Строительная отрасль сегодня, как двуликий анус Янус. Имеет в себе административное начало (план по объёмам строительства), и рыночное (конечный покупатель, - частное лицо).
31 числа Марат Шакирзянович Хуснуллин – профильный вице-премьер, подвел итоги уходящего года, поздравив всех строителей с выдающимся результатом. – 108 млн.м2 новостроек в работе.
Ложью не назовёшь, но изрядная доля лукавства присутствует.
Да, действительно, на 25 декабря застройщиками возводилось 108,183 млн. м2. Кто будет отрицать?!
Но на 1 января, уже только 106,034 млн.м2.
Объекты сдавались в декабре явно в авральном режиме, чтобы обеспечить другую рекордную цифру, - теперь уже по вводу. Она была заявлена тем же лицом за неделю до этого – 51 млн.м2. (для примера, в прошлом году было сдано 45 млн.м2). Не знаю, на какой итоговый результат удалось выйти, - 4,033 млн. м2 из тех, что должны были сдать, сдать так и не удалось.
Хорошо, пусть их сдадут в январе-феврале, чуть позже. Они тоже «уйдут» из отчётов.
Но будет ли им замена? Можно ли рассчитывать на сохранение объёмов, тем более цифра уже идёт вниз.
Давайте порассуждаем.
С одной стороны, сдано много объектов, «раскроется» изрядное количество эскроу-счетов, деньги с них поступят застройщикам. На них можно что-то начинать.
Так ли это?
Ни фига!
Как правило, договора ПФ по срокам действуют много дольше, чем ведется строительство, - банки подстраховываются. Означает ли, что застройщик может воспользоваться деньгами, которые не требуется немедленно отдавать на погашение ПФ, после раскрытия.
Нет! Еще раз нет.
Смотрим для примера структуру займов застройщика Самолёт на 1-е полугодие. Из 298 млрд. задолженности, 212 млрд. (72%) приходится на кредиты с переменной ставкой (плавающей, привязанной к ключевой).
Таким образом, после раскрытия эскроу-счетов долги нужно немедленно возвращать банкам, чтобы не платить дорогой процент.
Остается прибыль.
Но и здесь ни есть «гуд».
Во-первых, в январе появилось «тягло» от банков. Потребуется отдать 8-11% средств от суммы, на которую рассчитывает застройщик (льготных ипотек для покупателей). Затраты могут быть понесены только из прибыли, - кэша, свободного от обязательств.
Во-вторых, и здесь опять пример Самолёт (хотя могу назвать А101, Донстрой, Level, других застройщиков), который ВЫНУЖДЕН выкупать у себя самого значительные объёмы жилья в только что начатых домах, чтобы снизить стоимость ПФ,
Ключевой момент, - УЖЕ НАЧАТЫХ.
Могут ли позволить себе девелоперы выводить в работу новые метры в рекордном количестве, то, чем похвалился г-н Хуснуллин в конце прошлого года?
Больше нет.
Для всех новых строек нужно будет:
- Деньги на выкуп у себя метров.
- Деньги на выплаты комиссий банкам.
И одновременно, деньги будут нужны для этих же целей, но уже по всем ВЕДУЩИМСЯ стройкам, не только новым.
Обстоятельства взяли застройщиков в «клещи».
Выступление г-на Хуснуллина – апофеоз.
Торжество государственной машины, которая может «дать» нужные цифры, обеспечить рекордный результат. В установившейся системе координат, - растущие цифры, - главная ценность.
Теперь что?
Требовать от застройщиков новых рекордов? На какие шиши! «Дайте денег, тогда и поговорим», - естественная реакция.
Обещать, что наладится, чуть позже обязательно «решим вопрос»?! Ну, так себе.
Накрывать себя «плитой» долгов под «обещалки»?!
Это вряд ли.
Система требующая гнать план, но не гарантирующая выручку (такие гарантии даёт только конечный покупатель жилья), в кризисные периоды становится нежизнеспособной. Либо Госплан, либо рынок. В простонародье: «Ты уж либо крестик сними, либо трусы надень».
Выстроенный механизм достиг предела.
Если бы я сказал, что это тупик, слукавил, как г-н Хуснуллин.
Не хочу!
Какой же это тупик, когда движение на лицо.
25 декабря строилось 108 млн. «квадратов» новостроек, 1 января – 106 млн. метров.
Тут не тупик.
«Закат солнца вручную».
--------------------------------------------------
Телеграм-канал Зде: t.me/other_house
Форум в Телеграм Ззз: t.me/zde_com
Весь Самолёт в декабре и другие: