Эксперты прогнозируют снижение цен на рынке первичного жилья в России
С появлением Арктической ипотеки покупка квартиры и строительство дома в этом регионе стали доступнее, особенно для молодых семей, педагогов и медработников — самая низкая ставка по стране до 2% при сумме кредита до 9 млн рублей, рассказала «Московской газете» член комитета Российской Гильдии Риэлторов (РГР) по ипотеке, замруководителя агентства «Владимир» (Находка) Полина Мавроди.
По ее словам, доступность жилья – это желание и возможность граждан создавать семьи. Следовательно, решается вопрос с демографией: удержанием коренных жителей в регионе и привлечением новых, в том числе востребованных специалистов. В свою очередь, обеспечение и рост спроса на жилье — это не только поддержка местных застройщиков, но и привлечение федеральных девелоперов и как результат создание новых рабочих мест, увеличение объемов производства стройматериалов и т.д. Таким образом, Арктическая ипотека не только востребована населением из-за доступности, но и является инструментом развития экономики региона.
«При повышении ставки до 8% может случиться так, что Арктическая ипотека станет номинальным продуктом, — сказала изданию руководитель комитета по ипотеке РГР Юлия Максимович. — Распространяется данная программа только на определенные регионы и населенные пункты, которые на данный момент не очень пользуются спросом в плане проживания как постоянного места жительства, развитости инфраструктуры и иных характеристик. Главное ограничение — что есть обязательство зарегистрироваться не позднее 270 дней на территории адреса приобретаемого объекта. Более того, есть ряд ограничений по категориям граждан. Эти категории, за исключением, наверное, работников оборонно-промышленного комплекса, не являются категориями с высокими и стабильными доходами. Сейчас, при высокой закредитованности граждан и определенных жестких требованиях по предельно-долговой нагрузке, возникает ситуация, когда заемщика сложно оформить с его стартовыми параметрами. Если ставка относительно действующей возрастет в 4 раза, это увеличит ежемесячный платеж в 4 раза. Если сейчас платеж составляет условно 7 тысяч рублей, то он составит 28 тысяч рублей. А учитывая еще, какая недвижимость преобладает на данных территориях, может сложиться так, что хорошая идея развития территорий и удержания населения со стороны государства не будет поддержана теми, на кого она рассчитана».
Как рассказала «Московской газете» управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова, участниками программы «Арктическая ипотека» может стать очень ограниченный круг лиц, и вопрос даже не в географическом ограничении — Арктическая ипотека распространяется на россиян до 35 лет, медработников, педагогов, работников предприятий ОПК (в некоторых регионах список чуть шире).
«С учетом всех ограничений, несмотря на ультрапривлекательную ставку, доля выдач Арктической ипотеки за май среди всех льготных программ составила всего 4%», — отметила Наталья Сазонова.
По словам собеседницы издания, текущая инициатива предполагает увеличение ипотечной ставки по программе «Арктическая ипотека» до 8%, что в сравнении с текущими рыночными ставками остается весьма привлекательным условием.
«Поэтому оттока интереса к программе я не предполагаю, но стоит учитывать, что спрос на нее и так в общей массе покупок жилья был невелик», — пояснила Наталья Сазонова.
С учетом высокой ключевой ставки приобретение квартиры в ипотеку на текущих рыночных условиях практически не пользуется спросом, добавила управляющий директор NF Dom.
«На рынке остались программы семейной ипотеки (с изменившимися условиями), ИТ-ипотека, а также Дальневосточная и Арктическая ипотеки. Эти инструменты по-прежнему востребованы у категорий покупателей, которые удовлетворяют условиям к заемщикам по таким кредитам. В противном случае покупатели пользуются другими инструментами, которые могут предложить застройщики, например: рассрочками и отсрочками платежей.
Могу сказать, что в подавляющем большинстве случаев наши соотечественники стараются избавится от ипотеки и выплачивают кредит досрочно намного раньше срока. Еще пару лет назад средний срок полного погашения составлял 7-8 лет. Последнее время срок увеличился до 14-15 лет, но связывать это стоит в том числе и с тем, что гасить заём, взятый под 8%, совершенно невыгодно в период, когда банковские депозиты можно разместить под 16-18%», — заключила Наталья Сазонова.
Арктическая ипотека успела поработать совсем немного и пока не добилась задач, для которых была введена, сообщил «Московской газете» ипотечный брокер Дмитрий Ракута.
«На мой взгляд, повышать ставку было бы преждевременно, но тут Минфин выступает в общем русле ужесточения ипотечной политики и льготных программ. Поэтому не исключаю, что условия Арктической ипотеки могут быть изменены, и тогда значительная часть заёмщиков не сможет ей воспользоваться. Это в большей степени региональная программа для местного населения, чтобы оно не переезжало из регионов, и у них программа пользуется популярностью. Но сокращение ставки сократит и число заёмщиков, учитывая, что их уровень дохода может быть совсем не таким, как в Москве. Что касается Дальневосточной ипотеки, то она хорошо себя зарекомендовала, она не только региональная, и многие мои клиенты рассматривают ее как инвестицию в перспективный регион. Например, люди с Дальнего Востока, живущие в Москве. Если поменяются условия, объём выдачи этой ипотеки сократится, ряд покупателей будет взвешивать риски. Покупатели отталкиваются от ежемесячного платежа. На Дальнем Востоке сейчас развивается рынок жилья, строительный рынок. Не как в арктическом регионе, где первичное жильё — это всё-таки редкость», — рассказал ипотечный брокер.
Рынок недвижимости в России сейчас находится в некоем затишье и ожидании, отметил Дмитрий Ракута.
«На вторичный рынок повышение ключевой ставки ЦБ сильного влияния не окажет, мало кто берет ипотеку на «вторичку». На «вторичке» сейчас наблюдается снижение цен, квартиры порой продаются ниже рынка. Покупатели с наличным расчётом или с маленькой суммой кредита здесь всё-таки есть. А вот на первичный рынок ставка ЦБ без сомнения повлияла вместе с прекращением массовой льготной ипотеки. Снижение цен будет. С одной стороны, застройщики накопили бюджет, чтобы сосредоточиться на имеющихся проектах и не выводить на рынок новые, создавая определённый дефицит. С другой стороны, они уже начинают применять собственные программы для реализации жилья, рассрочки и т.д. Новых проектов, повторюсь, на рынке будет меньше. Застройщики — коммерсанты, им нужна прибыль, с нерентабельными проектами они на рынок выходить не будут. Но у Минстроя есть свои задачи по строительству квадратных метров и обеспечению жильём, поэтому, вероятно, будут применяться адресные программы, такие, как ипотека для учителей или участников СВО, и точечные предложение. Обвала строительного рынка не будет, но цены снизятся в пределах 20%», — заключил Дмитрий Ракута.
