1 апреля — день смеха. Праздник, который на долгие годы останется в памяти шутками о белой спине, рецидивирующим Петросяном и размножающимися со скоростью меланомы резидентами Comedy Club. От старого доброго юмора этот смех отделяет пошлость — то, что пошло в народ. По мнению А. С. Пушкина.
Не каждый может позволить себе казаться смешным как барон Мюнхгаузен. И мы не можем — у нас на носу строительный сезон, обязательства перед клиентами и подрядчиками.
Поэтому в рынке ИЖС нам не до смеха. Начинается горячая пора строительства — а в отрасли остались нерешенные вопросы. Не только не решенные, а даже не заданные.
К чему мы пришли к 1 апреля — концу первого квартала 2024 года. Как будем строить дома и выполнять план Президента по вводу жилья в эксплуатацию? Какими трендами и стандартами руководствоваться? Ждать ли нам помощи от Государства в ситуации, когда есть те, кому она объективно нужнее?
Давайте все вместе разбираться в сегодняшнем материале. И начнем с ретроспекции — анализа недавних и очень важных событий для отрасли.
Игра в поддавки — почему Регулятор системно идет на уступки
Первый квартал 2024 года запомнился «аттракционами невиданной щедрости». В начале мы получили грустное известие о скором завершении льготной ипотеки. Оно подстегнуло рынок, так как клиенты поняли — медлить нельзя. И начали активизироваться еще до начала «классического сезона» — марта.
Идем дальше. Послание Президента и газификация СНТ за счет регулятора. Мы имеем полный паритет между ВРИ ИЖС и СНТ за исключением постоянной регистрации. Фактически, решение расширяет возможности застройщиков на менее популярных землях и поднимает их стоимость. Остается дождаться только достойной имплементации данной инициативы без столь привычных и любимых «перегибах на местах».
Вишневый сад на торте в завершении месяца. В начале застройщики МКД получают мораторий на срыв сроков сдачи объектов. О причинах этой индульгенции мы поговорим позднее. Интересен сам факт. Доверие к девелоперам МКД, да простит нас великий «ПИК», у народа не минимальное, а отрицательное.
И данный «книксен» в сторону «больших девелоперов» может иметь обратный эффект, и весьма позитивный для нас, ИЖС-ных «малышей». Пойдут к тем, кто точно «не сорвет срок», и скорее не обманет.
Ведь проверить качество строительства дома ИЖС можно, а МКД — нет. Раньше сдачи в эксплуатацию вас на объект просто не пустят. А после сдачи — просто подпишете акт с расхождениями, которые будет устранять УК. Или делать вид.
Так что шанс получить новых клиентов есть. И это косвенно подтверждает снижение комиссий для девелоперов по льготным ипотечным продуктам у фаворитов банковского рынка — СБЕР и ВТБ. Раз банки готовы снижать ситуативную прибыль — они ожидают компенсировать ее за счет роста объема сделок.
Особенно — в таком низкомаржинальном сегменте как льготное ипотечное кредитование.
В чем причина?
Давайте разбираться последовательно в процессах, которые привели к сегодняшней ситуации. И начнем — с внутренних проблем строительной отрасли.
Кадры, которые не решают все
Основной проблемой был и является дефицит кадров. Процесс подготовки инженерного состава был нарушен в «лихие 90-ые».
Перекос предпочтений молодежи в вопросе образования привел к тому, что обученных инженеров с практическим опытом сейчас почти не найти. Они — на вес золота.
Как и мастера, плотники и слесари. ПТУ в конце прошлого века готовили кого угодно, только не профессионалов мастерового дела.
Издержки параллельного импорта
Видишь импорт — нет, а он есть. Как суслик из известного кинофильма. Застройщики идут на разные ухищрения, чтобы приобретать или привозить нужные материалы и инженерию. И им приходится за это платить — временем, знакомствами и деньгами.
Итог — величина сметы растет, что приводит к увеличению продажной стоимости объектов. И чтобы она не росла дальше, Государство пытается помочь застройщикам. Как умеет, так и пытается. Или заставляет это делать .
Ипотечно-«вторичные» проблемы
На первичный рынок ИЖС также оказали влияние «вторичные» проблемы. Ведь при ипотеке от 18% годовых по рыночным ставкам говорить о подобных сделках на рынке «вторички» не приходятся. Они есть — но их очень мало.
В основном — наличные, а именно «трейд-ин» и альтернативные сделки. И первый вариант все чаще приводит клиентов к мысли о покупке собственного дома.
Жить стало лучше — а точно ли веселей?
Спрос на ИЖС в 2024 году продолжает расти. Правда, по сравнению со стагнационными 2022 и 2023 по причине геополитических обстоятельств.
Директор по продажам компании HalleHouse Вячеслав Котлов в интервью ЦИАН, Life и «Федерал Пресс» неоднократно отмечал причину текущей конъюнктуры цен. Рост спроса подогревает скорое завершение льготной ипотеки при текущей учетной ставке ЦБ РФ. А рост стоимости объектов провоцирует рост стоимости материалов и строительного подряда.
Кстати — о рабочей силе. Особенно — низкоквалифицированной. После недавних страшных событий к ней стали предъявлять повышенные требования. И разнорабочих становится на рынке все меньше — а их труд — все дороже.
Наши ожидания
Как девелоперы мы очень ждем инициатив по упрощению бюрократических процедур взаимодействия с РОИВ и местными органами власти. Это поможет нам быстрее решать вопросы по подведению коммуникаций и улучшению инфраструктуры конечных локаций и объектов.
Ну и взаимодействие с клиентами. Мы крайне надеемся, что оно перейдет в партнерскую парадигму отношений, а не законсервируется в известной мантре — «клиент всегда прав». На фоне серьезных проблем со спросом в 2022 году активно паразитировал на рынке «потребительский терроризм».
Заказчики думали, что «прогнуть» толстосума-девелопера и заставить его строить бесплатно — дело потребительской чести. А государственные органы их в этом поддерживали, стремясь сохранить народную лояльность.
Мы ждем перемен — в отношении других к этой проблеме, и в своем отношении к ней. Клиент — наш заказчик, которому мы возводим дом — будущий очаг и мечту его жизни. Сами строим, реализуем проект вместе с клиентом — принимая решения о его оптимизации, но никак не «под дудку клиента» и за свой счет. И здесь мы готовы до конца отстаивать свою правовую позицию.
Наши выводы
2 квартал 2024 года не принесет существенных изменений в конъюнктуре цен и ситуативной динамике спроса на ИЖС. Он будет расти, потому что сезон. А мы будем строить, потому что дома — это наша профессия.
Потом мы подсчитаем прибыль, ЦБ РФ скорректирует ставку, а Государство подумает о расширении льготных ипотечных инициатив.
Но сейчас мы будем строить дома. При этом нам необходимы ресурсы для реализации проектов, экспертные знания строительного процесса. А главное — «холодная голова» в составлении документации и переговорах с клиентами.
И по этому нам не до смеха.
