Какой будет Москва будущего? Таким вопросом задаются урбанисты, девелоперы и горожане, которые замечают, как стремительно меняется мегаполис. Есть множество предположений о том, как будет выглядеть столица спустя 20, 50 и 100 лет, но отчетливее всего звучит теория полицентричности.
Эта концепция предполагает, что периферийные части города перестанут быть просто спальными районами. Вместо этого они станут полноценными мини-городами с жилыми проектами различного класса, развитой общественной и торговой инфраструктурой, значимыми социальными объектами. Согласно идее полицентричности, у горожан исчезнет насущная необходимость часто ездить в центр, чтобы работать, отдыхать, получать лучший уровень услуг и отличное образование для детей. Вместо этого все перечисленные удобства будут прямо у дома, в 15 минутах ходьбы.
Образцом реализации теории полицентричности в Москве способен стать 82-й квартал в Хорошево-Мневниках в Северо-Западном административном округе (СЗАО). Локация, основной массив которой состоял из ветхих пятиэтажек, быстро превращается в продвинутый район с эффектными новостройками бизнес-класса, роскошными парками и современной инфраструктурой. Одновременно сюда протягивают метро: квартал, долгое время лишенный прямого доступа к метрополитену, получит собственную станцию на пока не завершенной Рублево-Архангельской линии.
Разбираемся, как именно обновляется 82-й квартал Москвы, чем он отличается от других районов столицы и справедливо ли называть его территорией будущего.
Три кита полицентричности: жилье, инфраструктура, парки
В основе концепции 15-минутного города лежит идея о том, что люди должны жить благополучно и со всеми удобствами в любой части мегаполиса, а не только в центре. Поэтому проекты, претендующие на звание мини-городов, должны состоять их трех элементов: комфортного жилья, больших зеленых зон, а также общественных объектов с рабочими местами и инфраструктурой, закрывающей все потребности резидентов. На этих трех китах полицентричности и будет стоять обновленный 82-й квартал, новая версия которого получила название Union Park («Юнион Парк»).
Перестройка коснулась прямоугольного участка между улицей Маршала Тухачевского, улицей Генерала Глаголева, бульваром Генерала Карбышева и проспектом Маршала Жукова. Проект реконструкции квартала, утвержденный в 2020 году, предусматривает строительство 610 тыс. кв. м жилья и 300 тыс. кв. м социальной и коммерческой инфраструктуры. К началу 2024 года здесь сдано в эксплуатацию 146 тыс. кв. м жилья и 35 тыс. кв. м коммерческой недвижимости.
За три года после утверждения плана в Union Park построили или запустили строительство нескольких жилых кластеров. Первым стал комплекс «Трилогия на Карбышева» — три высотных дома бизнес-класса на первой линии бульвара Генерала Карбышева. Проект завершили в 2022 году, все квартиры в нем уже распроданы и заселены.
Сегодня на финальном этапе строительства находится 49-этажная башня (47 надземных этаже и два подземных) жилого комплекса Crystal («Кристалл») — архитектурной доминанты района. Более 500 собственников уже получили ключи от квартир в небоскребе, в продаже осталось не более 10% из 612 лотов. Позже начнется строительство еще двух башен высотой 29 этажей по 366 квартир в каждой.
Марина Любельская, первый заместитель генерального директора концерна «КРОСТ»:
— Новые жилые корпуса комплекса Crystal будут возведены по принципу вертикально-горизонтального города. Это формат мультифункционального жилого сообщества с рабочими местами и инфраструктурой в периметре здания. Такая концепция отвечает идеологии полицентричной Москвы, или 15-минутного города, где услуги и рабочие места расположены на расстоянии вытянутой руки. Горизонтальные оси здания — подземный город для машин, двор без машин, торговая галерея, парк на крыше — станут общественными территориями. Вертикальная ось — это приватные пространства, принадлежащие собственникам квартир или арендаторам помещений в торговой галерее.
Третьим масштабным объектом на территории обновленного 82-го квартала станет многофункциональный жилой комплекс с футуристической архитектурой по проекту известного британского бюро Zaha Hadid Architects. В проекте будет 184 тыс. кв. м жилья и 86 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Квартал из пяти башен с многоуровневым озеленением в стилобатной части должны возвести к 2028 году.
Обновленный квартал будет соответствовать всем современным нормам проектирования — как федеральным, так и городским. «Это включает в себя и социальную инфраструктуру, — уточнила начальник управления проектов планировки территорий Москомархитектуры Елена Шабалдина в ответ на запрос «РБК-Недвижимости». — В квартале планируется строительство двух детских садов и школы, рядом с участком откроется станция метро «Бульвар Генерала Карбышева» Рублево-Архангельской линии. Рабочие места также будут создаваться: на первых этажах жилых домов в общественных помещениях и в общественном здании, которое построят в квартале. Поэтому в целом мы рассчитываем получить динамично развивающийся квартал, наполненный жизнью и удобный для местных жителей».
На территории Union Park уже есть несколько объектов, привлекающих внимание горожан, которые задумали переезд. Например, здесь построили Хорошевскую прогимназию — инновационный детский сад с блоком начальных классов. В квартале также много спортивной инфраструктуры: здесь расположился спорткомплекс «Серебряный» с бассейном на четыре дорожки, тренажерным залом, солярием и фитнес-клубом. По всей территории квартала работают магазины, аптеки, салоны красоты, кафе и рестораны, уже открыта новая станция метро «Народное Ополчение» Большой кольцевой линии.
