Договор ренты квартиры с пожизненным проживанием

Одинокие пожилые люди, которые остались без заботы и внимания своих детей, получают нищенскую пенсию, вынуждены оформлять договор ренты на квартиру. Это единственный доступный им вариант.

Что такое пожизненная рента квартиры?

Это соглашение, по которому владелец квартиры передаёт её в собственность другому человеку, который обязуется пожизненно материально обеспечивать бывшего хозяина и, часто, ухаживать за ним. В договоре ренты подробно описываются сумма и периодичность выплат, а также условия содержания бывшего владельца квартиры новым собственником.

Предмет и стороны договора пожизненной ренты

Пожизненная рента — это договор, который обычно интересует пожилых одиноких людей, получающих небольшую пенсию. Предметом этого договора является жилая площадь.

В сделке участвуют две стороны: получатель ренты — владелец передаваемой квартиры и плательщик ренты. После регистрации правоотношений в Росреестре плательщик ренты становится новым собственником жилья. Он обязан ежемесячно выплачивать определённую сумму прежнему хозяину, которая не может быть меньше прожиточного минимума, установленного в регионе.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости будет указано, что плательщик ренты владеет квартирой, обременённой рентой. Это означает, что пока это обременение не будет снято смертью получателя ренты, плательщик не сможет стать полноправным хозяином жилья.

Получателями ренты могут быть только обычные граждане. Юридическим лицам рента недвижимости недоступна.

Договор пожизненной ренты позволяет собственнику составлять его не только с одним, но и с несколькими получателями ренты (например, когда квартирой владеют муж и жена). В соглашении ренты пожизненного содержания необходимо чётко прописать долю каждого получателя. Если доли не указаны явно, то по закону они признаются равными.

Если один из квартирантов умирает, то оставшиеся в живых смогут рассчитывать на его долю только в том случае, если такое условие прописано в соглашении ренты с плательщиком. В этом случае плату придётся вносить до тех пор, пока не скончаются все пожизненные «квартиранты».

Плательщиками ренты могут быть как простые соотечественники, так и индивидуальные предприниматели и юридические лица.

• Существенное условие договора пожизненной ренты

В первую очередь, это объект сделки — квартира. Также в обязанности плательщика ренты входит регулярная выплата денежных средств и содержание прежнего владельца квартиры до конца его жизни.

Во-вторых, после заключения договора плательщик ренты должен гарантировать безусловное выполнение этих обязательств. В случае возникновения каких-либо проблем, например, если обязательства перестанут выполняться, плательщик ренты должен застраховать свою ответственность перед получателем ренты. В договоре можно прописать, что квартира остаётся в залоге у получателя ренты.

• Плюсы, минусы и риски ренты квартиры с пожизненным проживанием

Договор пожизненного содержания имеет как положительные, так и отрицательные стороны.

С одной стороны, рентодатель становится полноправным собственником недвижимости только после смерти «квартиранта». В большинстве случаев это пожилые люди, поэтому ждать перехода права собственности не придётся долго. К тому же, с учётом всех платежей, квартира обойдётся гораздо дешевле, чем если бы плательщик купил её на рынке.

Однако получатель ренты может быть очень крепким и прожить ещё много лет. В этом случае квартира может стоить очень дорого, и окажется, что она обошлась даже дороже, чем если бы её купили в ипотеку.

Важно понимать, что долгожитель вполне может пережить того, кто платил ему ренту. Но смерть не прекращает действие ренты, обязанность выплат и содержания рентополучателя переходит по наследству.

Если «квартирант» умер, то плательщик может лишиться недвижимости, так как наследники покойного могут попытаться оспорить договор и вернуть квадратные метры себе.

Договор ренты квартиры с постоянным прижизненным проживанием может оказаться непосильным для исполнения выплачивающей стороне. Например, человека могут сократить на работе, он потеряет доход и уже не сможет платить пожизненное содержание «подопечному».

Также возможен вариант, когда человек платит вовремя, ухаживает за «клиентом», а последнему вдруг захотелось расторгнуть договор.

Очевидные плюсы ренты:
* Договор расторгается по требованию любой из сторон только в суде. Это не завещание, которое можно переписать или отменить в любой момент.
* Заключение договора участниками — это ещё не всё, договор пожизненной ренты на квартиру подлежит государственной регистрации в госреестре, что защищает от мошенничества.
* Сделка взаимовыгодна: после её заключения старик получает заботу и деньги, которых ему не хватало, а плательщик честно выполняет условия и в результате обретает собственное жильё.

