Экс-резиденцию ТФБ и БЦ внука известного связиста превращают в лофты. Ждать ли новых проектов?
«Инвесторы найдут решение, как это обыграть, куда переложить средства, где-то удешевиться. Вот только интерес со стороны покупателей уже уменьшился, а платежи по аренде выросли в 2 раза», — описывают ситуацию на рынке офисов Казани с поднятием ключевой ставки ЦБ местные брокеры. Тем не менее до конца года в столице РТ должны ввести почти 22 тыс. «квадратов» «недвижки», которая восполнит дефицит предложений. О том, поможет ли реновация старого фонда, кто строит новые бизнес-центры рядом с Cheeseria на Аграрной, что продает отец главы «мусорного» регоператора и как штаб-квартира «Газпрома» повлияет на рынок, — в материале «БИЗНЕС Online».
Новые бизнес-центры в Казани еще не сданы, а уже заняты более чем наполовину
Рынок офисной недвижимости Казани, в отличие от квартирного, провел 2023-й без стресса и даже скучно. Новых объектов не появилось, качественных предложений фактически нет, так что «устойчивый неудовлетворенный спрос» со стороны арендаторов и покупателей сохранился, резюмировали опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты. Доля свободных площадей в бизнес-центрах столицы РТ составляет сегодня всего 2,1%, рассказали нашему изданию в консалтинговой компании NF Group. Объем качественных офисов (класса А, В+ и В общей площадью более 3 тыс. кв. м) в прошедшем году составил 557,7 «квадрата», или 62 объекта.
Главным и единственным значимым событием в казанском офисном секторе спикеры называют продажу Ак Барс Банком комплекса «Сувар Плаза», который перешел девелоперской компании, близкой к Артуру Егорову, сыну главы ХК «Ак Барс» Ивана Егорова. Сделка состоялась за неделю до Нового года. 70 тыс. «квадратов» молла плюс около 9 тыс. кв. м земли продали предположительно за 3,5 млрд рублей. Торговый центр хотят полностью сдать под офисы, а управлять ими будет казанская компания «Д-Групп» (ей принадлежит БЦ Urban). С нынешними обитателями «Сувар Плазы» уже подписали дополнительное соглашение к старому договору.
Офисы на Кулагина, 3 — окупаемость всего 8 лет!
В конце февраля компания «Доступный офисный фонд» открывает бизнес-центр в бывшем здании «Теплоприбора» на Кулагина, 3. На площади почти в 7 тыс. квадратных метров «ДОФ» разместил несколько десятков офисов, переговорные, «зеленую комнату», складские помещения. 70% лотов уже выкуплены представителями малого и среднего бизнеса. Арендаторов за вас найдет управляющая компания, а окупаемость помещений — всего 8 лет!
«Для регионального рынка продажа одного из крупнейших бизнес-центров в городе — событие, безусловно, значимое, — говорит полпред РГДУ по РТ Елена Стрюкова. — Оно сообщает рынку, что есть возможность находить финансовые модели, объекты и ниши, при которых девелопмент в сегменте коммерческой недвижимости показывает доходность».
Прощай, тяжелый люкс: Ак Барс Банк продал «Сувар Плазу» под офисы
2024-й, надеются брокеры, для офисов Казани окажется динамичнее. В этом году ожидается ввод новых бизнес-центров класса А, строительство которых анонсировали еще год-два назад. Так, на улице Право-Булачной частный девелопер из Альметьевска возводит пятиэтажный офис в 6,5 тыс. кв. метров. Застройщик — ООО «Панорама». Учредитель одноименной компании на юго-востоке — сын владельца холдинга «ТаграС» Шафагата Тахаутдинова Рустем Тахаутдинов. Сразу два объекта должен представить «Унистрой» вместе с UD Group: бизнес-центр на 9,9 тыс. «квадратов» в составе ЖК UNO на Казанке и многофункциональный комплекс на улице Ершова «Community-центр Art» с арендной площадью 7,7 тыс. кв. м в ЖК Art City. Второй объект ждут в IV квартале этого года. Кроме того, на улице Баумана, 86 в особняке «Коммерческие номера» появится коворкинг Workiki на 2 тыс. кв. м, который вместит около 367 рабочих мест, сейчас там идет ремонт. Сеть принадлежит основателю ювелирного бренда «585» Александру Смирнову из Москвы.
