В прошлом году на площадях бывшего автоцентра Mitsubishi возле ТРЦ «Даймонд Сити» открылся фермерский рынок "Слободской", следует из свежего отчета консалтинговой компании NAI Belarus. Эксперты отмечают, что в последнем квартале 2023 года случился настоящий бум развития фермерских рынков. Рассказываем, почему так происходит и какие есть нюансы развития такого формата в Минске.
Кроме фермерского рынка на месте автосалона у "Даймонд Сити" возле Малиновки, в 2023 году открылись также фермерские рынки в ТЦ "Сеница" и в ТРЦ "Экспобел". А есть еще "Комаровка" и Валерьяново".
Откуда взялась такая тенденция и какие есть нюансы развития фермерских рынков в торговых центрах Минска? Об этом спросим у у партнера NAI Belarus Андрея Алешкина.
Почему фермерские рынки выстрелили?
Алешкин говорит, что окрытие экорынков, фермерских рынков на площадях ТЦ - идея не новая. Даже на постсоветском пространстве подобная практика насчитывает лет 12-15 так точно. У нас это стало популярным куда позже. И факторы, которые на это влияют, два. Первый – положительный.
- В Беларуси действительно развиваются крестьянско-фермерские хозяйства, появляются интересные нишевые предложения. Кроме традиционной бульбы с капустой есть хозяйства, специализирующиеся на лаванде, малине, голубике и др. Производят и уникальные конечные продукты, как, например, козьи и овечьи сыры, ферментированные чаи из разнотравья и др. С этой продукцией попасть на полки сетевых магазинов практически нереально – не те объемы. Реализовать только через соцсети – тоже не всегда успешно, поскольку одно дело круг постоянных покупателей и другое - привлечение новых. Человек, не знакомый с продукцией, прежде чем отдать свои деньги элементарно хочет увидеть, попробовать, понюхать, подержать в руках и так далее. Рынок для этого - оптимальное решение.
Второй фактор - из серии "не было бы счастья, да несчастье помогло", говорит эксперт.
- Что экорынок «Валерьяново» (бывший ТОЦ «Октан-Сервис», что ТЦ «Сеница» («Деревня гипермаркетов», «Торговая галерея «Сеница») – это одни из первых проектов крупных торговых центров Минска. Но так вышло, что процесс реализации затянулся на долгие-долгие годы. И когда они наконец приблизились к открытию, оказалось, что конкурентная среда изменилась, что в концепции традиционных ТЦ им работать сложно, интерес со стороны традиционного набора арендаторов к ним упал. Пришлось разрабатывать и внедрять альтернативные концепции. Хотя справедливости ради отметим, что в том же ТЦ «Сеница» возможность привлечь фермеров с их продукцией не отбрасывалась и на самых ранних стадиях проекта.
А вот как выстрелил фермерский рынок «Слободской» - это вообще неожиданность, отмечает эксперт.
- Дело в том, что в «Сенице» открытию предшествовала довольно активная информационно-рекламная кампания. Наверное, месяцев 8 всех информировали что «вот-вот, скоро открытие, потерпите, совсем чуть-чуть». И при этом все знали, что там будет фермерский рынок. А вот то, что на месте крупного автоцентра появился фермерский рынок, общественность была поставлена перед фактом. Многих смутила и история здания, и то, что эти два рынка фактически ориентируются на одну аудиторию покупателей (и там, и там близко Брилевичи, Малиновка). Ну и отсутствие информации. Уже по факту открытия в минской районной газете появился репортаж с рынка. На ее основе появились отдельные перепечатки и выдержки, но страна была погружена в новогодние праздники, информационный фон был другой.
К слову, на недостаток информирования арендаторы этого рынка и теперь жалуются.
- Рассчитывать на спонтанные, импульсные покупки посетителей ТРЦ «Даймонд Сити» мало: большинство даже не догадываются, что буквально в ста метрах есть рынок с фермерскими продуктами.
А какие есть нюансы?
Андрей Алешкин говорит, что массовый покупатель рассчитывает увидеть на рынках такого типа широкий выбор продукции крестьянских хозяйств по доступным ценам. Условно - такой ассортимент и цены, которые он получает на сезонных ярмарках, проводимых в городе по выходным в сентябре-ноябре.
- Здесь ситуация несколько иная. Ассортимент все-таки не из масс-маркета, а скорее штучный товар. Например, в Валерьяново косвенно подчеркивали, что дешево не будет. Ведь на старте они позиционировали, что это не просто фермерский рынок, а прежде всего «ЭКО» рынок. И это вполне всех устроило, учитывая контингент проживающего населения в той локации.
Но в локации новых фермерских рынков прежде всего расположены типовые спальники: Курасовщина, Брилевичи, Малиновка/Юго-Запад, Сухарево.
- Однако учитывая, что это очень большой ресурс населения, среди жителей найдется и категория покупателей рынков с их авторским, штучным товаром. Тем более на самый поверхностный взгляд по ценам, на том же рынке в ТЦ «Сеница» кое-что дешевле чем на Комаровке, в «Слободском» в свою очередь, что-то дешевле, чем в «Сенице».
Но нельзя не отметить проблему однотипной продукции, говорит Алешкин.
- Она на всех локациях очень схожая, возможно, в ряде случаев от одних и тех же производителей. Хоть в начале мы отметили положительную тенденцию развития мелкотоварного сельхозпроизводства, однако явно еще недостаточно участников, поставщиков на рынке. Возможно, какую-то жизнь вдохнет летний сезон, если на территорию этих рынков, как и на Комаровку, будут допущены те, кто продает продукцию с личных подсобных хозяйств. Но это мы увидим только через пару месяцев. Пока как есть.
А какие вообще прогнозы по рынку торговых центров Минска?
Эксперты NAI Belarus обозначают следующие тенденции и прогнозы развития рынка в 2024 году:
- Существенный рост предложения новых площадей в аренду за счет ввода крупных объектов;
- Спрос на торговые площади в новом году сохранится умеренным, определяющие факторы спроса в первой половине 2024 года будут аналогичными предыдущему периоду, а со второй половины 2024 года на спросе отразится рост предложения в новых объектах;
- В течение 2023 года Национальный банк 6 раз снижал ставку рефинансирования, что делало потребительское кредитование все более привлекательным. В конце года регулятором принято решение ее не изменять. Подходы к кредитованию несколько ужесточаются. Однако условия на рынке потребительского кредитования на ближайшее время сохраняются привлекательными для населения;
- Пусть и с некоторыми условностями, но сохранится доступность потребительских кредитов, что будет стимулировать рост выручки в сегменте дорогостоящих товаров. В свою очередь, это косвенно стимулирует активность игроков данного сегмента рынка на рынке аренды;
- Вакантность в действующих объектах будет сокращаться. Влияние новых объектов на образование вакантности возможно, однако более реальный сценарий — заполнение новых площадей без увода арендаторов из действующих локаций;
- Среднерыночные ставки в рублях в ближайшие месяцы сохранятся на текущем уровне. Рост если и произойдет, то ближе к средине года, в мае-июне.
Что еще произошло на рынке торговой недвижимости в 2023 году и какой прогноз на 2024-й можно почитать в отчете на сайте NAI Belarus.