Минусы ренты:
* ежемесячное перечисление денег, выгодное получателю, может сильно обременять плательщика;
* нарушение сроков платежей не исключает пожизненную ренту. Случается всякое, в том числе по объективным причинам. Но вторая сторона не заинтересована в подробностях, она может подать в суд и расторгнуть договор. Причём правоотношения прекратят, а деньги не вернут.

• Постоянная форма ренты

Помимо пожизненной ренты на квартиру, существует также постоянная рента. Это вид бессрочной ренты, который не зависит ни от смерти получателя, ни от времени. Он характеризуется тем, что выплаты производятся до полной выплаты суммы, оговорённой в договоре пожизненной ренты.

Важно отметить, что помимо регулярных денежных поступлений, постоянная рента может предусматривать и другие условия. Например, это может быть забота и уход за пожилым человеком, помощь по хозяйственным делам, медицинское обслуживание и другие услуги, в которых нуждается владелец. Эти услуги не являются безвозмездными, они будут засчитаны в счёт платежей. Условия оказания таких услуг могут быть прописаны в договоре ренты, где часть оплаты будет производиться деньгами, а другая часть — товарами и услугами.

В отличие от пожизненной ренты, при постоянной ренте плательщик ренты не имеет права внести сразу всю сумму и выкупить квартиру, не дожидаясь смерти хозяина. Однако такой вариант возможен и обычно прописывается в контракте изначально.

• С иждивением

Ещё один вид ренты — пожизненное содержание с иждивением. Он немного отличается от пожизненной ренты.

Выплаты по этому виду ренты могут быть как денежными, так и в виде затрат на ремонт, покупку вещей, дорогих лекарств, найм сиделки или медсестры, создание комфортных условий жизни для человека, который живёт в квартире.

Вопросы пожизненного содержания с иждивением могут трактоваться широко. Например, в договор могут быть включены специальные услуги. То есть рентоплательщик будет обеспечивать не только прежнего владельца квартиры, но и его жену, детей и других родственников, которых укажет собственник на момент составления договора.

Интересно, что в договорах ренты с иждивением иногда есть пункты, в которых говорится, что рентоплательщик берёт на себя расходы по похоронам и организации ритуальных процедур.

• Кто может оформлять?

В качестве плательщика ренты по договору может выступать совершеннолетний дееспособный гражданин или организация. Получателем ренты может быть только обычный гражданин, не состоящий на учёте у психиатра или нарколога.

При этом:
* получатель ренты должен быть собственником жилого помещения и иметь подтверждающие это документы;
* жильё не должно быть обременено залогами, арестами, ипотекой и т.д.;
* квартира не должна быть завещана кому-либо.

• Выделяется ли обязательная доля при ренте?

В отличие от завещания, договор ренты лишает наследников права на обязательную долю в наследстве. Это связано с тем, что жилое помещение передаётся рентоплательщику за денежное вознаграждение. Факт получения денежных средств для обеспечения пожизненного содержания с иждивением подтверждается соответствующими документами, такими как чеки, выписки с банковских счетов и другие финансовые отчёты. Оспорить эти условия будет сложно для недовольных родственников.

• Возможна ли продажа квартиры?

После получения выписки из ЕГРН на недвижимость, полученную по договору ренты с обременением, плательщик ренты может распоряжаться этой недвижимостью, включая её продажу. Однако для этого необходимо получить согласие получателя ренты.

Как же можно договориться с получателем ренты о продаже обременённой недвижимости?

Во-первых, можно согласовать продажу, переназначив плательщика ренты на покупателя этой обременённой недвижимости. Для этого потребуется заверенное нотариально согласие получателя ренты.

Во-вторых, можно продать недвижимость получателя ренты, переселив его в аналогичную другую квартиру, но с сохранением прежнего обременения. То есть в жизни получателя ренты ничего не изменится, кроме места жительства, поскольку он будет продолжать получать регулярные платежи.

• Как найти желающего решить жилищную проблему по ренте

Заключение договора пожизненной ренты — это не самая популярная тема для объявлений, газетных статей и сайтов. Искать такие предложения на популярных площадках, таких как «Авито» или «Из рук в руки», может быть опасно и бесполезно. Поэтому те, кто хочет получить ежемесячную существенную прибавку к пенсии или другую помощь в обмен на своё единственное жильё, обычно обращаются к знакомым, соседям, бывшим коллегам или родственникам, в том числе из других городов.