Пока вакантность зданий класса А в Казани составляет 1%, классов B+, B — 3%. Всего же в текущем году объем предложений будущих офисов в NF Group оценили на уровне 21,8 тыс. кв. метров. Управляющий партнер Perfect RED Юлия Прохорова отмечает, что заявки на «квадраты» перечисленных БЦ уже имеются и составляют «практически 60% от заявленной площади объектов».
Свою лепту в офисный рынок столицы РТ должна внести и штаб-квартира «Газпрома», которую уже начали строить по соседству с новым IT-парком на Кабане. Арендовать помещения другие компании там, скорее всего, не смогут, предполагает гендиректор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров, однако благодаря собственному «пристанищу» газпромовцы, вероятно, съедут с занимаемых сейчас офисных метров, освободив их для других фирм. «Думаю, они сконцентрируются в новом месте, и, возможно, на улице Аделя Кутуя, 41, где они сидят сейчас, площади освободятся», — рассуждает спикер.
Офисы от Сыровацкого и Элины Сафаровой, четырехэтажка рядом с METRO
Ударом для строительства новых проектов в этом году станет поднятие ключевой ставки по кредитам до 16% — такое решение в декабре принял российский Центробанк. Позволить себе займы смогут единицы, иначе «вылетишь в трубу». Высокие ставки уже отразились и на стоимости аренды и продажи. «Ставки подросли, — говорит владелец консалтинговой компании A-Development Мурат Ахмеров. — Например, в Вахитовском районе раньше аренда в среднем стоила 500–600 рублей за квадратный метр, сейчас минимум 800 рублей. Подросла и продажа — 150–170 тысяч рублей за „квадрат“, хотя еще пару лет назад за эти деньги можно было купить торговое помещение на первом этаже».
Несмотря на риски, есть те, кто готов вкладываться в стройку. По информации «БИЗНЕС Online», на улице Аграрной «вырастут» сразу два новых здания рядом с рестораном Cheeseria. К проекту якобы имеет отношение советник гендиректора АО «Казанский жировой комбинат» по вопросам закупки сырья Михаил Сыровацкий. В другой БЦ на участке в 20 тыс. «квадратов» хотят вложиться девелоперы из Закамья и Казани. Причем изначально они якобы желали возвести на улице Аграрной гостиницу, но в итоге остановились на офисах. Анонсировала строительство в этом году четырехэтажного ТК с офисами на проспекте Вахитова рядом с METRO казанская компания «Градостроительные решения» Рустема Ахмадуллина. Площадь здания — более 1,4 тыс. кв. м, ориентировочный размер инвестиций — около 100 млн рублей.
Есть надежда и на появление третьей очереди БЦ «Рябина» от казанской компании «Д-Групп» на улице Салиха Сайдашева. Разрешение на строительство «висит» еще с прошлого года, но сроки открытия по-прежнему неизвестны. Источники газеты говорят, что компания планирует возводить третью очередь под конкретного заказчика, которого активно сейчас ищет. Ждут офисные площади и в составе нового ЖК, который должен появиться на месте незастроенного участка бывшей кондитерской фабрики «Заря», рядом с треугольным домом Clover House. Спроектировала его студия Bespoke Элины Сафаровой.
«У среднего и крупного бизнеса деньги, ресурсы остаются здесь, внутри страны, соответственно, они будут их инвестировать, в том числе в покупку коммерческих помещений», — уверен Чикиров. Соглашается с ним управляющий партнер «Доступного офисного фонда» (ДОФ) Вячеслав Пимурзин. Еще одной причиной того, почему у девелоперов вырастет интерес к офисам, он называет падение спроса на рынок жилья, который сжимается под давлением дорогих ипотечных кредитов.
