Человеческое общество меняется благодаря техническому прогрессу, новым социальным тенденциям и многим другим факторам. В данной статье постараемся разобраться как меняется рынок жилой недвижимости в России и оправданы ли инвестиции в покупку квартир в России.
В последние годы в России ежегодно вводится около 100 миллионов квадратных метров нового жилья. На индивидуальное жилищное строительство (частные дома, коттеджи, дачи и прочее) приходится около 55 миллионов квадратных метров, причём это количество ориентировочное, его оценивают по опросам и рассчитывают по моделям. А количество сдаваемого ежегодно жилья в новостройках многоквартирных домов составляет примерно 45 миллионов квадратных метров, и здесь уже ведётся довольно точная статистика, так как застройщики многоквартирных домов отчитываются перед государственными органами.
По количеству сдаваемых новых квартир в многоквартирных домах и можно установить, какие же города в России являются победителями в экономической конкуренции. Люди едут туда, где есть большая зарплата и перспективы на будущее. Соответственно, где больше всего вводится многоквартирного жилья, там и перспектива и рост населения.
На указанные ниже города приходится 70 % возводимого ежегодно в России многоквартирного жилья. В последние годы эти проценты менялись незначительно. Москву и Московскую область я объединяю, также как и Питер с Ленинградской областью, так как все застраивается в окрестности Москвы и в окрестности Питера, то есть эти территории можно назвать двумя огромными мегаполисами. Под Краснодарским краем понимается Краснодар, Сочи, Новороссийск и Анапа. Остальные города нижеуказанного списка - это непосредственно эти города.
Города победители в строительстве многоквартирного жилья с указанием процентов от общего количества построенного за год многоквартирного жилья в России:
1 Москва и область - 24 %
2 Питер и область - 13 %
3 Краснодарский край (Краснодар, Сочи, Новороссийск и Анапа) - 7,5%
4 Екатеринбург - 4 %
5 Новосибирск - 3,5 %
6 Тюмень - 3 %
7 Ростов-на-Дону - 3 %
8 Уфа - 2,5 %
9 Владивосток - 2,5 %
10 Казань - 2 %
11 Воронеж - 2 %
12 Самара - 1,5 %
13 Пермь - 1,5 %
На остальные населённые пункты всей оставшейся России приходится лишь 30 % ежегодно сдающегося в эксплуатацию многоквартирного жилья.
И уже на основании этого можно сделать вывод, что инвестиции в квартиры в остальных городах, то есть вложение средств с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, могут быть сомнительной затеей.
Есть, конечно, ещё небольшие населённые пункты на Черноморском побережье, которые могут представлять интерес для туристов, но здесь каждую локацию нужно оценивать отдельно.
Если оценивать города победители в России, то можно проанализировать и причины их победы.
Москва победила как столица и место сосредоточения транспорта, госкорпораций и государственных учреждений.
Питер - вторая столица, центр Газпрома и портовых сооружений.
Краснодарский Край и Ростов-на-Дону - территории с прекрасным климатом и развитым сельским хозяйством.
Тюмень - нефтегазовая столица России.
Владивосток - порт, “окно” в Китай
Екатеринбург, Новосибирск, Уфа, Казань, Воронеж, Самара, Пермь - промышленные центры России.
Тенденция к дальнейшему росту городов победителей
Во всем мире наблюдается тенденция роста мегагородов. Бизнесу так удобнее. Удобнее организовывать транспорт и доставку товаров. Гораздо рентабельнее возить российских туристов миллионами из Москвы в Турцию, чем из небольших областных центров России. Гораздо выгоднее реализовывать огромные объёмы продукции в Московии, чем развозить товар по всей стране. Поэтому вполне вероятно, что вышеуказанные российские города победители продолжат свой рост.
Жизнь и покупка квартир в проигравших городах
Что касается остальных городов России, даже областных центров, то там ситуация с жилой недвижимостью зачастую кардинально отличается от городов победителей.
Даже некоторые российские города миллионники, например, Челябинск, Волгоград и Омск, часто называют депрессивными, не говоря уже о других более маленьких городах. Население в проигравших городах обычно падает. Доходы не растут. Девелоперы, застройщики не рискуют затевать значительное строительство многоквартирных домов, так как непонятно, кому продавать эти квартиры. Высока безработица. Люди хотят продать свои квартиры, чтобы переехать в города победители, но назначают за них слишком высокие цены, планируя, что на эти деньги потом купят жилье в успешных городах. Но по таким ценам жилье в проигравших городах, естественно, никто не покупает. В отличие от городов победителей, где заключается большое число сделок по продаже квартир, в проигравших городах наблюдается “застывший рынок жилья” - квартиры не покупаются, не продаются и практически не строятся.