Люди, живущие в провинции, иногда соглашаются переехать в большой город, чтобы стать рентополучателями. Ведь это может быть их единственным шансом получить жильё.

Чтобы не стать жертвой мошенников, важно тщательно подбирать кандидатов. Вот несколько советов:

* Если у претендента есть криминальное прошлое, связанное с отсидкой в лагерях, то, какими бы добрыми ни были его глаза, доверять ему не стоит.
* Вряд ли обманет человек, который долгое время работает в одной и той же организации. Это признак ответственности и надёжности.
* Не стоит связываться с тем, кто уже выплачивает ренту по другому договору или даже по нескольким.
* Не доверяйте лицам с плохой кредитной историей. Если они смогли получить кредит и не расплатиться по нему, то же самое может произойти и с вами.

Если у обычного человека, особенно пожилого, не хватает сил и полномочий самостоятельно проверить личность потенциального рентоплательщика, то запросы о нём в компетентные организации могут отправить юрист или нотариус. К тому же, заключение соглашения о ренте обязательно должно происходить через нотариальную контору. Специалисты помогут лучше понять, что такое договор пожизненной ренты на квартиру, и развеют все сомнения, если после юридического самообразования у пенсионера остались какие-либо вопросы.

Законодательная база

Передача имущества в ренту до конца жизни получателя регулируется статьями 583–588 и главой 33 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор пожизненной ренты описан в статье 597. Согласно этой норме, право собственности на квартиру переходит к плательщику ренты только после смерти её прежнего владельца. Сделка является обратимой, то есть может быть расторгнута по согласию обеих сторон или по инициативе одной из них.

До тех пор, пока получатель ренты жив, ему выплачиваются только суммы, указанные в договоре ренты. Никаких других компенсаций не предусмотрено.

Как правильно заключается соглашение о ренте?

Для составления договора ренты не существует строго установленной формы, поэтому перед подписанием документа необходимо тщательно продумать все детали. Важно чётко понимать, что представляет собой договор ренты.

В документе получатель ренты должен предусмотреть все возможные варианты и детально описать условия, при которых возможна передача жилья. Это касается периодичности и суммы платежей, а также конкретных услуг, которые будет оказывать плательщик ренты (например, приобретение лекарственных средств, продуктов питания и т. д.).

Предварительная встреча с юристом поможет избежать обмана как одной, так и другой стороны.

Старичок предоставляет правоподтверждающие документы на недвижимость. Если они старые и заплесневели, их необходимо обновить в Росреестре или ближайшем офисе «Мои документы» (МФЦ).

Согласно статье 165 Гражданского кодекса РФ, рентные соглашения, не заверенные нотариусом, считаются ничтожными. Поэтому визит к нотариусу неизбежен.

Нотариус оценит, насколько ясно дедушка понимает нюансы и возможные последствия. Если сделка не вызывает подозрений, нотариус выполнит свою работу.

Собранный пакет документов, необходимых для государственной регистрации договора, следует отнести в Росреестр или МФЦ. В результате регистрации в выписке ЕГРН будут указаны данные о плательщике ренты как о собственнике жилого пространства с обременением в виде ренты, действующей до последнего вздоха прежнего владельца.

Получив справку о смерти старика в органах ЗАГС, плательщик ренты подаёт в Росреестре заявление на снятие рентного обременения с квартиры, которая теперь окончательно принадлежит ему.

• Условия и предмет договора

**Что такое пожизненная рента и как она работает**

Предметом сделки пожизненной ренты являются квартира и рентная плата по договору. В ренту можно передать любое имущество, не обременённое правами третьих лиц: от мотоцикла до квартиры. Для этого необходимо собрать все необходимые документы.

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит специальных требований к рентным соглашениям. По сути, рента на квартиру — это растянутая во времени продажа или дарение с иждивением. Поэтому договор ренты содержит те же информационные блоки, что и любая дарственная или купля-продажа.

Однако есть и специфические отличия.