«Инвесторы найдут, куда переложить средства, где-то [могут] удешевиться, например. Вот только интерес со стороны покупателей уже уменьшился, а платежи по аренде выросли в 2 раза», — комментирует Пимурзин. Особенно несладко придется малому бизнесу. Возможно, выходом станет льготная кредитная программа или индивидуальные субсидированные ставки от банков, но они, как правило, мало кому доступны, добавил собеседник газеты.
В трендах — редевелопмент старого фонда и офисы под ключ
Строить офисы с нуля — дело небыстрое, а хорошие современные объекты нужны уже сейчас. Один из вариантов заполнить рынок новыми предложениями — редевелопмент старого фонда. И если в прошлом году эксперты газеты считали, что модернизация устаревших зданий не панацея, теперь в ремонт готовы влить деньги многие собственники. Тем более, отмечают спикеры, в старых объектах «сидеть стыдно и стремно». Плюс на большие заявки в 3–5 тыс. кв. м предложить в Казани просто нечего.
«В краткосрочной перспективе владельцы офисов будут улучшать свои пространства. Ремонты пятилетней давности уже не катят. Актуален, например, промышленный дизайн, который будет модным еще 10–15 лет. Арендаторы стали капризнее в вопросах интерьера, потому обновления неизбежны», — говорит Пимурзин.
Закрылся на ремонт бизнес-центр на Булаке связиста-рантье семьи Фахриевых. Объект выкупил в 2021 году на банкротных торгах Эмиль Фахриев — внук казанского связиста Ахматмунзила Фахриева. По слухам, планирует освежить свой объект на Бурхана Шахиди, 2/43, в котором до банкротства базировался Татфондбанк, его сестра — Аделя Фахриева — дочь предпринимателя, связиста Айрата Фахриева. Она также выиграла здание на торгах. Косметический ремонт идет в историческом особняке 1873 года постройки на улице Шигабутдина Марджани, 24, где раньше сидел ИнтехБанк, обанкротившийся в 2017-м. Собственник Ильшат Тимергалиев планирует избавиться от дизайна а-ля 2000-е и сделать пространства в стиле лофт, а также «раскрыть» здание, очистив фасад от штукатурки и старого гипсокартона. Ставка в таких отремонтированных объектах повысится, причем в 2 раза, подсчитали эксперты.
Вкладывать в здания под сдачу в аренду не для всех выгодная история. К примеру, некоторые здания компании ASG миллиардера Алексея Семина изначально строились под офисы, а теперь их продают как гостиницы. Так, 6-этажный долгострой на улице Петербургской хотят реализовать за 890 млн рублей. Что ж, к БРИКСу это будет весьма кстати!
«Все в моменте сейчас хотят заработать на БРИКС»: долгострои-«заброшки» Казани сбывают под отели
Еще один тренд — офисы под ключ. Это полностью «упакованные» помещения, в которых есть вся мебель и техника, обеденные пространства, даже столовая и своя управляющая компания с уборщиками и электриками в штате. Арендная плата здесь выше средней — от 2 тыс. за «квадрат», как в том же Urban, говорит Ахмеров. Но инвесторам, которые хотят развивать такие объекты, делать ставку только на это не стоит, считает Пимурзин. «Если иметь одно, два, три таких помещения — это не совсем выгодно. Нельзя заранее знать, сколько арендаторов к тебе придет. Да, офисы под ключ будут набирать популярность, но эффективно, на мой взгляд, иметь хотя бы 10 таких офисов, чтобы была рентабельность», — объяснил свою позицию эксперт.
