В последнее время я часто встречаю собственников, которые хеджируют свои риски путём подписания договоров найма на три месяца. Действительно ли данный способ является чудо-таблеткой? Или пользы от данного подхода ноль? А, возможно, данный метод вредит арендному бизнесу? Давайте разберёмся.
Для чего подписывают договора на три месяца? Для того, чтобы была возможность выселить квартирантов. А теперь скажите мне, пожалуйста, разве нет других способов завершения найма? Например, почему договор не может расторгнут из-за неисполнения нанимателем своих обязательств?
На канале разбиралась история о досрочном расторжении договора, которая дошла до Конституционного суда. Публикацию вы можете найти здесь:
Так вот, мне бы хотелось ещё раз процитировать решение:
Суд полагает, что расторжение ... в одностороннем порядке ... договора аренды жилого помещения соответствовало условиям заключенного ... договора, поскольку (Ф.И.О.). не исполнила свои обязательства по внесению платы за наем жилого ... соответственно оснований полагать, что расторжение ... в одностороннем порядке договора аренды и выселение ее из вышеуказанного жилого помещения являлись незаконными, не имеется.
Другими словами, если был заключён договор найма на 11 месяцев и в нём есть положение о расторжении в случае отсутствия платежей, то договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.
Например, квартирант заплатил за 2 месяца, а затем перестал платить. Зачем ждать три? Естественно, что по истечении оплаченного периода договор должен быть расторгнут. Как договор на три месяца может помочь?
Хорошо. Квартирант платит исправно, но собственник хочет выселить жильца по тем или иным причинам. Почему в договоре нельзя предусмотреть возможность расторжения посредством уведомления нанимателя, например, за один месяц? Можно! И в этом плане позиция судов однозначна. Приведу цитату из апелляционного определения Московского областного суда от 17 апреля 2012 г. по делу N 33-7150/2012:
С учетом того, что Г.В. 29.06.2011 г. получил от Г.М. (нанимателя) письменное уведомление о досрочном расторжении договора найма в одностороннем порядке, суд пришел к правильному выводу о том, что договор найма загородного дома признается расторгнутым с 14.07.2011 г., то есть через 14 дней после получения письменного уведомления, как оговорили стороны в п. 6.2 Договора.
А теперь встаёт вопрос: если при правильной юридической проработке договор может быть расторгнут по множеству оснований, то зачем тогда вообще договора на три месяца?
Стоит отметить, что я иногда заключаю короткие договоры, но только когда работаю с иностранцами из дальнего зарубежья, которые, например, въехали в РФ по бизнес-визе. Но россиянам я никогда не предлагаю заключать трёхмесячные договоры.
Более того, я считаю, что трёхмесячные договоры вредят. Почему? Я бы хотел привести цитату одного читателя канала:
Мне интересно, а какой контингент соглашается на договор на три месяца? Какая комплектация квартиры? Я как вспомню свой переезд — это полная «Газель» вещей, техники и припасов.
Да, переезд в новую квартиру связан с большими расходами, поэтому договоры на три месяца являются красной тряпкой для ряда нанимателей. Зачем эту красную тряпку демонстрировать, когда можно без неё?
Существует точка зрения, что при заключении двух договоров на 90 дней не нужен будет регистрационный учёт. Ну а кто сказал, что к моменту заключения второго договора на 90 дней жилец не должен быть зарегистрирован? Хотя некоторые собственники при заключении нового договора на 90 дней изымают старый. Но что точно, что ко всем этим ухищрениям жутко отрицательно относятся квартиранты. А нужно ли портить отношения собственнику с жильцами на пустом месте?
Дорогие читатели канала! Возможно, автор не до конца понимает смысл трёхмесячных договоров, но тогда мне было бы очень интересно прочитать Вашу точку зрения в комментариях к настоящей публикации.
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 03.07.2024г. — 13,3 тысяч квартир.