Рентное соглашение обычно состоит из следующих разделов:

1. **Вступление.** Здесь представляются участники сделки: сначала указываются паспортные данные получателя ренты (ФИО, прописка, серия и номер паспорта), затем — плательщика ренты.
2. **Содержательная часть.** В этом разделе прописывается список обязательств. Получатель ренты передаёт в собственность плательщику своё жилое помещение, взамен на регулярные рентные выплаты до самой своей смерти.
3. **Обязанности участников.** Это основная часть соглашения. Здесь указывается адрес местонахождения квартиры, её площадь, год постройки и другая важная информация. Плательщик ренты обязуется ежемесячно переводить на счёт получателя определённую сумму в рублях. Получатель ренты, в свою очередь, заверяет, что будет жить в своей квартире до конца своих дней и не будет ущемлён в этом праве. Он также обязуется не прописывать на этой площади никого без согласия плательщика ренты и передать ему документы на квартиру сразу после регистрации контракта.
4. **Ответственность участников соглашения.** Здесь устанавливается штраф и компенсация в случае нарушения подписанных договорённостей.
5. **Расходы по оформлению соглашения.** В этом пункте указывается, что расходы берёт на себя плательщик ренты.
6. **Статус рентных платежей.** Все деньги, перечисляемые получателю ренты (или передаваемые под расписку), являются залогом. Если договор попытается расторгнуть плательщик ренты, этот залог останется у получателя. Обратно его потребовать нельзя.
7. **Споры.** В этом пункте указывается, что возникающие спорные моменты решаются методом конструктивного диалога или через суд.
8. **Заключение.** Здесь пишется о необходимости заверения контракта ренты у нотариуса. Документ представляется в четырёх экземплярах: по одному — участникам, третий — нотариусу, четвёртый — сотруднику Росреестра, осуществлявшему регистрацию.
9. **Реквизиты.** Указываются адреса, контактные сведения, данные паспортов участников сделки. Ниже ставится число и подписи сторон.

Если, кроме пожизненного содержания, предполагается ещё и иждивение получателя ренты, то в основной части договора должно содержаться подробное описание всех действий, которые должен выполнять рентодатель, ухаживая за «квартирантом».

• Получатель ренты

Пожилой человек может передать свою собственность тому, кто будет регулярно платить ему и обеспечивать уход. Однако у него также есть права:

* Пенсионер имеет право на получение денег и ухода до конца своих дней. Все условия должны быть прописаны в соглашении о ренте.
* «Квартирант» сам определяет вид получаемого содержания. Он может заменить обязательства по уходу на адекватную материальную поддержку до подписания договора или после, но только после составления соответствующего ходатайства. Нотариус добавит его к основному соглашению в качестве дополнительного документа и снова его заверит.
* Если плательщик нарушает условия, указанные в контракте, рентополучатель может потребовать выкупа или расторжения соглашения с возмещением.
* Пожилой человек может прожить на жилплощади, являющейся предметом соглашения, весь отведённый ему срок.

• Особенности статуса плательщиков ренты

Плательщик ренты обязан обеспечить «квартиранту» надлежащие условия проживания в его бывшей квартире или в аналогичном другом помещении.

Кроме того, плательщик ренты должен:

* кормить старика с учётом его возрастных особенностей и наличия противопоказаний по здоровью. Условия приготовления блюд и время их подачи на стол могут быть прописаны в контракте;
* одевать «клиента» соответственно времени года и конкретным климатическим условиям;
* следить за личной гигиеной старика, помогать ему в приёме лекарственных препаратов и еды, если это необходимо, а также регулярно убирать помещение, чтобы обеспечить чистоту и порядок;
* обслуживать старика по медицинской необходимости: вызывать врача, записывать его на приём в поликлинику, вызывать неотложную помощь и так далее;
* оплатить ритуальные услуги, если это предусмотрено соглашением. В контракт могут быть включены и другие обязательства;
* при отсутствии возражений со стороны «квартиранта» плательщик ренты может привлекать для выполнения своих обязательств третью сторону или даже несколько сторон.

Важно отметить, что плательщик ренты обязан привести жилое помещение в надлежащее состояние, если это необходимо, и выполнить ремонт за свой счёт.

• Нюансы договора

Со временем рента с пожизненным проживанием и уходом может стать способом сэкономить на нуждах «квартиранта». В таких случаях плательщик ренты начинает приобретать более дешёвые продукты и лекарства.

Заметив это, пожилой человек может справедливо потребовать восстановления прежнего отношения к себе. Если же «покровитель» будет возражать, говоря, что «вы, батенька, из берегов выходите», то рентный договор может быть расторгнут по инициативе старика.

Поэтому условия рентного соглашения лучше дополнить следующими важными пунктами:

1. Указать точную стоимость квартиры. Лучше использовать рыночную цену, а не кадастровый ценник.
2. Перечислить все услуги и обязанности плательщика ренты, а также оценить их ежемесячную стоимость.

В конце месяца (квартала, полугодия или года), суммировав все чеки и сравнив их с пунктами контракта, будет легко доказать в суде, что «покровитель» допустил нарушения.

