Проект неоправданных надежд или перспективный документ на будущее — РБК Петербург собрал ключевые изменения нового Генерального плана города
В Смольном завершили работу над новым проектом Генерального плана Петербурга, в декабре его в третьем чтении приняло Законодательное Собрание. Этот документ определяет вектор развития города на несколько десятилетий вперед. По проекту, срок реализации первой очереди Генерального плана — 2030 год, его расчетный срок запланирован до 2040 года, прогнозируемый период — 2050 год. Какие приоритеты развития заложены в документе и какие проекты точно не будут реализованы в Петербурге еще четверть века — в обзоре РБК Петербург.
Новые приоритеты
Действующий Генплан был принят в 2005 году, за 18 лет в него несколько раз вносили изменения. Проект нового Генплана города был представлен в прошлом году, в августе 2022 года проводились его общественные слушания. На них было подано рекордное количество предложений — более 11 тыс. — как от жителей, градозащитников, так и от собственников земельных участков. С июня по октябрь их рассматривала комиссия по подготовке изменений в генеральный план Петербурга под руководством профильного вице-губернатора Николая Линченко. В октябре 2023 года проект Генплана одобрило городское правительство, и он был внесен на рассмотрение в ЗакС.
Представляя проект депутатам, Николай Линченко перечислил вызовы, которые должен решить этот документ: обеспечение потребности в территориях для реализации экономического потенциала города, увеличения производственных и общественно-деловых зон, снижение территориальных диспропорций в размещении населения и рабочих мест, обеспечение баланса обеспеченности населения жильем, местами, объектами социальной, транспортной, коммунальной инфраструктур, а также объектами благоустройства и общественными пространствами.
По его словам, территориальный ресурс Петербурга для планируемых преобразований будет складываться из двух основных частей: незастроенные и неосвоенные территории, главным образом пригородных районов (Колпинский, Кронштадтский, Курортный, Приморский, Петродворцовый и Пушкинский), и ранее застроенные территории с большой степенью амортизации застройки, где требуется регенерация и реновация городской среды.
Читайте на РБК+ Петербург:
Город в городе, доходные программы и цифровизация
Жилая недвижимость Петербурга в 2024 году: ожидания и прогнозы
Успешная молодежь и матери семейств: новые покупатели новостроек
Развитие транспорта
По сравнению с действующим Генпланом, доля рекреационных зон в Петербурге в новом проекте вырастет с 28,5 до 29,38%, зон транспортной инфраструктуры увеличится с 12,3 до 15,92%. В том числе, за счет включения пяти новых мостов, транспортного обхода центра по набережным Обводного канала, Широтной магистрали, КАД-2 и других проектов.
В документе указаны планы города по развитию метро. До 2050 года планируется построить 100 объектов метрополитена (новых станций и дополнительных вестибюлей), из них 28 объектов—до 2030 года. К 2040 году намерены проложить 148 км линий метро.
Впрочем, лидер фракции КПРФ Роман Кононенко заявил, что при внимательном изучении Генплана обнаружилось, что развитие в основном сводится к реконструкции существующих станций и созданию новых выходов и вестибюлей для них. «А реально новых стаций наберется с десяток, причем большая часть их них предусмотрена в период с 2040 по 2050 год», — подчеркнул он.
«Радует, что в новом Генплане уделено повышенное внимание развитию транспортной и дорожной инфраструктуры Петербурга, в чем город безусловно нуждается. На данный момент, по транспортной доступности культурная столица значительно отстает от Москвы. И конечно, в перспективе развития внутреннего туризма и роста спроса на жилье со стороны региональных покупателей эта проблема должна быть решена», — говорит директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. По ее мнению, важной составляющей нового Генплана стали организация новых рекреационных зон и прокладка коммуникаций — сетей тепло-, водо— и электроснабжения, что также необходимо городу и внушает оптимизм застройщикам.
Более 600 га новых промзон
В новом Генплане доля производственных зон будет увеличена с 9,2 до 9,62%. Суммарно площадь всех городских промзон увеличится на 630 га. Примечательно, что большая часть поданных поправок от собственников земли имела противоположный смысл и касалась перевод промзон под жилую застройку. Но 99% процентов из них не поддержано не было. «Судя по имеющимся случаям отклоненных заявок о переводе земель в производственных зонах под жилую застройку, можно делать вывод, что власти намерены сохранять старые промышленные территории в этом статусе», — отмечает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Председатель комитета по промышленной политике, инновациям и торговле (КППИТ) Кирилл Соловейчик назвал сохранение действующих предприятий и привлечение в промзоны новых производств приоритетом для городских властей. В свою очередь, вице-губернатор Николай Линченко объяснил «крайне взвешенный подход к вопросу сохранения промзон» необходимостью развития отечественного производства на фоне внешнего санкционного давления и ухода с российского рынка многих иностранных товаров и производителей. «Генеральным планом заложены задачи сохранения позиций Санкт-Петербурга как одного из ведущих промышленных центров северо-Запада и России», — подчеркивает чиновник.
67 миллионов «квадратов» жилья
По прогнозам, численность населения Петербурга к 2040 году вырастет до 6,5 млн человек. Объем нового жилищного строительства составит на расчетный срок Генплана порядка 67 млн кв м жилья. Их них до 2030 года — 39,7 млн кв. м., с 2030 по 2040 год — 27 млн кв. м. Доля жилых зон от общей площади города составит 20%. В действующем Генеральном плане она была выше — 23%. «Уменьшение связано преимущественно с увеличением зоны транспортной инфраструктуры и исключением из жилых зон зоны садоводств, для которых введена самостоятельная функциональная зона», — пояснил Николай Линченко.