Все это, уповают эксперты отрасли, должно раскачать рынок офисов Казани для иногородних компаний. По-прежнему сохраняется интерес со стороны москвичей (тренд сформировался еще в 2022-м после СВО, когда федералы, чтобы сократить издержки, стали перевозить офисы в регионы). Правда теперь столичные клиенты добавили требований к дизайну арендуемых помещений, рассказал замдиректора по развитию агентства недвижимости Group Константин Иванов. Им нужны «тихие» офисы с шумоизоляцией, а вместо широкоформатной плитки на полу — ковролин. В бесшумных помещениях сотрудники якобы больше мотивированы на работу.
Чувствительнее стал вопрос и относительно местоположения офиса. Федеральный работодатель хочет, чтобы казанские сотрудники быстро добирались из дома до работы. Из-за этого фактора, сетуют собеседники газеты, поиски подходящих помещений затягиваются на несколько месяцев. Кстати, интерес федералов спикеры газеты называют скорее негативным трендом, т. к., имея большие финансовые возможности, они отбирают самые лакомые «квадраты», оставляя местных ютиться в «не самых качественных объектах». Помимо москвичей, активизировались и соседи Татарстана — Йошкар-Ола, Кировская и Ульяновская области, особенно Башкортостан, которые хотят «приземлиться» в офисах Казани. Заглядывается на столицу РТ даже Дальний Восток.
Что продают миллиардер Семин и отец главы «мусорного» регоператора
Несмотря на то что спрос на покупку офисных площадей вырос за прошлый год на 15%, отмечают аналитики Avito, количество предложений упало на 12%. Причем в январе 2024-го число предложений опустилось на 28% по сравнению с январем прошлого года. Это вполне подтверждает число объектов на продажу, которые есть в открытом доступе. Если в прошлом обзоре мы собрали топ-15 офисных предложений на 4,5 млрд рублей, то на этот раз «наскребли» вдвое меньше — 8 вариантов на 2,3 миллиарда. Цены на покупку подросли с 91,3 тыс. до 122 тыс. рублей.
Подорожал почти на 100 млн до 740 млн рублей элитный бизнес-центр на улице Петербургской. Помпезная четырехэтажка в «европейском стиле» оформлена на ООО «Силан», конечными бенефициарами которого являются Евгений Дедюхин (известен тем, что сначала запустил первый франшизный проект «Иль дэ Боте», а затем — Bon Joli) и Марат Гиниятуллин. На предлагаемые три парковки, 3,4 тыс. «квадратов» и «мощную централизованную приточно-вытяжную вентиляцию с системой рекуперации», как говорится в объявлении, минимум за пять лет с момента продажи особняка так никто и не клюнул, а цена продолжает расти.
Безымянный деловой центр на улице Бутлерова, 25, принадлежащий инвестгруппе ASG Семина, выставлен за 580 млн рублей. Общая площадь здания — 4,3 тыс. кв. м, земельного участка — 2,5 тыс. кв. метров. 7-этажное здание изначально строилось под гостиный комплекс, но не сложилось. Пока объект пустует. У него черновая отделка, а значит, будущий владелец может обустроить там все по своему вкусу. UD Group на Сибирском тракте продает торгово-офисный центр за 260 млн рублей. Здание введено в эксплуатацию в 2014-м и оснащено всеми коммуникациями. Здесь три этажа, каждый из которых занят арендаторами. Среди них Spar, Fiх Рriсе, «Любимый Книжный» и т. д. Есть парковка на 50 машин. Площадь объекта — 2,6 тыс. кв. метров.
Офисное здание на Шамиля Усманова, 28а принадлежит казанскому девелоперу Андрею Чекашову, отцу Евгения Чекашова — гендиректора регионального оператора УК «ПЖКХ», которого назначали на должность летом 2023-го. Деловой центр Чекашова-старшего продается за 170 млн рублей. За эту сумму покупатель получает двухэтажное здание площадью 1,8 тыс. «квадратов» и земельный участок почти вдвое больше — 3,4 тыс. кв. метров. Объект обслуживается собственной профессионально-управляющей компанией, имеет парковку с удобными подъездными путями, пул арендаторов и т. д.