• Важные моменты при заключении рентного соглашения

После регистрации жилья в Росреестре льготы по оплате коммунальных услуг, которыми пользовался предыдущий владелец, становятся недействительными. Теперь новый владелец должен оплачивать ЖКУ в полном объёме.

Рекомендуется совершать денежные переводы через банк и сохранять все чеки. Хотя факт платежей можно подтвердить выпиской с банковского счёта. Однако на случай возможного оспаривания в будущем важно сохранять квитанции за покупку продуктов, медикаментов, оплату ЖКУ и визиты к частному врачу.

Перед подписанием соглашения лучше проверить дееспособность и психическое здоровье «подопечного». После его смерти могут появиться родственники, которые попытаются убедить суд, что дедушка подписал договор, будучи неадекватным и психически больным. Поэтому можно обсудить с нотариусом возможность прохождения «подопечным» специальной экспертизы непосредственно перед нотариальным заверением договора.

По истечении определённого периода времени (это может быть месяц, три или двенадцать месяцев) плательщику ренты следует получить от «подопечного» расписку об отсутствии претензий по соблюдению условий договора.

Регистрация у нотариуса

• Согласно статье 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор ренты должен быть оформлен в письменной форме и заверен нотариально. В противном случае, согласно пункту 1 статьи 165 Гражданского кодекса РФ, договор может быть признан ничтожным.
  
  Нотариус потребует предоставить следующие документы:
  
  - сам договор ренты, если он был составлен самостоятельно или с помощью юристов;
  - документ, подтверждающий право собственности на передаваемое жильё;
  - справку о стоимости жилья по данным кадастра;
  - справку о количестве прописанных граждан на жилой площади, которая передаётся по договору;
  - копию финансового лицевого счёта;
  - технический план квартиры;
  - копию кадастрового паспорта;
  - выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающую отсутствие обременений на передаваемое помещение.
  
  В каждой конкретной ситуации могут потребоваться дополнительные документы от любого участника рентных правоотношений.
• В каких случаях нотариус может отказать в заверении договора?

В договоре ренты есть пункты, которые нарушают российские законы.

Участники сделки обратились не к «своему» нотариусу. За каждым нотариусом закреплён определённый район, который он обслуживает. Чтобы заверить соглашение о сделках с недвижимостью, нужно обращаться в контору, которая работает с адресом расположения квартиры.

Сделку хотели заверить неадекватные люди или представители сторон без доверенности.

Сделка, которую заключает юридическое лицо с получателем ренты, противоречит уставу и локальным нормативным актам этой организации.

Факты, изложенные в представленных документах, вызывают сомнения: участники сделки предоставили поддельные, просроченные или испорченные бумаги, в том числе о праве собственности.

Нотариус может отказать в удостоверении контракта в течение максимум десяти дней.

Если нотариус отказал, можно потребовать от него письменного объяснения причин и разъяснения порядка обжалования этого решения.

• Страхование рисков

В последнее время всё чаще такие сделки совершаются с участием страхового агента. Это связано с тем, что для обеих сторон сделка связана с определёнными рисками. А страховой полис помогает минимизировать потери при расторжении договора.

Например, если будет доказано, что плательщик ренты виноват в уклонении от выполнения условий соглашения, страховщик возместит ущерб получателю ренты. Или если рентополучатель умрёт, но недвижимость по каким-либо причинам не станет собственностью второй стороны сделки, страховку выплатят плательщику ренты.

Регистрация соглашения в Росреестре

В региональное отделение Росреестра должны прийти оба участника сделки. Если это невозможно, можно прислать уполномоченных представителей с доверенностью.

Договор о пожизненном содержании необходимо предоставить в трёх экземплярах. В течение десяти дней после этого рентоплательщику будет вручена выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой он будет указан как собственник квартиры с обременением. В будущем это обременение можно будет снять, предоставив в Росреестр свидетельство о смерти рентополучателя.

• Документы для проведения регистрации в Росреестре

Для нотариального удостоверения соглашения о пожизненной ренте необходимо предоставить следующие документы:

- заявление на государственную регистрацию соглашения;
- копии и оригиналы паспортов участников соглашения;
- согласие супругов сторон на передачу и получение квартиры, заверенное нотариусом;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- копии лицевых банковских счетов и выписка из домовой книги на имя получателя ренты;
- справка о стоимости квартиры;
- кадастровый паспорт с экспликацией;
- оплаченная квитанция госпошлины в размере 2000 рублей.

