После четырех лет работы завершается льготная ипотека на новостройки. Она была запущена в апреле 2020 года как антикризисная мера, после чего несколько раз продлевалась. Но 1 июля 2024 года программа окончательно прекращает свое действие. По данным Минфина, с 2020 по 2024 год (по состоянию на 1 июня) россияне в рамках программы оформили свыше 1,5 млн кредитов на сумму более 5,8 трлн руб.
Выяснили, какую сумму потратили из бюджета на финансирование программы и какие объемы заложены на ее финансирование в последующие годы.
Расходы на льготную ипотеку за 4 года
Всего с 2020 по 2024 год (по состоянию на 1 июня) на финансирование льготной ипотеки на новостройки из федерального бюджета было выплачено 453,1 млрд руб., следует из статистики Минфина России. Из этой суммы в 2020 году из бюджета было выделено 1,1 млрд руб., в 2021-м — 23 млрд руб. В 2022 году сумма возмещений выросла в 5,7 раза, до 132,4 млрд руб., в 2023-м — уменьшилась до 113,7 млрд руб. За пять месяцев 2024 года из бюджета на финансирование программы было выделено 182,9 млрд руб. Как пояснили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе Минфина, всего на 2024 год по программе заложено 230 млрд руб.
Размер субсидий на льготную ипотеку зависит от количества выданных кредитов и от уровня ключевой ставки. В период ее высокого значения расходы на субсидирование ипотеки возрастают, поэтому власти выделяют дополнительно средства. Например, сообщалось, что в этом году Минфин планирует увеличить расходы по льготным ипотечным программам на 25% из-за высокого уровня ключевой ставки.
«Сами субсидии — это бюджетные средства, которые формируются в том числе за счет средств налогоплательщиков», — пояснила старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Что касается суммы 453,1 млрд руб., потраченной за четыре года на финансирование льготной ипотеки, то она не слишком велика в разрезе бюджета, отмечает главный экономист рейтингового агентства «Эксперт РА» Антон Табах. «Это меньше 0,25% ВВП за эти годы, годовые расходы бюджета около 36 трлн руб. Поэтому это не слишком много. Но выгоду от этих трат получает относительно небольшая группа довольно состоятельных заемщиков, застройщики и банки», — отметил Антон Табах.
Читайте также: «Дом.РФ» финально перераспределил лимиты для банков по льготной ипотеке
Запланированные расходы на 2025–2026 годы
Несмотря на завершение льготной ипотеки на новостройки, государство продолжит субсидировать уже выданные льготные кредиты. То есть еще 30 лет (если считать от кредитов по программе, которые взяты в этом году на максимальный срок — 30 лет) будут выделяться средства на программу.
«Финансирование закладывается на очередной финансовый год и плановый период (2025 и 2026 годы). В соответствии с законом о бюджете № 540-фз, на льготную ипотеку на новостройки предусмотрены бюджетные ассигнования на 2025 год (102,5 млрд руб.) и на 2026 год (53,4 млрд руб.)», — пояснили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе Минфина. Таким образом, на следующие два года предусмотрено свыше 156 млрд руб. «Вне зависимости от бюджетного цикла обязательства по льготной программе будут исполнены Минфином в полном объеме на все 30 лет», — подчеркнули там.
При этом, по мнению экспертов, расходы на финансирование программы могут продолжить расти, несмотря на ее окончание. «В этом и следующем году нагрузка на бюджет по субсидированию программы однозначно вырастет, и довольно сильно из-за инфляционных ожиданий», — считает главный экономист рейтингового агентства «Эксперт РА». «Дальше, скорее всего, будет падать по мере снижения ключевой ставки и погашения ипотеки», — уточнил он.
Похожую точку зрения высказала старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА. По ее мнению, если ключевая ставка продолжит расти, нагрузка на бюджет будет увеличиваться по выданным кредитам. «Ввиду ожидаемого сокращения выдач в рамках льготных программ с 1 июля нагрузка на бюджет будет снижаться при условии отсутствия или незначительного повышения ключа», — добавила Ирина Носова.
Как финансируются льготные программы
Льготные программы ипотеки в России работают по следующей схеме: предельная ставка по таким кредитам ограничивается постановлением правительства (например, по льготной ипотеке на новостройки она 8% годовых), а разница между льготной и рыночной ставками компенсируется за счет субсидии из государственного бюджета. Величина возмещения рассчитывается как ключевая ставка с надбавкой за вычетом ставки по кредитному договору. Государство субсидирует ставку до ключевой, увеличенной на 2–5 п.п. в зависимости от программы. Субсидии на финансирование льготной ипотеки выделяются оператору программ с господдержкой — «Дом.РФ». После чего институт жилищного развития возмещает банкам недополученные доходы по жилищным кредитам, выданным по сниженной ставке.
Постановления правительства в сентябре и декабре предусматривали сокращение размера надбавки для расчета возмещения банкам. При этом ключевая ставка в России резко выросла во второй половине прошлого года — с июльских 7,5% до 16% в декабре — и остается на таком уровне по состоянию на конец июня. Таким образом, разрыв между льготными и рыночными ипотечными ставками возрос, а величина надбавки для компенсации уменьшилась.
Доступность жилья упала до минимума
Несмотря на низкие ставки по льготной ипотеке на новостройки, доступность жилья за время действия программы значительно снизилась. По словам главы Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаила Матовникова, число квадратных метров, которые в России может приобрести с использованием ипотеки получатель медианной зарплаты, с 2020 года сократилось на первичном рынке на 6 кв. м, а на вторичном — на 9 кв. м, составив 25,8 кв. м. Это минимальные показатели за последние десять лет. «С точки зрения того, что у нас сейчас строится, мы находимся на абсолютном дне. Так плохо не было никогда с точки зрения того, что нормальный человек может позволить себе приобрести с учетом ипотеки и всех субсидий», — отметил Михаил Матовников на конференции, добавив, что наблюдался рост доступности в отдельные периоды, но в целом этот показатель снижается.
По его словам, главными получателями льготных программ были обеспеченные заемщики. Их доля выросла с 58,9% в 2020 году до 85,4% в 2024-м. Одновременно выросла доля господдержки в общих ипотечных выдачах. В первом квартале 2024 года в целом по рынку показатель составил рекордные 70%, а на рынке новостроек — 96%. При этом в 2020 году доля льготной ипотеки была на уровне 9%. «Иначе говоря, практически весь рынок живет на субсидиях», — резюмировал Михаил Матовников.
Доля заемщиков с более низкими доходами за это время сократилась, причем не только за счет заемщиков с минимальными доходами, но и средними, отметил главный аналитик Сбербанка. Речь идет о массовом сегменте, это примерно четверть населения, люди, которые потенциально могли бы взять ипотеку, тогда как у самых обеспеченных и так есть деньги, пояснил он. По данным аналитика, доля таких заемщиков сократилась в два раза: с 25,1% в 2020-м до 12,1% в 2024 году. «Почему она упала? Цены задрали. Дело не в ставках. Весь этот спрос (обеспеченных заемщиков. — Ред.) девелоперы положили себе в карман», — добавил он.
Снижение доступности жилья за время действия льготных программ отмечали в Госдуме. По словам председателя комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергея Пахомова, льготная ипотека привела к росту цен и работала в большей степени на инвестора. Сокращение доступности жилья отмечали аналитики АКРА. «Льготная ипотека работает в том случае, если темпы роста доходов населения превышают темпы роста стоимости недвижимости. У нас произошло ровно наоборот. Застройщики оказались в большем плюсе, мы видим это, в частности, по их рентабельности», — поясняла старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
