Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Сегодня наша тема – выделение доли из общей долевой собственности на нежилое помещение (гараж) в натуре для постановки на государственный учет, и осуществление государственной регистрации права собственности на машино-место, как объект недвижимости. Касается машино-мест, которые были зарегистрированы до 1 января 2017 года и к случаям, когда право на машино-место по тем или иным причинам (в частности, в связи с деловой практикой застройщика) оформлено в виде доли в праве общей собственности после 1 января 2017 г. Рассмотрим на примере судебного разбирательства.
1.Суть вопроса.
Гражданин оспаривает конституционность части 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которой:
в случае, если до дня вступления в силу данного Федерального закона (до 1 января 2017г.) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с Федеральным от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а также зарегистрировать право собственности на машино-место;
для выдела в натуре доли в праве общей собственности на помещение и регистрации права собственности на машино-место ВНИМАНИЕ!!! согласие иных участников общей собственности не требуется, если ее участник представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей собственности.
2. Предыстория.
На основании договоров купли-продажи Гражданин в 2016 году приобрел четыре машино-места, одновременно названные как доли (в размере 139/10000, 140/10000, 145/10000 и 157/10000) в праве общей собственности на нежилое помещение (гараж) в многоквартирном доме. Продавец долей - застройщик дома признан банкротом в 2016 году.
Гражданин обратился в Арбитражный суд с заявлением о признании за ним права на данные доли. Определением, принятым в рамках дела о банкротстве застройщика, заявление было удовлетворено. Позднее на основании этого решения Гражданин зарегистрировал в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) право собственности на соответствующие четырем машино-местам доли в праве общей собственности на нежилое помещение.
Намереваясь выделить в натуре находящиеся у него доли в праве общей собственности и зарегистрировать право собственности на машино-места как объекты недвижимого имущества, Гражданин обратился к сособственникам, уже зарегистрировавшим свои доли в праве в ЕГРН, с предложением согласовать выдел его долей, но не смог получить согласия всех сособственников. Росреестр государственный кадастровый учет объектов недвижимости приостановил.
Гражданин обратился в суд с иском о выделе в натуре принадлежащих ему долей в праве общей собственности (четырех машино-мест) к тем ее участникам, которые, как и он, в установленном порядке зарегистрировали свои доли. Решением суда оставленным без изменения вышестоящими судами, в иске отказано.
Как указал суд, Гражданин не предъявил ни доказательств того, что сособственниками достигнуто соглашение или их общим собранием принято решение о порядке пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей собственности, ни доказательств их согласия с выделом в натуре его долей, а также не доказал, что направил остальным сособственникам предложение о выделе долей. Причем суд имел в виду не только тех сособственников, доли которых были зарегистрированы в установленном порядке, но и иных сособственников, а в своем решении отметил, что сведения о регистрации права собственности имеются лишь для 6048/10000 долей в праве общей собственности, а для 3952/10000 отсутствуют.
Кроме того, вышестоящие суды отметили, что постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на машино-места в помещении автостоянки возможны одновременно в отношении всех машино-мест. Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Гражданину отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам этого суда.
3. Гражданин обратился в Конституционный Суд РФ о признании неконституционной нормы, которая не позволяет ему выделить в натуре его машино-места и зарегистрировать на них право собственности, и в заявлении указал:
часть 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации умаляет его право собственности и право на судебную защиту, нарушает конституционный принцип равенства всех перед законом и судом, противоречит статьям 2, 8, 18, 19 (часть 1), 35, 46 и 55 Конституции Российской Федерации, поскольку по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, она:
устанавливая возможность лишь одновременного преобразования всеми сособственниками своих долей в праве общей собственности на помещение, предназначенное для размещения транспортных средств (гараж, паркинг, стоянка), в машино-места как объекты недвижимости путем определения их границ в натуре, требует от участника общей собственности для государственной регистрации права собственности на машино-место в таком качестве получить согласие всех сособственников или же представить их соглашение либо решение их общего собрания о порядке пользования имуществом, находящимся в общей собственности;
не позволяет выделить в натуре машино-место, зарегистрированное как доля в праве общей собственности на помещение, в судебном порядке без указанных соглашения, решения, согласия всех сособственников, требуя от участника общей собственности добыть труднодоступную информацию о тех ее участниках, которые не зарегистрировали свои права в ЕГРН.
4. По результатам рассмотрения дела Конституционный Суд РФ (суд) пришел к выводу, что оспариваемая норма - с учетом затруднений, с которыми может столкнуться обладатель доли в части получения персональных данных других сособственников и организации мероприятий, направленных на заключение соглашения (проведение общего собрания) по вопросам использования общего гаража, - не гарантирует реальную возможность оформить право собственности на машино-место как отдельный объект недвижимости и ВНИМАНИЕ!!! признал норму неконституционной.
ВАЖНО!!! Законодателю поручено внести в правовое регулирование необходимые изменения, предусматривающие механизм реализации данного права.
В связи с тем, что основные сложности для владельца машино-места, оформленного как доля в праве общей собственности, создает преимущественное право покупки других сособственников, суд постановил, что до внесения в законодательство соответствующих изменений судам надлежит отказывать в удовлетворении требований сособственников, претендующих на реализацию преимущественного права, в тех случаях, когда машино-место фактически принадлежит конкретному лицу и используется им в индивидуальном порядке.
Если же, несмотря на указанную особенность реализации преимущественного права, сохранение права на машино-место в качестве доли в праве общей собственности затрудняет владельцу осуществление его правомочий, суд вправе принять решение, направленное на обеспечение выдела доли, осуществление кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на машино-место как отдельный объект недвижимости. Такое решение может быть принято при условии, что это не повлечет нарушение прав других лиц.
*Для сведения, в настоящее время в Государственной Думе РФ находится на рассмотрении законопроект N 458117-8 «О внесении изменений в статью 6 Федерального закона «О внесении изменений в первую часть Гражданского кодекса Российской Федерации и в отдельные законодательные акты», который урегулирует вопросы, поставленные Конституционным Судом РФ перед законодателем - урегулирование порядка переоформления машино-мест, находящихся в общей долевой собственности, в натуре как отдельный объект и регистрации права собственности на них.