Невозможно представить район будущего без больших зеленых зон, отвечающих запросу современных горожан на постоянный контакт с природой, возможность отдыхать и заниматься спортом на свежем воздухе. «Зеленые зоны создают заметное разнообразие для городской среды, особенно в современных городах. Создание современных парков и скверов привлекает людей заниматься спортом и больше времени проводить на улице», — указала Елена Шабалдина из Москомархитектуры.
Непосредственно с 82-м кварталом граничит зеленый бульвар Генерала Карбышева — привычное место для прогулок местных жителей. Новыми локациями для отдыха на природе станут зеленые дворы жилых комплексов.
Показательный пример — ландшафтный парк «Версаль XXI», который разбили у корпусов комплекса «Трилогия на Карбышева». Площадь каскада парков составляет более 3 га. Первая часть парка представляет собой лабиринт ажурных растений на подпорных стенах. Вторая часть — вариация на тему парка боскет с ломаными линиями. Третья часть парка оформлена как ресторанный дворик на улице.
Сносить, чтобы строить: что будет со старой застройкой
До начала работ по обновлению 82-й квартал Москвы состоял преимущественно из трех типов жилых построек: советских пятиэтажек и многоэтажных панельных домов, а также нескольких зданий, возведенных в конце нулевых. Главной проблемой района стали 50 ветхих пятиэтажек, требующих сноса и, как следствие, расселения жильцов.
Интересной особенностью 82-го квартала стало то, что его реконструкция проходит не в рамках программы реновации Москвы. Обновление протекает за счет частного инвестора — концерна «Крост», который занимается комплексной реконструкцией кварталов в СЗАО. Застройщик взял на себя обязательство построить современные здания, расселить жителей старых домов, а также предоставить им доступ к развитой инфраструктуре обновленного квартала.
Александр Зальцман, директор по продукту CM International:
— Особенность этого проекта в том, что он открыто говорит о порядке реновации и переселения жителей. На сайте 82-го квартала опубликован порядок переселения — тем самым застройщик «Крост» публично берет на себя ответственность. Именно это уникально и напрямую связано с особым положением девелопера, занимающегося прицельно отдельно взятым районом в своем округе. «Крост» здесь надолго и уже много лет, он не уходит из локации, сдав ее в эксплуатацию. Успешность его деятельности с точки зрения горожан измеряется тем, как он ведет работу с районом, насколько надежно строит.
Согласно схеме, представленной застройщиком «Крост», волновое переселение жильцов ветхих домов пройдет в шесть этапов. На текущий момент осталось снести 39 пятиэтажных домов и дом-общежитие на 417 семей. Всего новые квартиры в проектах «Кроста» предоставят 3,5 тыс. семей. Проект обновления также предполагает увеличение количества мест в детских садах и школах на 30%, увеличение количества рабочих мест в четыре раза — с 2 тыс. до 8 тыс, а также увеличение общественных территорий под благоустройство.
Что с ценами: СЗАО дорожает быстрее, чем вся Москва
Масштабные планы застройщика ожидаемо повлияли на цены на недвижимость в Хорошево-Мневниках и 82-м квартале в частности. При этом стоит признать, что весь Северо-Западный округ в силу своей экологической обстановки традиционно сильно интересует покупателей, поэтому цены на недвижимость здесь растут быстрее, чем в среднем по Москве.
По данным ЦИАН, средняя цена 1 кв. м жилья в СЗАО с первого квартала 2020 года по первый квартал 2024 года выросла на 56%. По всей Москве этот показатель оказался равен 38%. Впрочем, если оценить не весь СЗАО, а исключительно Хорошево-Мневники, то здесь динамика окажется еще более впечатляющей: +66% за четыре года.
Динамика цен внутри 82-го квартала отличается в зависимости от объекта. В советских панельных домах цена 1 кв. м прибавила 42%, в зданиях конца нулевых — 50%. Более драматичный рывок совершили все те пятиэтажки, сносом которых занимается концерн «Крост». В хрущевках 82-го квартала 1 кв. м жилья в начале 2020 года стоил 194 тыс. руб., утверждает ЦИАН. Сегодня же средний ценник достиг 344 тыс. руб.
Рост цены на 77% за четыре года в ветхих пятиэтажках, скорее всего, говорит о дальновидности местных инвесторов. Ожидая, что в скором времени квартал превратится в обустроенное место со всем необходимым для жизни, покупатели обзавелись недорогими квартирами в пятиэтажках с расчетом на дальнейшее переселение в комплексы бизнес-класса от застройщика «Крост». Впрочем, самый впечатляющий рывок ЦИАН зафиксировал в строящихся домах «Кроста»: даже до их ввода в эксплуатацию цены подскочили на 95%.
В дальнейшем фактором роста цен станет открытие станции метро радиальной Рублево-Архангельской линии в 2027 году, считает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Обычно это дает плюс 10–12% от базового уровня цены», — заявил Попов.
Реклама. ООО «Диалог Недвижимость», erid: 4CQwVszH9pWwoxQLE5m