Уже не первый год ждут нового хозяина офисы на улице Габдуллы Тукая, 64, где когда-то работал первый халяль-супермаркет в России «Бахетле халяль» (правда, недолго). Интересно, что в 2022-м все та же 1 тыс. офисных «квадратов» на втором этаже продавалась за 90 млн рублей, а в начале прошлого года цена опустилась до 77 миллионов. В 2024-м стоимость взлетела до 150 миллионов! Предлагается все то же самое: кабинетная планировка и open space, парковка на улице, а также пять машино-мест под землей.
За эти же 150 млн рублей можно купить не просто этаж, а четырехэтажный деловой центр в Кировском районе на улице Маршрутной, 12а. Его площадь — 2,3 тыс. кв. м, плюс земельный участок в 1,2 тыс. кв. метров. За 150 лямов предлагаются: помещения с чистовой отделкой, которые можно перепроектировать, высокие потолки — 3,5 м, своя парковка, санузлы на каждом этаже и «постоянные якорные арендаторы, приносящие стабильный доход».
В прошлом году 1,2 тыс. «квадратов» особняка на Карла Маркса, 60 целиком реализовывали за 260 млн рублей. В этом году предложение урезали вдвое и продают 600 кв. м (в объявлении говорится, что можно довести до 745 кв. м) за 99 млн рублей. Предлагают следующее: земельный участок площадью 7,7 сотки, которые в арендe у города (выкупная цена — 3 млн), своя парковкa со шлагбаумом нa 18 легковых авто, цокольный и мансардные этажи. Здание полностью отреставрировано, фундамент, стены, заменены все сети и коммуникации. В объявлении предлагают поторговаться, но только после осмотра помещения.
Самый «дешевый» лот нашего перечня — 530 кв. м «презентабельного» делового центра на улице Жуковского, 23, которые можно забрать за 90 млн рублей. Дом 2004 года постройки, два этажа, планировка кабинетная и open space. Есть муниципальная парковка. Собственник в объявлении обещает невысокие коммунальные платежи.
Что предлагают арендаторы: пустой офис за 2,5 тыс. или «все включено» за 7 млн в месяц
Посмотрим, что предлагает арендный офисный рынок Казани. По данным «Avito Недвижимости», предоставленным «БИЗНЕС Online», средняя цена аренды в столице Татарстана за 2023-й составила 741 рубль за «квадрат», а уже в январе 2024-го показатель подрос до 926 рублей. По данным консалтинговой компании CORE.XP, средняя ставка сегодня на класс А в столице РТ составляет 2 тыс. рублей за квадратный метр, на класс В — около 1,4 тыс. рублей. Объем предложений офисов в аренду в Казани в январе 2024-го уменьшился на 43% в сравнении с прошлогодним январем.
БЦ «Мастер» на улице Галиаскара Камала, 41 — один из тех трендовых офисов города под ключ. Здесь арендатор получает фактически все: от нужной компьютерной техники до своей УК, столовой, паркинга и «пирожных по пятницам». Но заплатить за это придется куда выше средней арендной ставки. Например, месячная аренда офиса в 2,1 тыс. кв. м, если верить объявлению, здесь стоит 6,9 млн рублей. Аренда другого помещения — в 1 тыс. «квадратов» — составляет 2,9 тыс. рублей за квадратный метр.
Для сравнения: за пустой офисник на улице Шаляпина попросят баснословные 2,5 тыс. рублей за квадратный метр на первом этаже и 2 тыс. рублей за «квадраты» на этажах со второго по пятый. И это без учета коммунальных платежей. Вероятно, ценник обусловлен тем, что здание заявлено как класс А. За такие деньги предлагают видеонаблюдение, возможность повесить вывеску и парковку на 30 мест.
