Закон позволяет собственнику недвижимости распоряжаться ею так, как угодно — в том числе и продать ее.
Однако, это вовсе не означает, что ему не нужно выполнять свои обязательства перед государством.
При этом мы помним — незнание закона не освобождает от ответственности.
Даже если сама сделка была заключена в полном соответствии с законом, несоблюдение требований к продаже недвижимости до истечения минимального срока владения может привести к суду.
И есть примеры.
Овдовевший в 2019 году мужчина получил по наследству от супруги квартиру и решил сразу её продать — квартира была ему не нужна. В 2020 году он продал квартиру за 2,9 млн рублей. И в 2022 году получил судебный иск. Управление ФНС России требовало взыскать с него 328 тысяч рублей.
В эту сумму вошли:
- сумма начисленного НДФЛ;
- пени за просрочку;
- два штрафа (за неподачу налоговой декларации и неуплату налога).
Мужчина был уверен, что в его случае никакой налоговой обязанности не было.
А в ходе судебного разбирательства было установлено — он продал квартиру до истечения предусмотренного НК РФ минимального срока владения. В этом случае обязанность подать декларацию и заплатить НДФЛ есть. Для полученного в наследство жилья такой срок составляет 3 года (ст. 217.1 НК РФ). По данным Росреестра, мужчина продал квартиру раньше этого срока. А налог не платил.
Суды двух инстанций признали требования ФНС обоснованными. Заявленную сумму с мужчины взыскали.
Кассация же с таким решением не согласилась — квартира была куплена в браке. Её можно признать совместной собственностью — если не было брачного договора. В случае с совместной собственностью минимальный срок владения отсчитывается для обоих супругов от дня первоначального приобретения недвижимости — ведь они оба являются собственниками. Вне зависимости от того, на кого из них оформлены документы.
И если квартира покупалась более 5 лет назад — при покупке недвижимости применяется этот срок — налоговой обязанности у героя нашей истории всё-таки не возникало.
Теперь будет пересмотр дела — шанс освободиться от налоговой ответственности (Первый КСОЮ, определение по делу № № 88а-38698/2023) в данном случае все-таки есть.
Мог ли он избежать всех этих судебных разбирательств?
Мог.
Если бы сразу после продажи квартиры представил в ФНС пояснения о том, что данная квартира была в совместной собственности (и сколько лет).
Тогда он не был бы обязан платить налог (Письмо Минфина от 20.12.2019 № 03-04-05/100211).
Другой вариант избежать подобной ситуации — включить в ЕГРН сведения о себе как о собственнике квартиры наравне со вторым супругом. Сейчас такая возможность есть. И она позволяет избежать многих неприятностей в случае раздела общего имущества или при его наследовании.
Моя группа ВКонтакте: связь со мной.
Мой Telegram-канал: здесь самая актуальная информация и новости мира недвижимости.
