Близится завершение I квартала 2024 года. Каким был спрос на новостройки, что будет с активностью покупателей дальше, ждать ли снижения цен? Об этом и многом другом Новострой-М рассказал Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».
– С чем рынок недвижимости вступил в 2024 год? Какие тренды перешли из прошлого года, возможно, формируются уже какие-то новые?
– В 2024 год участники рынка недвижимости вступили с новыми вызовами и возможностями. С одной стороны, сложно не отметить непростую рыночную конъюнктуру, высокую ключевую ставку, которая была скорректирована в очередной раз в конце прошлого года, а также ограничения в максимальной сумме кредита и минимального размера первоначального взноса по льготной ипотеке. С другой стороны, есть и такие определенные позитивные перспективы, как пролонгирование семейной ипотеки, а также планы по развитию программы льготной ипотеки для разных категорий заемщиков по адресному принципу. И, самое главное, перспективы предстоящих снижений ключевой ставки.
Делать долгосрочные прогнозы на сегодняшний день не приходится. Тем не менее, в арсенале девелоперов есть инструменты для поддержания спроса в текущих условиях. Помимо разнообразных программ рассрочки в некоторых новостройках действуют совместные программы банков и девелоперов с субсидированными ставками, траншевая ипотека, предоставляется рассрочка на первоначальный взнос и т. д.
Кроме того, на фоне ужесточившейся кредитной политики еще с прошлого года на рынок новостроек продолжают переориентироваться покупатели «вторички», что также будет способствовать сохранению спроса.
Если говорить о трендах, то здесь можно отметить повышение качества продукта и концепции новостроек. В условиях высокой конкуренции сегодня продолжает усиливаться упор на такие качественные характеристики, как архитектура, общественные пространства, благоустройство, собственная инфраструктура проектов и проч. Все большее значение у покупателей приобретает наличие панорамных окон, высокие потолки в квартирах или апартаментах и проч.
И девелоперы отвечают на эти требования. Мы, например, в ГК «Основа» сегодня делаем акцент на создание высококачественных проектов в привлекательных и перспективных локациях с уникальными концепциями архитектуры, разными «фишками» в виде дизайнерских лобби и общественных пространствах на высоких этажах. При этом каждый наш проект уникален и не похож друг на друга – все они отличаются собственной индивидуальной концепцией.
Это, например, Nametkin Tower с общественными пространствами на 25 этаже и архитектурой от нидерландского архбюро Mecanoo, квартал «Мираполис» на проспекте Мира с зоной lounge-rooftop на крыше стилобата, концепцией «город в городе» и архитектурой от архбюро Kamen, которое также разработало архитектурный проект нашей новинки прошлого года – комплекса Emotion в «Большом Сити».
В этом году мы уже вывели на рынок два интереснейших проекта под единым брендом Evopark. Это «Evopark Сокольники», который располагается на набережной реки Яуза, в 300 метрах от парка «Сокольники» и «Evopark Измайлово» в 600 м от Измайловского парка. Оба проекта располагаются в шаговой доступности от столичных парков, и, как и во всех наших проектах высокого класса, здесь будут дизайнерские лобби, авторская архитектурная концепция, а также уникальное благоустройство. В «Evopark Сокольники», например, именно благоустройство можно отнести к одной из самых ярких особенностей проекта – за счет расположения комплекса на возвышении на прилегающей территории, обращенной к Яузе, будет создан большой амфитеатр с живописными видами на реку и городской пейзаж.
– Как бы вы охарактеризовали спрос на новостройки, который падает с начала года и, по данным DataFlat, в январе рухнул на 53% (по Московскому региону в целом) и еще на 14% в феврале. Так ли все обстоит? Спрошу также насчет ипотеки прямо: будет ли жизнь на рынке ипотеки после 1 июля 2024 года? Или нас ждет новая реальность на рынке недвижимости? Планируете ли вы разрабатывать какие-то новые инструменты для привлечения покупателей? Какие?
– Спрос на рынке столицы в первые два месяца года действительно ниже по сравнению с рекордным 2023 годом. Однако здесь не нужно забывать о том, что на повышение ипотечных ставок наложился еще и традиционно тихий сезон января-февраля. В эти месяцы, как правило, спрос всегда не самый высокий.
Более того, в этом году первые два месяца в принципе нельзя назвать показательными: основная масса потенциальных покупателей в конце прошлого года стремилась войти в сделку на прежних условиях ипотеки, что обеспечило прошлому году рекордные показатели продаж, и эти сделки, естественно, попали в статистику 2023 года.
Опять же, это данные в среднем по рынку, и в зависимости от сегмента показатели могут варьироваться. Например, целевая аудитория бизнес-класса, где у нас сегодня сосредоточено 90% наших проектов, не так сильно привязана к ипотеке. В рамках этого сегмента многие клиенты предпочитали ипотеку для того, чтобы избежать единовременной большой траты и оформляли кредит с расчётом закрыть его в ближайшие несколько лет. Для таких покупателей это был дополнительный хороший инструмент приобретения жилья наряду с рассрочкой.
