло на 21% к маю (10 469 шт. в июне к 8 658 шт. в мае). Но понятно, что это было бурей перед затишьем – июль уже ожидается куда более слабым (в том числе из-за внезапно закончившихся лимитов по IT-ипотеке и ужесточению условий по семейной ипотеке, на которую, к тому же, треть месяца не принимали заявок, т. к. не были финализированы условия).
В общем, резюмируя сегодняшнее повышение – если нужна квартира и есть возможность взять семейную ипотеку – берите. Если есть возможность приобрести в субсидированную ипотеку – приобретайте. Во всех прочих случаях – подумайте и посчитайте.
Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М