В проигравших городах много банкротного жилья.
Реальные цены на квартиры в разных городах России можно найти с помощью сервиса Portal DA, на котором квартиры продаются, в том числе, на торгах по банкротству. Это очень классный сервис, где можно купить недвижимость по реальной цене. Причём этот сервис предоставляет, за небольшую плату, агента для участия в торгах, который для вас оформит все документы и поможет выгодно приобрести недвижимость на торгах по банкротству. Для получения самой полной информации на этом сервисе нужно зарегистрироваться, что не занимает большого количества времени и абсолютно бесплатно.
В Оренбурге, например, на торгах по банкротству новый дом площадью около 100 квадратных метров и участком в 5 соток продаётся на торгах за 2,7 миллиона рублей. Однокомнатная квартира в 17 квадратных метров продаётся за 490 тысяч рублей.
То есть примерная цена не самой лучшей недвижимости в Оренбурге составляет около 30 тысяч рублей за квадратный метр.
Торги по банкротству тем и хороши, что дают представление о реальной цене, по которой осуществляются продажи в том или ином городе. Если в Москве реальная цена за квадратный метр жилья составляет около 300 тысяч за квадратный метр на окраине, то и на торгах по банкротству такие квартиры продаются ненамного дешевле: 270-280 тысяч рублей за квадратный метр. Банкам выгодно с одной стороны быстрее продать банкротную недвижимость, с другой стороны сделать это примерно по рыночной цене.
Если в депрессивном с точки зрения оттока населения и низких зарплат городе Оренбурге реальные сделки по продаже квартир совершаются по цене 30-50 тысяч за квадратный метр в зависимости от качества квартиры, то и на торгах по банкротству будет примерно такая цена. А то, что люди пытаются продавать квартиры на Авито в Оренбурге даже иногда за 100 тысяч рублей за квадратный метр, отражает лишь мечты таких людей. У меня есть знакомая, которая 15 лет пытается продать квартиру в Оренбурге. Начинала с 40 тысяч рублей за квадратный метр в 2009 году, сейчас пытается продать за 60 тысяч рублей за квадратный метр. Результат, естественно, нулевой.
Если интересно, как проходят торги по банкротству, то можете прочитать мою статью. А если хотите узнать, какова ситуация с рынком жилой недвижимости в Москве, то можете почитать еще одну мою статью. Можете также прочитать статью о том, как я купил в Оренбурге капитальный гараж площадью в 19 квадратных метров за 90 тысяч рублей, в которой описывается, что влияет на стоимость гаражей.
Крайним случаем состояния рынка жилой недвижимости в проигравших городах является Воркутинский сценарий.
Воркутинский сценарий рынка квартир
На момент распада СССР население Воркуты составляло 117 тысяч человек, а сейчас в этом городе проживает по официальным данным около 57 тысяч человек.
Такой большой отток населения из города связан с изменившимися экономическими условиями. Произошла автоматизация промышленности, и уже не нужно столько работников для добычи угля. К тому же уголь добывается и в других регионах России, поэтому произошла корректировка необходимого объёма добычи угля в Воркуте. Плюс ко всему, в Воркуте очень сложный климат, а раз нет работы, то люди переехали в более тёплые края.
В Воркуте более-менее хорошую квартиру площадью около 50 квадратных метров с хорошим расположением вблизи автобусных остановок сейчас можно купить за 70 тысяч рублей. Не говоря уже о том, что есть много бесплатных квартир в не очень хорошем состоянии, но пока ещё поддающихся ремонту, то есть их ещё можно сделать пригодными для жизни.
Воркутинский сценарий вполне может повторяться в некоторых других городах. И этот сценарий - не только российская история. Ведь невозможно предсказать как экономика будет развиваться в будущем.
В Великобритании, например, около 70 % железных дорог не используются и просто ржавеют, так как автомобильным грузовым транспортом сейчас перевозить товары гораздо удобнее. Соответственно, жилье в населённых пунктах, построенных специально для обслуживания железных дорог Великобритании не очень дорогое.
Во многих районах Парижа и Марселя многоквартирные дома пришли в полную негодность и не обслуживаются управляющими компаниями, так как это стало нерентабельно. Люди бросили квартиры в таких районах, и в этих квартирах поселились мигранты.
Можно также привести пример американского города Детройта, из которого, как и из Воркуты, происходит отток населения по экономическим соображениям.
То есть Воркутинский сценарий - это обычное явление. В принципе, Воркутинский сценарий - это крайний случай проигравшего экономическую конкуренцию города.
Стоит ли вообще инвестировать в России в покупку квартир
Даже покупать недвижимость в городах победителях с целью дальнейшей перепродажи сегодня является сомнительной затеей.
