Завершается первый квартал 2024 года. Каким он стал для застройщиков, ждать ли покупателям новых проектов и снижения цен, что будет с ипотекой? Об этом и многом другом Новострой-СПб рассказала Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС.
– Как вы оцениваете начало 2024 года на рынке недвижимости? Какие тренды перешли из прошлого года, возможно, формируются уже какие-то новые? Как бы вы охарактеризовали спрос на новостройки, который в январе сильно упал в Петербурге (-10%) и особенно в Ленобласти (-45% по данным DataFlat). Как сейчас обстоят дела?
– Начало любого года на рынке недвижимости – это самый неуверенный период. Новый год не стал исключением. Мы видим, что изменились условия льготной ипотеки, а некоторые крупнейшие банки ввели дополнительную комиссию за выдачу таких кредитов. Это мгновенно отразилось на объеме сделок с первичным жильем.
Не стоит забывать и про традиционный фактор конца года – большинство людей стараются закрыть сделки до праздников, в связи с чем в январе следует ожидаемый спад активности.
Все упомянутые причины привели к тому, что в январе мы зафиксировали минимальный объем сделок по сравнению с 2022–2023 годами. Снижение продаж составило 50% от уровня прошлого года. Мы ожидали такого результата. Других цифр не могло быть, исходя из тех условий, в которых оказался рынок. Стоит прибавить к этому эффект высокой базы – 2023 год был рекордным по объемам продаж. Некоторые месяцы отличались пиковой нагрузкой, когда не справлялись ни менеджеры отдела продаж застройщика, ни банки.
В феврале рынок традиционно становится более активным, и к концу марта – началу апреля продажи выравниваются. Мы ожидаем, что эта весна будет достаточно активной, так как в июне заканчивается действие программы семейной ипотеки в ее текущем виде. Пока неизвестно, как она будет работать с 1 июля. Весьма вероятно, что условия станут хуже. В связи с этим люди, которые планируют купить квартиру по этой программе, ищут жилье уже сейчас. Эта тактика разумна, так как время между одобрением ипотеки и выходом на сделку увеличилось до 4 недель за счет загруженности банков, которые не стали вводить комиссию за выдачу льготной ипотеки. В июне, когда число желающих запрыгнуть в последний вагон возрастет, этот срок может стать еще больше.
– Можно ли сказать, что покупатели заняли выжидательную позицию или положили деньги на депозиты, поэтому спрос так сжался?
– Часть покупателей, конечно, положили деньги на депозиты. Некоторые застройщики пытаются с этим работать, предлагая внести первый взнос в размере 5%, а оставшиеся 25% от стоимости квартиры принести в течение следующих трех-четырех месяцев. Это позволяет покупателям дождаться окончания краткосрочного депозита, на котором у многих сейчас хранятся достаточно крупные суммы.
Но банковские депозиты пока не стали основным источником вложения средств граждан. Если речь идет о значительных денежных суммах, то инвестиционный потенциал недвижимости по-прежнему рассматривается россиянами как высокий, и вкладывать крупные суммы денег они предпочитают именно в квадратные метры.
При этом на рынке также остается значительное число людей, которые просто решают свои жизненные задачи – покупают более просторную квартиру для семьи, первое жилье уже взрослому ребенку, пристраивают наследство и т. д. Мы не можем сказать, что все покупатели заняли выжидательную позицию.
– Тем не менее, на рынок выводятся новые проекты. Как бы вы охарактеризовали предложение нового жилья сегодня в Петербурге и области?
– Все зависит от стратегии девелопера. Кто-то выводит новые корпуса и проекты, кто-то пока смотрит за рынком. У нас есть разрешения на строительство нескольких новых объектов, но мы не видим спроса, который бы мог поглотить такой объем нового предложения.
Если застройщики и выводят на рынок новые объекты, то делают это с осторожностью, открывая продажи в понятных локациях с устойчивым спросом. В основном, это делают крупные компании с наработанной репутацией и многолетним опытом работы.
– Как сильно выросли цены в ваших проектах в прошлом году? Какой рост цен вы прогнозируете в этом году?
