У меня в практике есть пара историй, где не-собственники довольно просто оформили на себя чужие квартиры в силу приобретательной давности, просто пожив в них пятнадцать лет.
Мне тут задали вопрос: сколько нужно прожить в квартире, чтобы получить ее в собственность? В частности, на какой срок арендовать жильё, чтобы "сработала" приобретательная давность? На ответ, что такая хитрость не сработает, мне ответили, что я ничего не знаю, а вот умные люди получают дома и квартиры буквально на халяву. И мне поведали удивительные истории, почерпнутые в различных юридических пабликах и форумах.
===============
Подпишись на канал в ТГ, чтобы читать новые статьи и то, что не публикуется в Дзен.
===============
Сразу скажу: есть такая штука, как право приобретательной давности - 15 лет живёте в жилище, пользуетесь как своим собственным, а потом идете в суд признавать своим + заявочку в Росреестр. Но здесь, как и везде в юриспруденции, множество нюансов и условий. И у меня есть пара историй, где не-собственники довольно просто оформили на себя квартиры, просто пожив в них пятнадцать лет: просто сроки, грамотный подход и никакого мошенничества.
История первая: "Дом свободный, живите кто хотите"
Молодая семья из ближнего зарубежья приехала в Россию и озаботилась жильём, причем довольно своеобразным способом: нашла якобы "наследника владельца" заброшенного деревенского дома без документов, купили его, передав деньги под расписку "продавцу", и заехали туда без лишней бюрократии и проверки юридической чистоты квартиры. Глава семьи навесил дверь, жена вымыла окна и оснастила их занавесками. Подшаманили печку, заделали течь в крыше и стали жить-поживать и детей наживать.
Участковый вместе с главой сельсовета наведались к новому населению своего владения и спросили, кто они и на каком основании проживают в заброшенном доме? Пояснили, что нельзя просто так придумать адрес полуразрушенной избушке и указывать его в качестве места регистрации. Прописаться здесь тоже не получится: нет официальных документов-оснований, а расписка на 30 тысяч от никому неизвестного "наследника" Таким основанием не является. Да и вообще, нарушение это.
Глава семейства решил тут же не сходя с места получить юридическую консультацию и выяснить, как можно завладеть этим жилищем, прописаться и провести туда блага цивилизации? И получил ответ: жить в доме 15 лет и осуществлять все права и обязанности владельца, в том числе ремонт и оплату коммуналки, и тогда в силу приобретательной давности имущество станет вашим. Участковый добавил, что желательно сходить в суд, там хоть и откажут в признании права собственности только по факту проживания, но при этом зафиксируют, что семья в доме проживает и владеет им, а это пригодится через несколько лет.
Судья в иске, конечно, отказал, но неофициально дал еще пару советов, как правильно владеть домом и через 15 лет уж гарантированно получить его в безраздельную собственность. И, представьте, получилось! Новоиспечённые россияне (как раз к тому времени оформили гражданство всем членам семьи) стали полноправными владельцами настоящего жилого дома в деревне совершенно бесплатно.
Почему это стало возможным? Потому что:
- дом действительно со временем стал "ничей" - прежние владельцы то ли умерли, то ли уехали, официальных преемников и наследников нет или никто не знает, кто это и где они. За домом уже пару десятилетий никто не ухаживал, фактически здание пустовало и было бесхозным.
- ничто и никто не заявил свои права владения на дом, и новые жильцы стали единственными претендентами на избушку.
- семья открыто, непрерывно и добросовестно владела домом, т.е. жили в нём постоянно только они, несли все расходы на содержание и ремонт, оплачивали коммуналку, ухаживали за огородом и прилегающей территорией. И не забыли подтвердить всё это документально, когда пришло время идти в суд за признанием права приобретательной давности на недвижимое имущество: дом и участок.
Статья Гражданского кодекса РФ о приобретательной давности: ст. 234 ГК РФ
История вторая: "Счастливо оставаться, мы уезжаем навсегда!" или как сработал срок давности на брошенной квартире
Маме и дочке повезло дважды. В первый раз повезло с жильём: 90-х получили квартиру от завода, а затем приватизировали её. Второй раз - с эмиграцией: мама оказалась потомственной немкой и воспользовалась правом упрощённой релокации в Германию. Семейные обстоятельства требовали отбыть на новую родину немедля, там уже все было готово к приезду новых родственников, поэтому семья наскоро собрав ценные и нужные вещи отбыла на самолёте в Берлин. Квартиру в полузабытом ПГТ продавать было некогда, некому, да и не получишь за неё серьёзных денег. Проще бросить и не вспоминать, ведь грядёт новая жизнь в Европе.