Ведь благодаря существующей ипотечной практике, когда субсидируются именно покупки квартир в новостройках, квартиры в новостройке в успешных городах стоят дороже, чем вторичная недвижимость.
Скажем, купил сейчас квартиру в строящемся доме в Казани за 220 тысяч рублей за квадратный метр, а продать её сможешь как вторичное жилье за 180 тысяч рублей за квадратный метр. Та ещё инвестиция.
Да и вообще смысл покупать квартиру в Казани за 180 тысяч рублей за квадратный метр, если можно арендовать квартиру площадью 30 квадратных метров в Казани за 15 тысяч рублей в месяц. То есть такую квартиру можно арендовать 30 лет вместо того чтобы её покупать. И нет никакой гарантии, что цена на квартиру будет расти в соответствии со ставкой по банковским вкладам, то есть около 14 % в год.
Даже в городах победителях сегодня гораздо выгоднее арендовать квартиру и оставшиеся от зарплаты деньги класть на вклад, чем покупать квартиру.
Не говоря уже о проигравших городах, где жилье сложно продать по высокой цене или сдать в аренду в связи с оттоком населения. А в некоторых населенных пунктах вообще может реализоваться Воркутинский сценарий.
Собственное жилье следует сегодня воспринимать скорее не как актив, а как удовлетворение жилищных потребностей, как высокий статус.
Аренда по подписке
Многие специалисты по недвижимости прогнозируют, что в будущем в России жилую недвижимость вообще мало кто будет покупать даже в российских городах победителях, и будет что-то похожее на Европу.
Люди в европейских крупных городах предпочитают арендовать жилье, а не покупать. Россия похожа на европейские страны тем, что у нас демографические проблемы и население не растёт.
Да, в городах победителях население растёт за счёт притока населения из проигравших городов. Но цена сегодня на квартиры в городах победителях запредельная.
К тому же высокие риски. Жилье зачастую строится из таких материалов, которые впитывают влагу, и через 15 лет подобные дома требуют капитального ремонта. Но кто будет делать этот капитальный ремонт через 15 лет?
Что делать, если купил квартиру, а в 20 метрах от твоей квартиры поставили на фонарном столбе сотовую вышку?
Цены запредельные, а риски слишком высоки.
Поэтому, по мнению многих специалистов по недвижимости, в России созрела ситуация, когда в России появятся многоквартирные дома исключительно для сдачи квартир в аренду. Крупные компании будут строить такие дома и сдавать квартиры в них в аренду.
Это, скорее всего, будет в городах победителях. А в остальных городах, как и в пригородах городов победителей люди будут самостоятельно строить малоэтажные индивидуальные дома, ведь и сейчас объёмы такого строительства выше, чем объёмы многоквартирного строительства.
И вообще квартиру скоро можно будет арендовать в успешных городах по подписке.
Скажем, будет подписка Сбер Тотал. Все включено: аренда машины, аренда 1 комнатной квартиры, бесплатная мобильная связь и комплексный обед.
Сбер Тотал+: аренда машины премиум класса, аренда 3 комнатной квартиры, бесплатная мобильная связь, завтрак, обед и ужин.
Пока что у Сбербанка нет таких подписок, но есть другие полезные подписки: Сберпрайм и Сберпрайм+.
Подписка Сберпрайм - это очень выгодная подписка, которая даёт бесплатное обслуживание банковской карты Сбера, бесплатную мобильную связь и мобильный интернет, повышенные бонусы и увеличенные промокоды на продукты и многие другие товары, бесплатный онлайн кинотеатр и онлайн сервис музыки и некоторые другие преимущества. Подписка Сберпрайм лично мне помогает экономить не менее 20 тысяч рублей в год. Купить эту подписку можно по данной ссылке.
Подписка Сберпрайм+ имеет некоторые преимущества по сравнению с подпиской Сберпрайм.
При заказе продуктов на Сбермаркете Сберпрайм+ даёт до 10 % бонусов Сберспасибо в отличии от Сберпрайма, который даёт до 5 % бонусов.
Также только Сберпрайм+ даёт дополнительный 1 процент к ставке по рублевому вкладу в Сбербанке.
Сберпрайм+ позволяет покупать золотые и серебряные монеты по выгодным ценам, а также обменивать валюту по выгодному курсу.
Еще Сберпрайм+ даёт кэшбэк в 10 процентов на АЗС и 5 % на такси и в ресторанах и кафе.
К тому же, с помощью подписки Сберпрайм+ можно снимать наличные без комиссии в любых банкоматах до 1 миллиона рублей в месяц (до 500 тысяч рублей в сутки).
Купить подписку Сберпрайм+ можно по данной ссылке.
Большое спасибо за внимание и подписывайтесь на канал
