Когда человек собирается купить дом, ну или построить коттедж, у него в голове часто есть некоторая визуализация того, что он хочет получить, причём зачастую визуализация с ценовой планкой. И вот ездят люди по застройщикам и посёлкам с этими планками, примеряются.
Мы при работе с загородной недвижимостью часто с таким сталкиваемся, причём намного чаще, чем с квартирами. Ведь квартиры - это куда более типовой продукт (планировки, отделка), особенно у застройщиков. Ну и ликвидность у квартир в связи с этим - выше.
А когда вы собираетесь купить коттедж или построить дом, то нужно не только вытаскивать из головы все свои фантазии, но и думать лет на 5-7-10 вперёд.
Как это связано с ценой? А вот как.
1. Дешевизна часто связана с тем, что при строительстве экономят на квалицифированной рабочей силе и строительство ведёт бригада шабашников даже без строительного надзора.
2. Отсутствие качественного проекта дома. В ИЖС около 80% домов строится похозяйственным способом. И когда Вы купили такое строение - Вы не знаете, какие материалы заложены в него; где и какие инженерные сети использованы и как проложены. И в целом не сможете оценить проектные и инженерные решения. А проект важен даже для построенного дома, в котором уже несколько лет живут люди, ведь он позволяет понимать, где проложен тот или иной кабель; как проходят трубы отопления и водоснабжения и т.д. Наличие проекта также позволяет сравнить использованный при строительстве материал с тем, что заложен в проекте и при несоответствии - задать вопрос. А когда проекта нет - с чем сравнивать?
3. Экономия на строительных материалах и инженерных сетях. Это серьёзный бич диких застройщиков, которые для увеличения прибыльности с каждого дома могу легко использовать для фундамента марку бетона более низкой прочности; заложить в фундамент дешёвую арматуру; купить неавтоклавный газоблок вместо автоклавного; использовать низкокачественный утеплитель и т.д. Про использование самых дешёвых труб для систем отопления и самых простых котлов и говорить не стоит. И чаще всего строительные материалы и оборудование для дома покупается "дикарями" за наличку без каких-либо чеков и гарантийных талонов. И Вы просто не сможете узнать, какой марки бетон в фундаменте, какой марки прочности газобетонный блок, что за утеплитель в стене и есть ли он вообще!
4. Строительство на земельных участках без какой либо инфраструктуры, дорог, а иногда и электроснабжения. Не говоря уже про газификацию. Зачем частному застройщику заморачиваться на наличие хорошей дороги, зачем проводить газ, а иногда и сеть электроснабжения, не говоря уже про системы освещения. На слова в объявлениях "электрический столб на границе участка" или "газовая труба идёт по границе" - я бы не вёлся. Учитывая отмену льготы на подключение к электросетям (550р, которая была не так давно), сейчас подключение электричества к дому в некоторых случаях обходится в весомые суммы. По одному из наших недавних кейсов - подключение сети 15 кВт (3 фазы, 380 В) при наличии столба прямо на границе участка и уже подключенных соседях обошлось клиентам в 6 месяцев ожидания + 50 тыс. рублей.
Про газификацию отдельная "песня".
5. О дорогах. Опять же, более чем в 80% локаций, где продаются и строятся жилые дома и даже, в коттеджных посёлках, дороги грунтовые. Изредка девелоперы посёлков всё-таки тратятся на устройство щебёночных дорог, но пока это не так часто встречается. А дороги - очень важный фактор при выборе места жительства. Не каждому понравится ежедневно добираться до своего дома или ездить на работу по буеракам, грязным и разбитым осенью/весной грунтовкам. Особенно это показательно в локациях, где идёт активное строительство и грунтовые дороги просто разбиваются тяжелой техникой - бетономешалками, тракторами, самосвалами. А выравниванием и подсыпкой никто не занимается. Про обслуживание этих дорог тоже важно узнавать до того, как купите земельный участок. Очень важно понимать, выделены ли дороги в виде отдельных земельных участков с соответствующим видом разрешенного использования и переданы ли они на баланс Администрации того района, где находится земельный участок. Частные дороги муниципалитеты не чистят, также как и дороги в СНТ/ДНП.
Как минимум, всё вышеописанное, стоит учитывать при сравнении плюс-минус одинаковых домов, т.к. эти факторы влияют не только на цену строительства дома, но и на его последующую ликвидность, если вдруг, Вы решите его продать.