Квартира опустела, затем обветшала, соседи мрачно поглядывали и следили, чтоб не заселились туда некие криминальные элементы и не начали чинить пьянство и непотребства. Одна из соседей мечтательно заводила речь о том, чтобы в пустующую жилплощадь заселить семью родни, которые втроём ютятся в однушке, а тут две комнаты и огромная кухня пропадают почем зря… В общем, решили осуществить захват квартиры, но в полном соответствии с законом. Поэтому пошли к адвокату, а он отправил их в суд признавать право приобретательной давности на имущество.
Судья грыз ручку и задавался вопросом: как быть, ведь у квартиры есть собственники, пусть и поуехавшие за границу и давно забросившие свою квартиру. А вдруг приедут обратно и начнут возмущаться, что квартиру отобрали? Да и как можно признать новых жильцов добросовестными, если они вселились при живых-то собственниках? Вот и документы из регпалаты говорят: есть собственники у квартиры,
Это в начале двухтысячных были такие метания и сомнения, а теперь вот Верховный суд РФ постановил, что, даже если у жилья есть собственник, но он явно забросил свою собственность, не живёт там, не передал свои права другим жильцам и вообще пренебрегает правами и обязанностями - такую ситуацию следует расценивать как фактический отказ от своих прав собственности на недвижимость (Постановление Пленума ВС РФ №10 от 29.04.2010 г.)
Если в этой квартире проживает лицо, которое, хоть и не имеет оснований для такого проживания, однако более 15 лет добросовестно и открыто владеет жильём, проживает в нём, несёт расходы на содержание и ремонт, ухаживает за прилегающим земельным участком или участвует в общих расходах МКД (в общем, ведёт себя как настоящий собственник), то он и становится собственником.
Кстати, признание приобретательной давности - это удобный способ дольщикам стать полными собственниками: если второй дольщик или дома долго не появляется в жилье, не несёт расходов на ремонт, не платит коммуналку и вообще не интересуется судьбой своей квартиры или части дома, по истечении 15 лет наступает срок давности для приобретения права собственности на оставшуюся долю для второго собственника, ведь он вольно или невольно вынужден ухаживать и содержать дом или квартиру целиком.
История третья, невезучая: "Я жил здесь 15 лет, а как же срок давности?"
Один гражданин, начитавшись околоюридических форумов, запомнил из всего сказанного про халявное жильё только одно: 15 лет. Надо всего лишь найти способ законно вселиться и прожить этот срок в чужом жилище, а дальше суд автоматически признает за ним право собственности в силу приобретательной давности только потому, что прежний собственник не появлялся, не нёс расходы и т.д.
Сделав кристально чистый взгляд, наш гражданин заключил договор аренды квартиры на очень выгодных условиях: собственник уезжает на ПМЖ в Москву, на малую родину наведываться будет нечасто и мешать жильцу визитами не станет, достаточно лишь своевременной оплаты аренды и коммуналки и фотоотчетов о состоянии жилья. Заключили договор (арендодатель был принципиальным и хотел платить налоги и иметь гарантии), ударили по рукам, и собственник отбыл в столицу. А арендатор по-хозяйски принялся обживаться в "своей новой" квартире, наращивая свой срок приобретательной давности.
Прошло 15 лет. За время проживания арендодатель несколько раз повышал арендную плату, но, как и обещал, своими визитами не донимал, в квартире был пару раз для согласования ремонтных работ на общих коммуникациях, и в целом не особо интересовался жильём. Гражданин-арендатор радостно готовил документы в суд, заботливо прикладывая все чеки, квитанции, справки и характеристики из домоуправления.
Суд отказал в признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности. Да, проживание было добросовестным, открытым и долгим. Арендатор был бы идеальным собственником, но помешал один нюанс: настоящий собственник никак не дал понять, что собирается отказаться от своих прав, забросив жильё или передав его другому лицу именно в собственность. Договор аренды чётко указывал, что это сдача жилья внаём, а не продажа. Ничто не говорило о том, что квартира заброшена, ведь собственник позаботился обо этом, найдя ответственного и заботливого жильца. А потому в иске отказано, спасибо за заботу, можете и дальше проживать и платить, но стать собственником квартиры в силу приобретательной давности не получится.
Вместо выводов:
Если вы решили начать это мероприятие с признанием собственности в силу приобретательной давности, рекомендую обращаться к хорошему юристу по недвижимости заранее, а не через 15 лет проживания в квартире. Возможно, вам удастся найти подходящий вариант именно через такого юриста, или как минимум - избежать ошибок и выявить нюансы владения жильём, которые могут помешать вашим планам.
_______________________
Интересно? Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые посты и высказать своё мнение!
Подпишись на канал в ТГ, чтобы задать вопросы автору и получить разбор своей ситуации.
Еще больше интересных статей на сайте https://sudpomoshnik.ru/