В казанском офисном центре «Релита» (заявлен как класс В+), который находится на улице Декабристов, за «квадрат» просят 1,7 тыс. рублей. Сдают 283 кв. м, которые занимают весь 12-й этаж здания. Обещают, что там хороший ремонт, центральноe кондиционированиe и вентиляция, своя большая парковка. Коммунальные услуги тоже оплачиваются отдельно. За примерно такие же деньги можно снять и офис на улице Пушкина — с ремонтом, высокими потолками до 4,5 м, кабинетной планировкой и панорамными окнами.
Ищут арендаторов в объект на улице Гаврилова, 32. Площадь «дизайнерского блок-офиса» — 1,1 тыс. кв. м, за которые выставили ценник в 1,4 млн рублей в месяц. Пока здесь идет ремонт, который, как гласит объявление, будет выполнен за счет арендодателя. Здание находится на первой линии, есть парковка, запасной выход и лифт. На улице Николая Ершова, 29г предлагают 403 кв. м офисного помещения. Ставка — 1,2 тыс. рублей за квадратный метр. Это отдельно стоящее новое здание, у которого два этажа и три санузла. В кабинетах с чистовой отделкой проведена вентиляция, отопление, всего два парковочных места на улице, зато есть подземный паркинг на 12 мест. Есть видеонаблюдение по периметру и внутри, сигнализация и охрана.
«Современный офис» на улице Галимджана Баруди, 4 предлагает свои 525 «квадратов» на втором этаже здания. Стоимость квадратного метра — 950 рублей. За это арендатор получает офисные помещения различной квадратуры и планировки: стандартные, с антресольным этажом, а также кабинеты с выходом нa террасу, говорится в объявлении. Зато в бизнес-центре на улице Академика Лаврентьева, 28а за 600 рублей за «квадрат» можно снять 820 кв. м на четвертом этаже, до которого довезет лифт. В помещении кабинетная нарезка, но можно снести перегородки и сделать офис открытым, есть парковка.
«С нынешней ставкой окупаемость 9–11 лет — это иллюзия»
Что будет дальше? «Бешеная ключевая» будет тормозить развитие новых офисных проектов в Казани. Помимо огромных финансовых вложений, девелоперов отпугнут и выросшие почти в 2 раза сроки окупаемости. «С нынешней ставкой окупаемость 9–11 лет — это иллюзия. Те, кто предлагает такие сроки, врут. 15–18 лет — на меньшее даже не надо рассчитывать», — предостерегает один из спикеров «БИЗНЕС Online».
«Ничего не осталось, идут последние сделки»: в Казани жесткий дефицит премиум-офисов
Чтобы не рисковать, инвесторы переключатся на небольшие и менее трудозатратные проекты. Например, станут выкупать за свои деньги этажи в более-менее подходящих зданиях города, дробить «квадраты» на небольшие офисы и сдавать в аренду. Во-первых, такие пространства сдаются по наиболее высокой ставке и имеют большую экономическую отдачу. Во-вторых, если арендатор съезжает, ему гораздо быстрее можно найти замену.
Кроме того, представители отрасли пророчат рост популярности деловых центров «на окраине», хотя раньше арендаторы рассматривали исключительно центр Казани.
«Будет набирать обороты децентрализация, вырастет популярность бизнес-центров не на первой линии, а на второй, третьей, даже во дворах, — предполагает Ахмеров. — Это можно наблюдать на примерах Orange на проспекте Победы, БЦ „Квартал“ Сыровацкого на Чистопольской — это хороший, классный объект. Короче говоря, если взять комплекс на окраине, обновить, сделать шикарный ремонт, все будет занято».
Средняя цена аренды в таких нецентровых объектах, как считают эксперты, будет ниже всего на 10–15%. В обозримом будущем же ставки продолжат расти, а вакансия до сдачи новых офисов останется на низком уровне — 1–2%.
Эльвира Самигуллина
Инфографика: «БИЗНЕС Online»