Для массового сегмента ипотека всегда была на первом месте среди инструментов приобретения, и здесь, действительно, ситуация с ужесточением льготной программы сыграла определенную роль.
Однако, повторюсь, сегодня девелоперы делают все, чтобы сделать условия приобретения максимально доступными для покупателя и запускают самые разнообразные ипотечные программы с субсидированными ставками. Кроме того, в зависимости от сезона мы также иногда запускаем разнообразные скидки и специальные предложения, которые также могут быть интересны клиентам.
Что касается коллаборации с мебельными компаниями, они у нас есть, например, в комплексе премиальных апартаментов RED7 на Садовом. Однако это не является инструментом стимулирования спроса, а, скорее, программой лояльности.
– Что сейчас, весной 2024 года, происходит с ценами на новостройки в Москве и области? Они растут, снижаются или стагнируют?
– На рынке новостроек цены на квартиры и апартаменты продолжают расти. По данным экспертов рынка недвижимости, в феврале стоимость квадратного метра в границах «старой» Москвы в среднем выросла на 2%.
В дальнейшем, в течение года, мы также прогнозируем рост цен в диапазоне 5–10%, однако все будет зависеть от разных факторов. Нужно понимать, что сегодня растет себестоимость строительства, и обусловлено это, в том числе, ростом стоимости изменения ВРИ, стоимости рабочей силы, цен на стройматериалы и проч. При этом объем этих затрат, в свою очередь, зависит также и от уровня инфляции, и от экономической ситуации в целом.
– У вас много проектов с апартаментами, недавно вы вывели новый. Как обстоят дела в этом сегменте сейчас? Наблюдается ли такое же охлаждение спроса, как и с квартирами? Что интересно клиентам? Что происходит с ценами?
– Все проекты с апартаментами у нас реализуются в рамках бизнес-класса, целевая аудитория которого не так сильно привязана к инструменту ипотечного кредитования. Для наших покупателей ипотека являлась и является хорошей альтернативой рассрочке и еще одним способом разделить платежи на определенное время.
Стоимость, как и раньше, растет соразмерно себестоимости строительства, инфляции, рыночной ситуации и традиционно повышается по мере роста строительной готовности. При этом на стадии котлована и старте продаж стоимость остается наиболее выгодной. Например, в нашем новом проекте «Evopark Сокольники», который мы вывели на рынок в феврале, цены начинаются от 316 тыс. за кв. м, а минимальная стоимость предложения составляет 7,8 млн рублей. Наш проект «Evopark Измайлово» выходит по цене от 260 тыс. за кв. м, что в принципе является максимально привлекательным для этой локации и рынка в целом, и, по нашему мнению, этот проект очень интересен как для тех, кто хочет купить качественный продукт для себя, например, для ребенка-студента, так и для инвесторов.
– Некоторые девелоперы сейчас переводят апартаменты в квартиры. Не планируете ли вы делать так же? Грозит ли сжатие сегменту апартаментов из-за ипотечной турбулентности и в целом охлаждения рынка?
–- Сегмент апартаментов сегодня действительно переживает весьма непростой период. Здесь не действуют льготные программы ипотеки, поэтому спросом у покупателей пользуются по-настоящему интересные проекты, которые могут на равных соперничать по своим характеристикам с жилыми комплексами.
Однако о массовом переводе комплексов апартаментов в жилые в настоящих реалиях точно не идет речи — это, скорее, редкое явление. Это непростая и затратная процедура, на которую необходимо, к тому же, довольно длительное время. При этом жилой статус сам по себе не дает гарантию успешных продаж и спроса со стороны покупателей. При грамотном подходе к созданию продукта проекты с апартаментами ни по востребованности, ни по комфорту проживания ничем не будут уступать жилым комплексам, тем более если речь идет о высоких сегментах недвижимости, где покупателей в меньшей степени волнуют наличие постоянной прописки и более высокий уровень коммунальных платежей. К тому же сегодня оформить прописку в апартаментах вполне реально.
В прошлом году мы стали первыми на рынке, кто оформил своим резидентам прописку по месту пребывания – в апартаментах нашего квартала MainStreet.
– Каким вам видится развитие рынка новостроек Московского региона в ближайшее время? Какой совет вы бы дали потенциальному покупателю сегодня?
– Как и всегда, подходить к выбору недвижимости нужно с большой тщательностью: оценивать расположение проекта, его качественные характеристики и, конечно, историю и опыт самого застройщика. Что касается цен, то ожидать их снижения точно не стоит – в условиях растущей инфляции и удорожания себестоимости строительства у застройщиков нет ресурсов сдерживать их рост. Однако, как и всегда, наиболее выгодная стоимость представлена в проектах на начальных этапах строительства.
Читайте также:
Ипотека приходит в упадок: почти каждый третий покупатель новостройки выбрал рассрочку
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в феврале