Сколько стоит оформить ренту?

Расходы на оформление ренты складываются из нескольких составляющих, не все из которых имеют фиксированную стоимость. В разных регионах страны стоимость оформления ренты может различаться:

* работа юриста по составлению договора обойдётся в сумму от трёх до пяти тысяч рублей и более;
* получение (обновление) выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Если право собственности на квартиру уже было зарегистрировано ранее, то выписка будет стоить 400 рублей. Если же в базе Росреестра нет сведений о квартире и её владельце, то придётся потратиться на всю процедуру регистрации, включая уплату пошлины;
* обязательное заверение договора у нотариуса. Стоимость нотариальных услуг будет зависеть от конкретной нотариальной конторы, но в среднем она составляет полпроцента от кадастровой стоимости квартиры, но не более 20 000 рублей. Для инвалидов 1-2 группы стоимость нотариальных услуг будет в два раза ниже при наличии подтверждающих документов;
* оплата услуг специалиста, подтверждающего дееспособность во время подписания договора, или получение соответствующей справки, за которую также нужно заплатить;
* государственная пошлина за регистрацию нового собственника жилья с обременением — 2000 рублей.

Выплата ренты

Как правило, выплаты по договору ренты производятся ежемесячно, пока жив предыдущий владелец имущества. Сумма выплат обязательно прописывается в договоре, но она не может быть меньше прожиточного минимума, установленного в регионе. Если прожиточный минимум в регионе не установлен, то берётся его значение по стране. К этой сумме и привязывается размер выплат. Если прожиточный минимум увеличивается, то увеличивается и размер платежа.

Если недвижимость пострадала или была уничтожена в результате трагических обстоятельств, это не освобождает от исполнения рентных обязательств (статья 600 Гражданского кодекса Российской Федерации).

**Факт:**

Если выплаты по договору ренты задерживаются, то начисляются проценты, размер которых указан в статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Статья 588 того же кодекса позволяет участникам сделки самостоятельно определить размер неустойки в соглашении о ренте.

• Как выплачиваются средства?

Условия денежных траншей описываются в договоре аренды. Это может быть:

- перевод на банковский счёт;
- почтовый перевод;
- передача наличных под официальную расписку;
- перевод через депозит нотариуса, который используется, когда «квартирант» не берёт деньги от «покровителя». Это делается для того, чтобы «квартирант» не смог расторгнуть договор по формальным причинам.

Налогообложение сделки

В нашей стране налог на доходы физических лиц составляет 13% от заработанных сумм. Этот налог придётся заплатить человеку, который получает доход от сдачи имущества в аренду.

Однако есть возможность воспользоваться имущественным вычетом. Это налоговая льгота, которая предоставляется собственнику. Условия для получения вычета описаны в пункте 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации. Воспользоваться вычетом можно в течение налогового периода, обратившись в территориальный департамент налоговой службы.

Вычет будет предоставлен только с суммы дохода от продажи имущества, не превышающей один миллион рублей. Если доход больше этой суммы, вычет не предоставляется.

Когда и как можно оспорить договор пожизненной ренты?

Процесс оспаривания договора ренты с пожизненным содержанием стандартен для всех видов соглашений.

Если вы считаете, что ваши права были нарушены, вы можете обратиться в районный суд. Для этого вам необходимо написать исковое заявление, в котором подробно изложить причины вашего недовольства и предоставить доказательства вины другой стороны. Чтобы сделать иск более убедительным и юридически грамотным, рекомендуется обратиться за помощью к юристу.

Если вы хотите оспорить договор ренты на основании недееспособности получателя ренты, вам необходимо предоставить документальные подтверждения своих слов. Это может быть заключение экспертизы, медицинские справки и другие документы. Если суд убедится в вашей правоте, договор будет признан ничтожным.

Ещё одним распространённым основанием для оспаривания договора ренты является обман получателя ренты. Доказать это, однако, может быть сложно. Например, если в договоре указана стоимость квартиры в два миллиона рублей, а на самом деле она стоит четыре миллиона, то суд может признать сделку мошеннической и отменить её. Для этого необходимо сравнить стоимость квартиры по кадастровой справке или справке от оценщика с тем, что указано в соглашении о ренте.

Если условия договора были существенно нарушены, например, платежи регулярно отсрочивались или занижались, помощь, гарантированная договором, не оказывалась и так далее, это также может стать причиной для предъявления претензий. Доказательством нарушения могут служить выписки с банковского счёта, чеки, квитанции и расписки.

