Как не остаться с бесполезным участком земли в собственности? Советы юриста могут пригодиться каждому, кто покупает земельный участок.
Один из клиентов Юридического бюро адвоката Валентины Игольниковой купил земельный участок в Абакане под ИЖС в десятом жилом районе. Через какое-то время после покупки вдруг выяснилось, что дом на этом участке строить нельзя.
Вся территория Абакана согласно градостроительному плану поделена на функциональные зоны, которые, в свою очередь, делятся на еще более мелкие территориальные зоны согласно другому документу, который именуется «Правила землепользования и застройки г. Абакана».
В случае с доверителем, после покупки им земельного участка у другого гражданина, функциональная зона и территориальная зона, где расположен данный земельный участок, были изменены по решениям Совета депутатов г. Абакана. Причем сам доверитель об этом ничего не знал. Решение о выкупе данного участка или его изъятии с предоставлением соответствующей компенсации не принималось со стороны органов местного самоуправления.
Но вот что интересно: земельный участок был поставлен на кадастровый учет 12 февраля 2013 года, вид разрешенного использования: под индивидуальную жилую и хозяйственную застройку. Согласно кадастровому паспорту от 12 февраля 2013 года земельный участок мог использоваться под индивидуальное жилищное строительство.
К нынешнему владельцу участок перешёл в собственность на основании договора купли-продажи земельного участка ещё от 22 февраля 2014 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05 марта 2014 года. При этом, на тот момент в свидетельстве о государственной регистрации права указана категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальную жилую или хозяйственную застройку.
И только сейчас, собравшись начать стройку на участке, владелец вдруг узнал, что распоряжаться своей личной частной собственностью по своему усмотрению не имеет возможности. На территории, где расположен участок, была установлена функциональная зона специализированной общественно-деловой застройки, предназначенная для размещения объектов делового и социального назначения и территориальная зона Ц-4 – зона объектов учебного и научного назначения. Цель принятия данных изменений – запланированное строительство детского садика на 100 мест, однако до сегодняшнего дня никакого строительства нет, проектной документации нет, не заложено финансирование в бюджете. Никакие меры, направленные на строительство данной организации, со стороны органов местного самоуправления не проводятся.
Как же так получилось, что изменение функциональной и территориальной зон прошло без участия и без уведомления её собственника? Как следует из писем, полученных Валентиной Игольниковой по адвокатскому запросу от Совета депутатов города Абакана – никакой необходимости в строительстве детского садика на земельном участке доверителя не имеется. Оказывается, инициатива исходила от предыдущего собственника земельного участка!
Какими бы мотивами ни объяснялся поступок предыдущего владельца, но нынешнему владельцу своими действиями свинью он подложил знатную.
Как оказалось, Генеральный план города Абакана был утвержден решением Совета депутатов города Абакана от 18.03.2014 года № 87, то есть буквально через несколько дней после смены собственника на участке. А вот в функциональное зонирование Генерального плана города Абакана в отношении земельного участка были внесены изменения только в 2017 году, на основании решения Совета депутатов города Абакана.
Исходя из логики ответов на запросы, единственное обоснование принятия данных изменений – размещение образовательных учреждений на данной территории вроде как предусматривалось Правилами землепользования и застройки г. Абакана с 2009 года и проектом планировки очереди X жилого района, утвержденного постановлением мэра г. Абакана от 14.12.2010 № 2409. Никакого другого обоснования не приведено.
Как удалось выяснить нашему Юридическому бюро, данные сведения не соответствуют действительности. Ни о каком приведении в соответствие с Генеральным планом г. Абакана речь не идёт вовсе. С 2009 по 2013 год эта зона была «Ж-1» (территориальная зона жилой застройки), не подвергшаяся изменениям для данного земельного участка. Но уже в 2014 году она и вовсе вдруг сменила назначение с «Р-1» (зона рекреационного назначения) на «Ц-1» – зона административно-деловых и торговых учреждений. Соответственно, никакое строительство дошкольных образовательных учреждений не планировалось.
Но самое странное в том, что между решением Совета депутатов города Абакана от 05 ноября 2013 года № 29 и решением Совета депутатов города Абакана от 25 ноября 2014 года № 177 отсутствует промежуточное решение о внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Абакана: об изменении вида территориальной зоны с «Ж-1» на «Р-1» для указанного участка местности, что является нарушением процедуры внесения изменений в Правила землепользования и застройки.
В последующем, решением Совета депутатов города Абакана от 21 ноября 2017 года вид территориальной зоны для земельного участка и вовсе изменился с территориальной зоны «Ц-1» (зона административно-деловых и торговых учреждений) на территориальную зону «Ц-4» (зона объектов учебного и научного назначения).
В попытке решить данную проблему не в судебном порядке в адрес администрации Абакана было направлено письмо с просьбой инициировать внесение изменений в градостроительные документы с целью устранения нарушения прав доверителя и установления в отношении его земельного участка зон, которые позволят ему построить на нем жилой дом. В ответ на это письмо администрация сообщила, что данная просьба будет учтена при внесении соответствующего законопроекта в Совет депутатов г. Абакана. Однако прошло уже 7 месяцев, и со стороны Совета депутатов действий не видно.
Поэтому наше Бюро обжаловало решение об изменении функциональной зоны и территориальной зоны, в границах которых распложен участок доверителя, в суд, указав в исковом заявлении все эти правовые нарушения. На данный момент есть большая уверенность в успехе данного дела, так как права доверителя на свободное владение его частной собственностью, использование им земли по целевому назначению и согласно разрешенному использованию нарушены.
Для тех, кто не хотел бы оказаться в подобной ситуации, ключевая рекомендация:
«Как показала история данного дела, очень важно перед покупкой земельного участка не только проверять его на наличие обременений, актуальные данные его владельцев и их доли, приобретение участка в браке и наличие в связи с этим согласия второго супруга на его отчуждение, разрешённое использование участка, но и уточнять в Департаменте архитектуры и градостроительства администрации города название функциональной зоны из Генерального плана города и территориальной зоны из Правил землепользования и застройки, на которых расположен ваш будущий земельный участок, также разработанные проекты изменений в эти документы. Наше бюро может вам оказать в этом необходимую помощь».