– За год, с января 2023 по январь 2024 года, средняя стоимость квадратного метра в наших проектах увеличилась на 10–15%. Все они активно строились, поэтому рост произошел, в том числе, за счет увеличения строительной готовности. Сейчас у нас в реализации находится большое количество уже сданных корпусов или объектов, находящихся в финальной стадии строительства. Это также влияет на средние цены.
В 2024 году мы не прогнозируем активного роста цен. Изменение возможно за счет роста строительной готовности объектов. Однако нужно помнить, что объемы строительства в городе сокращаются, и в какой-то момент может появиться рост цен из-за сокращения объема предложения.
– Ипотека давно стала драйвером продаж, но сейчас она переживает непростые времена. Нет ли у вас опасений, что с отменой госпрограмм летом спрос сожмется еще больше?
– Мы не сомневаемся, что с отменой госпрограмм спрос сожмется. До конца июня мы ожидаем роста рынка. Дальнейший уровень активности будет зависеть от условий продления льготной ипотеки.
– Какова доля ипотеки в ваших проектах? Какие программы наиболее популярны?
– Доля ипотеки в наших проектах составляет 90%. У большинства застройщиков этот показатель находится на таком же уровне. Людей с чемоданом денег на рынке нет уже давно. Ипотека пользуется популярностью во всех сегментах, локациях и для всех типов квартир. Даже самые дорогие лоты в нашем проекте бизнес-класса ЦДС «Чёрная Речка» все равно покупаются в ипотеку. Люди могут принести половину стоимости в качестве первого взноса, но вторую половину они возьмут в ипотеку.
По итогам февраля наибольшую популярность среди ипотечных программ сохраняет льготная ипотека с господдержкой. На нее приходится 46% всех ипотечных сделок с нашими объектами. На втором месте – семейная ипотека с долей в 43% ипотечных сделок. И третья по востребованности программа – IT-ипотека (11%). Большинство квартир по ней приобретается в квартале ЦДС «Чёрная Речка».
– Планируете ли вы разрабатывать какие-то новые инструменты для привлечения покупателей? Какие?
– Мы постоянно внедряем новые варианты бонусных программ для клиентов. Практически весь март у нас действует специальное акционное предложение, дополнительная скидка. Также есть постоянные акции «Паркинг в подарок», «Меблировка в подарок».
Часть застройщиков предлагают рассрочку в качестве инструмента оплаты. Мы стараемся избегать этого варианта, так как он не позволяет нам своевременно выполнять свои обязательства по наполнению счетов эскроу, что ведет к росту ставки по проектному финансированию и увеличению себестоимости строительства.
– Изменились ли как-то покупательские предпочтения в последнее время? Что в приоритете у клиентов?
– Мы не заметили каких-то значительных сдвигов. Все наши объекты как в Петербурге, так и в Ленинградской области приобретаются достаточно равномерно. Структура сделок по сравнению с прошлым годом практически не поменялась.
Можно сказать, что покупатели стали больше интересоваться небольшими студиями. При выборе объекта люди внимательно смотрят на общую стоимость квартиры, сумму кредита и ежемесячный платеж для оценки своих финансовых возможностей. И если два года назад они были готовы увеличить ежемесячный платеж на несколько тысяч рублей, чтобы купить однокомнатную квартиру вместо студии, то сейчас мы видим обратную тенденцию.
– Каким вам видится развитие рынка новостроек Петербурга и Ленобласти в ближайшее время? Какой совет вы бы дали потенциальному покупателю сегодня?
– Наш совет – решать свои жизненные задачи здесь и сейчас, не откладывая на завтра. Не ждите лучших условий, скорее всего, их не будет. Если вы опасаетесь взять кредит по слишком высокой ставке, помните, что потом его можно будет рефинансировать. А вот вернуть прекратившие действие льготные условия будет уже невозможно.
Читайте также:
Выбор покупателя: в Петербурге традиционно приобретают более компактные квартиры, чем в Москве
В 2024 году цены на новостройки Санкт-Петербурга вновь вырастут, но не более чем на 4-5% – прогноз