Если квартире были нанесены существенные повреждения или она была уничтожена, то получатель ренты имеет право обратиться в суд с требованием расторгнуть договор и вернуть себе свою жилую площадь. В этом случае суд, скорее всего, удовлетворит иск. Убытки, понесённые получателем ренты, будут включены в выплаты пожизненной ренты, и ответчик будет обязан их возместить.

В некоторых случаях можно разорвать правоотношения, определённые условиями контракта, без привлечения судей. Участники сделки могут договориться о приемлемых для обеих сторон условиях и расторгнуть контракт через нотариуса.

• Расторжение соглашения о ренте по взаимному согласию

Расторгнуть договор можно либо при участии нотариуса, либо по решению суда. О своём желании прекратить отношения стороны должны уведомить друг друга официальным письмом, которое отправляется с уведомлением о вручении, либо лично встретившись. В письме предлагается решить вопрос мирным путём, обговорив все условия лично, чтобы затем расторгнуть договор уже при участии нотариуса.

Если же мирно решить вопрос не удалось, то единственный путь к разрешению ситуации — это обратиться в суд.

• По инициативе плательщика: выкуп ренты

Выкупить ренту — значит, выплатить «квартиранту» денежную компенсацию, так называемую выкупную сумму. Это решение принимается, когда становится невозможно выполнять условия договора ренты с пожилым человеком.

Право на выкуп и размер выкупной суммы оговариваются в договоре. Согласно статье 592 Гражданского кодекса РФ, о своём решении необходимо уведомить другую сторону в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплат.

В пункте договора, посвящённом выкупу, должны быть ответы на следующие вопросы:

* кто из сторон инициирует процесс выкупа ренты;
* сколько денег потребуется заплатить в качестве компенсации;
* в какой срок эта сумма должна быть выплачена;
* на какой банковский счёт должны поступить деньги.

• Расторжение по инициативе получателя

Возможно только через суд. У пожилого человека может быть несколько причин для того, чтобы расторгнуть договор принудительно:

- выплаты систематически не соответствуют установленному графику и постоянно задерживаются;
- в течение нескольких месяцев платежи не поступают совсем;
- контрагент грубо нарушает договорные обязательства, не обеспечивая должный уход за пожилым человеком.

Чтобы защитить себя от подобных ситуаций, добросовестный плательщик ренты должен фиксировать все расходы, сохраняя чеки, квитанции и расписки. Если наличие таких доказательств убедит судью в том, что пожилой человек не шутил, в иске ему будет отказано.

• Можно ли отсудить долю у наследников?

В большинстве случаев родственники хотят доказать, что усопший был не в своём уме, когда заключал договор ренты. После смерти получателя ренты они приносят справки и выписки из его медицинской карты, оплачивают посмертную экспертизу и приглашают свидетелей. Если в суде их аргументы убедят судей, то родственники выиграют дело, а договор ренты будет признан недействительным. Тогда контрагент покойного не получит ни квартиру, ни деньги, которые он выплачивал в качестве ренты.

Но важно, чтобы сделка действительно была законной после всех проверок. А не только потому, что родственники хотят получить наследство.

Факт: если эксперты подтвердят, что пенсионер был дееспособен, а его контрагент выполнял условия сделки, то никто не сможет оспорить или аннулировать соглашение.

• Как доказать добросовестное исполнение договора?

Чтобы подтвердить свою добросовестность в глазах суда, плательщик ренты должен предоставить неоспоримые доказательства. Это требует постоянного внимания и заботы при выполнении условий сделки.

Не стесняйтесь просить у пожилого человека расписки за все полученные им суммы, а также отдельную расписку о том, что он не имеет никаких претензий к вам как к плательщику ренты. Все чеки, подтверждающие ваши расходы на обеспечение старика пищей, одеждой и лекарствами, также следует хранить, систематизировав их по месяцам для удобства. На каждом чеке для большей убедительности должна быть подпись пожилого человека.

Рекомендуется переводить деньги безналичным способом на счёт. Это позволит легче подтвердить расходы, просто запросив выписку со счёта за определённый период.

Государственная форма пожизненной ренты

Несколько лет назад появилась возможность оформить пожизненную ренту не только с частными лицами, но и с государством. Это предложение особенно привлекательно для одиноких стариков с небольшой пенсией, поскольку взаимодействие с государством менее рискованно, чем с неизвестным человеком.