Порядка 67 млн кв м жилья построят в городе. Их них до 2030 года — 39,7 млн кв. м., с 2030 по 2040 год — 27 млн кв. м.
Большая часть, около 66% объема нового жилищного строительства планируется на свободных участках, 12% — в зонах преобразования застроенных территорий, 22% — в зонах преобразования нежилых территорий. Основной объем нового жилья в следующие два десятилетия будут строить в Пушкинском (23%), Приморском (13%) и Московском (10%) районах.
Основной объем нового жилья в следующие два десятилетия будут строить в Пушкинском, Приморском и Московском районах
При рассмотрении поправок к Генплану в Смольном согласились ограничить высотность застройки для кварталов, где сейчас преобладает преимущественно пятиэтажная застройка. Были учтены предложения жителей хрущевок и противников комплексного развития территорий (КРТ). Раньше в проект закладывалась функциональная зона Ж-4 — жилые дома высотой 9 этажей и более. В итоге было решено установить зону Ж-3 —средне этажные дома от пяти до восьми этажей. Запрет высотного строительства значительно снижает экономическую привлекательность проектов расселения хрущевок и последующей застройки этих участков новыми жилыми комплексами.
«Это серьезная защита для граждан, которые опасаются сноса своих домов», — уверен депутат из фракции «Яблоко» Борис Вишневский, по рекомендации которого жители хрущевок подали эти предложения в Генплан. «Снижение этажности — это маленькая, но победа. У нас появляется шанс отстоять территории, застроенные хрущевками», — надеется юрист, член рабочей группы Общественного штаба по вопросам КРТ Ирина Баханович.
Новые объекты
В новом Генеральном плане впервые появятся объекты регионального значения. К ним относятся социальные объекты, в частности, школы на 825 и более мест, поликлиники на 450 посещений в смену, спортивные сооружения на 4 тыс. мест и другие подобные постройки. В целом, до 2040 года предусмотрели размещение или реконструкцию 585 крупных объектов социальной инфраструктуры.
Еще одна важная деталь: создание новых искусственных территорий, кроме ранее анонсированных и уже реализуемых проектов, в Петербурге не планируется. Дальнейшее сокращение площади зеркала воды Невской губы за счет размещения в ее акватории намывных территорий новым Генпланом не предусмотрено.
Спорная высотность
В первом чтении проект закона о новом Генеральном плане в ЗакСе приняли единогласно. Несмотря на поддержку этого проекта в целом, депутаты нашли в нем несколько спорных моментов. Например, лидер фракции «Справедливая Россия» Марина Шишкина назвала проект возведения почти 170 метровой колокольни Смольного монастыря «градо опасной идеей», из-за которой застройка исторического центра новоделами может привести к появлению новых градостроительных ошибок. Депутата Ирину Иванову, кроме гигантской колокольни, которую она назвала «ночным кошмаром многих петербуржцев», смущают другие «задумки Газпрома», получившие отражение в Генплане — проекты небоскребов «Лахта Центр 2», который должен стать второй в мире башней по высоте (703 м) и «Лахта Центр 3», высотой 555 метров. «Это совершенно изуродует Ольгино», — уверена она. Против этих проектов, а также в защиту от застройки зеленых зон депутаты пообещали подать свои поправки. Ожидается, что до конца года документ пройдет все три чтения в городском парламенте.
«Что точно не отнять у финального документа, так это амбиций. С другой стороны, специалисты указывают на некоторые несоответствия, например, по прогнозам численности населения относительно цифр, полученных в результате сторонних исследований. Но так или иначе, лучше иметь какой-то генплан, чем не иметь его вовсе», — считает Сергей Софронов.
Проектные решения, предусмотренные в генплане, станут основанием для документации по планировке территории (ППТ) и должны учитываться при разработке новых Правил землепользования застройки Петербурга (ПЗЗ). Действующий документ был принят в 2016 году и уже нуждается в корректировке. «Если Генплан уже близок к утверждению, то следующие на очереди не менее важные градостроительные документы — Правила землепользования застройки Петербурга, — напоминает Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры». — И если с генпланом, все более-менее стало понятно, то ПЗЗ до сих пор как «черная дыра». Какие социальные обременения для застройщиков там могут предусмотреть, какие дополнительные ограничения, пока неизвестно».
Андрей Паньков, заместитель генерального директора по строительству Объединения «Строительный трест»:
«Для большинства девелоперов, которые занимаются жилищным строительством, принципиальных изменений в новом проекте Генерального плана Санкт-Петербурга нет. Так основные ожидания, касающиеся трансформации промышленных зон, в рамках этого документа не были реализованы.
Современные производства не требуют гигантских площадей и внушительного земельного фонда. И при правильном зонировании на этих площадях можно было бы вписать как жилую застройку, так и общественно-деловую. Большим территориям необходимы разноплановые функциональные зоны, учитывающие интересы всех жителей города».
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
«Генплан Петербурга не менялся много лет, поэтому это один из самых долгожданных документов в нашем городе. И конечно, бизнес в целом и в частности застройщики ждали, что среди прочего в черте мегаполиса появятся новые участки под застройку жилья. В центральных районах есть площади, которые в прошлом столетии активно использовались для размещения предприятий промышленного производства. Сегодня, в том числе благодаря научно-техническому прогрессу, те же цели могли быть достигнуты в более компактных модернизированных кластерах за пределами престижных районов с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью. Но генплан показал, что эти надежды в основном не оправдались. В текущих условиях городская политика направлена на расширение производственных центров».
Автор: Мария Тирская
