Примерно так можно перевести на русский те изменения, которые с 1 марта Центробанк внес в порядок выдачи кредитов на покупку жилья. Причем, касаются они как первичного, так и вторичного рынка недвижимости.
Что сделали в ЦБ. По сути - ввели надбавки к процентной ставке по ипотеке для тех заемщиков, которые не соответствуют двум главным критериям: размер первоначального взноса и уровень долговой нагрузки. Это значит, что если потенциальный заёмщик проходит по нужным параметрам - он получает рыночную ставку по ипотечному кредиту. А если не проходит - то варианта два. Или ставка становится просто запретительной, или, что проще - ипотек просто не дадут.
Надбавка плавающая - от 1 до 9 процентных пунктов. Это - надбавка для банков. То есть это средства, которые банк должен отложить в резервы, когда выдает заёмщику ипотеку. По сути - вывести часть денег "из работы". Что для банков, разумеется, невыгодно. Так что, банкам проще отказать тем клиентам, что не проходят по параметрам получения ипотеки.
Но есть, конечно, и другой вариант. Фантастический (или нет?) - повысить на величину надбавки ставку для заёмщика.
По первоначальному взносу все достаточно просто - вносишь от 30% и никаких тебе надбавок, просто рыночная ставка. Но если меньше - ставка по ипотеке растет. И чем меньше взнос - тем больше процент.
Для примера. Если бы банки стали поднимать ставки, то как бы это выглядело?
Рыночная ставка по ипотеке - 17%. Если первоначальный взнос минимален - до 10%, то реальная ставка для заёмщика будет 26% годовых! Если взнос от 10 до 15% - то ставка будет двадцать. И так далее.
Согласитесь, банки, конечно, упоротые, но не настолько же... Правда?
Никаких надбавок не предусмотрено только если заёмщик сразу готов внести первоначальный взнос в 30% и больше. Пойдет ли банк на такой риск, столь значительно повышая ставки? Сомнительно. Не, могут конечно, но это дурдом просто. Куда проще, повторимся, отказать тем, кто "не проходит".
Введение таких надбавок уже делает ипотеку практически недоступной. Ведь, по расчетам Центробанка, в конце прошлого года больше половины всех выданных ипотечных кредитов пришлась на займы с низким первоначальным взносом - до 20%. Но это - только один параметр.
Второй параметр несколько сложнее. Называется он ПДН - показатель долговой нагрузки. Это соотношение, которое показывает, какой процент своих доходов заемщик тратит на выплаты по всем своим кредитам. Данный показатель рассчитывают сами банки. И опять же - чем он выше, тем больше надбавка для банка и вероятность отказа для заёмщика.
Это отсекает еще больше потенциальных клиентов. Согласно, опять же, данным ЦБ, сейчас примерно каждый второй кредит банки предоставляют заёмщикам, которые и так уже отдают по своим займам 80% доходов. Аналогичные по сути параметры установлены и для вторичного рынка жилья. Чем больше первоначальный взнос и чем меньше кредитов уже висит на заемщике - тем больше вероятность получить ипотеку.
Возникает логичный вопрос - зачем Центробанк так усложняет жизнь заемщикам. Мотивация у регулятора простая. Ситуация на кредитном рынке - особенно ипотечном - вызывает у ЦБ беспокойство.
По данным Frank RG, только в прошлом году банки выдали ипотеки почти на 8 трлн руб. Это на 60% больше, чем в 2022 году. Причем больше половины этого объёма - 4,7 трлн - пришлась на льготную ипотеку с господдержкой.
Что интересно: ипотечники - это самые дисциплинированные заемщики. Общий объём просроченных ипотечных кредитов сейчас составляет 55 млрд руб. Казалось бы много, но по факту доля просрочки - меньше половины процента от всей выданной ипотеки. Но ЦБ неумолим - регулятор видит потенциальные риски и стараются их ограничить.
К примеру, из-за повышенного спроса на ипотеку, значительно увеличился разрыв цен между первичкой и вторичкой. Сейчас он превышает 42%, хотя буквально пару лет назад был всего 10%.
Это риск как для заемщиков, так и для банков. Если человек вдруг перестанет платить по ипотеке, банк - в теории - вынужден будет продавать квартиру на аукционе, чтобы покрыть свои убытки. А это долго и муторно. И после продажи банк рискует получить за неё сильно меньше денег, чем выдал в качестве кредита. Это - дыра в балансе. А если аналогичные трудности возникнут у многих заёмщиков, это угрожает всей банковской системе страны.
Тут стоит сказать, что ЦБ уже не в первый раз ужесточает правила выдачи ипотеки. Более того, были повышены требования и по первоначальному взносу по льготной ипотеке - до 30%, а по Москве и области снижена максимальная сумму такого займа - до 6 млн рублей. И в целом эффект уже есть. Выдача ипотеки в январе упала по сравнению с декабрем на 65%. Но это сезонный фактор - начало года. Если сравнивать с январем 2023, то снижение всего 3%. Для ЦБ - явно мало.
Ну и что в итоге? ЦБ всерьез настроен на то, чтобы прикрутить рынок ипотеки. Для тех, кто хотел в ближайшие месяцы решить квартирный вопрос, это разумеется неприятно. Ставки и так были высокими, а уж с надбавками от Центробанка и вовсе стали запретительными. С другой стороны. Если смотреть чуть вперед, то действия Центробанка направлены на решение главной проблемы - растущих цен на квартиры.
В июле ожидается пересмотр льготных программ. Так что охлаждение этого рынка - лишь вопрос времени. Если спрос на ипотеку упадет, то, в теории, у застройщиков, которым нужно продавать, не останется другого выбора кроме как снижать цены. А значит, долгосрочно и опять же, в теории, - мы сможем сэкономить деньги.
Но это, как говорится, уже совсем другая история