Однако не каждый может воспользоваться этой возможностью, так как существуют определённые ограничения. Соглашения о пожизненной ренте могут быть заключены только с одинокими пенсионерами, которые являются единственными владельцами жилья. Кроме того, в квартире больше никто не должен быть прописан. Если жильё передаётся в ренту пожилой супружеской парой, настоящий договор должен быть сопровождён согласием обоих супругов.

Кроме того, претендент должен быть старше 75 лет, а супруга старика — либо его ровесницей, либо старше.

Также существуют требования к квартире, передаваемой в ренту:
* государство выкупит только целые квартиры, комната не может быть передана в ренту;
* жильё, расположенное за городскими окраинами, не рассматривается;
* не интересны государству и аварийные дома, а также квартиры с обременением.

Если претендент и его квартира соответствуют всем требованиям, заключается договор. Чиновники перечисляют на счёт старика сразу 10% от стоимости квартиры, при этом учитывается рыночная стоимость. Жильё переходит в собственность государства окончательно и бесповоротно. Наследники вряд ли будут оспаривать договор или судиться с системой, а самому старику будет сложно отсудить квартиру обратно у чиновников.

Кроме разовой выплаты в размере 10%, старику будут платить ежемесячно по два прожиточных минимума за вычетом тринадцатипроцентного НДФЛ. В отличие от соглашения с физическим лицом, пенсионеру, отдавшему жильё в ренту государству, придётся самостоятельно оплачивать ЖКУ.

Расходы, связанные с оформлением сделки, государство не будет взыскивать со старика. В Санкт-Петербурге вопросами пожизненной ренты занимается ГБУ «Горжилобмен», куда нужно обратиться для решения этого вопроса. Решение принимается в течение 50 дней.

Отечественные законодатели уже давно работают над законопроектом, который позволит оформить государственную ренту по всей стране. Однако пока неизвестно, когда он будет принят и в каком виде.

Судебная практика по оспариванию соглашений ренты

Чаще всего в суде оспаривают сделки ренты те, кто её получает, и их законные наследники.

**Пример**
Пенсионерка Н. потребовала в суде расторгнуть договор пожизненной ренты с полным содержанием. Причина — ответчица С. не выполняла условия договора. Она не платила за жилищно-коммунальные услуги, не готовила еду, покупала дешёвые продукты и лекарства, не навещала пенсионерку в больнице, хотя по договору должна была это делать. При этом ренту она платила исправно. В суде пенсионерка привела свидетелей, которые подтвердили её слова.

Оправдания ответчицы показались судье неубедительными. Она сказала, что ей кто-то постоянно мешал выполнять обязанности. Однако свидетели уточнили важную деталь: ответчица хотела продать квартиру и отселить пенсионерку в общежитие, где условия проживания гораздо хуже.

Суд признал, что ответчица нарушила условия договора, и постановил расторгнуть его, а квартиру вернуть пенсионерке.

**Пример**
Дети умершего пенсионера Е. подали иск на некоммерческую организацию (НКО), с которой старик заключил договор пожизненной ренты. Они нашли рентное соглашение и увидели, что ответчики платили старику суммы меньше прожиточного минимума. По их мнению, это незаконно.

Однако у суда не было оснований согласиться с родственниками получателя ренты. НКО выполнила все условия сделки, и после смерти пожилого человека законно стала владелицей его квартиры. Юристы плательщика ренты доказали невиновность своей организации. Истцы ушли ни с чем.

Заключение

**Выводы**

Договор ренты может быть выгоден как получателю ренты, так и её плательщику.

**Для получателя ренты:**

* Возможность жить в своей квартире до конца жизни;
* Получение дополнительной существенной прибавки к пенсии;
* Защита интересов в случае нарушения условий ренты через суд;
* Залог недвижимости, что позволяет избежать продажи, дарения, обмена или сдачи в аренду без согласия получателя ренты.

Однако существует риск, что действия контрагента могут ускорить смерть получателя ренты.

**Для плательщика ренты:**

* Покупка квартиры в рассрочку с низким процентом;
* Возможность стать владельцем квартиры сразу после смерти получателя ренты.

Однако плательщик ренты также рискует:

* Квартира имеет обременение;
* Контрагент может разорвать сделку, и потраченные на платежи деньги не будут возвращены;
* Плательщик ренты сможет распоряжаться жильём только после смерти получателя ренты.

Поэтому важно выбирать надёжных партнёров для заключения договора ренты. В противном случае пожилой человек, решивший улучшить своё материальное положение за счёт ренты, может столкнуться с проблемами и не получить спокойную старость.

Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!