Несвежая капуста представляет собой жалкое зрелище. Чтобы добраться до сердцевины, которую можно есть, нужно снять несколько слоёв почерневшей подгнившей зелени.
Слова «на рынке строящегося жилья всё в порядке» — прошлогодняя капуста. Уберём гниль.
ПМЭФ. Вице-премьер Хуснуллин. Вчера.
«Я считаю, что перегрева не будет. Мы несколько сейчас ограничим ипотеку - будет меньше выдано ипотеки, но у нас за последний год настолько много было продано недвижимости и начато новых проектов, что на эскроу-счетах скопилось уже более 6 триллионов рублей. Это гарантированные средства, которые пойдут на достройку начатых домов. Посмотрим, как пройдет 2024 год. Если будет чего-то не хватать, будем принимать дополнительные меры».
Про «меры» - будет день, будет пища, говорить рано и нечего.
Что касается эскроу, есть вопрос.
Гарантируют ли «гарантированные» средства достройку?
Сейчас не про игру слов, вопрос не шуточный. Можно не замечать набравшую силу тенденцию, но она есть.
Январь, начало года. Строится 105 млн. м2 жилья. Продано 33%.
Июнь, полгода спустя. Строится 114 млн. метров. Плюсом 9 млн. квадратов. Продано 33%.
Идеал!
Не сказать, что много (всего лишь треть), но соотношение не меняется, это главное. Сколько не начинают строить застройщики, всё продают.
О чём и говорит г-н Хуснуллин, на рынке всё в порядке, «перегрева» нет, деньги на эскроу счетах не сокращаются, есть на что достраивать объекты.
Ну, что ж, давайте распаковывать «капусту».
Рассмотрим показатели домов с разными сроками сдачи.
· Те, которые сдаются в 2024 году. В январе таких 37 млн. метров, в июне 29 млн. (часть сдали). Распроданность в начале года 55%, сейчас 61%. Реализовано 6% площадей.
· Сдаются в 2025 году. В январе 38 млн. метров, в июне 42 млн. (произошел перенос сроков у части объектов с этого года на следующий, то есть задержки). Распроданность в январе 28%, в июне 34%. Реализовано 6% площадей.
· Сдаются в 2026 году (более отдалённые не смотрим, там ничего не продано).
Что видим?
Существенную прибавку по стройке. В начале года 19 млн. квадратов, сейчас 27 млн. Здесь 8 млн. сверху, из тех 9 млн., на которые прирос объём с начала года.
Но!
Распроданность в январе 13%, в июне 15%. Реализовано 2% площадей.
Если исходить из статистики, получается вот что.
Практически все продажи обеспечили дома с близкими сроками сдачи. Деньги на эскроу счетах, о которых упоминал вице-премьер, поступили исключительно туда.
Общая распроданность в 33% вводит в заблуждение. Это как сложить выросший за год на пару ярдов баксов доход Потанина с доходом всего населения депрессивного Орска, а после заявить, показатели свидетельствуют о благополучии с доходами у населения.
На самом деле всё не так.
Да, есть дома с близкими сроками сдачи, с отличными и даже увеличенными объёмами продаж, где счета заполнены деньгами дольщиков, их вполне хватит для достройки объектов.
А есть новые, запущенные недавно, где продажи отсутствуют, на эскроу гуляет ветер, и которые ни то что достраивать, строить не на что.
Произошёл перекос, который свидетельствует о предкризисной ситуации на рынке.
Салон. Вечеринка.
В первом зале элитарная публика, фраки, дамы в вечерних платьях, звуки танго. Благополучие, бросающееся в глаза. У объектов 2024 года сдачи праздничное настроение.
В соседнем помещении публика попроще, обслуга. Фуршетный стол, водочка, тоже вполне себе ничего, весело. Объекты 2025 года развлекаются, как могут.
Через коридор, за закрытой дверью в подсобке, угрюмый голодный 2026 год разжигает бикфордов шнур.
33% распроданного, 6 трлн. на эскроу – брюлики на шеях прекрасных дам из первого зала.
Однако, что-то потрескивает, а из-под двери струится дымок.
Г-н Хуснуллин, - вы вольны говорить, что угодно.