Чем быстрее и удобнее владелец актива может обменять его на деньги, тем выше ликвидность актива. Это правило также применяется к недвижимости. Однако ликвидность недвижимости не является постоянной величиной: одна квартира может быть продана за неделю, в то время как другая может оставаться в продаже годами. Одна квартира может быть продана по двойной цене, тогда как другую может быть трудно продать даже с большим снижением цены.
Этот материал подробно рассматривает понятие ликвидности недвижимости на простом языке, объясняет, как ее оценить и какие факторы на нее влияют.
Что такое ликвидность недвижимости?
Ликвидность - это способность недвижимости конкурировать с аналогичными товарами на рынке. В настоящее время акцент делается на привлекательности квартиры как товара, в отличие от традиционного выбора жилья, ориентированного на служение нескольким поколениям.
Важно понимать, как оценивается ликвидность недвижимости и что влияет на нее при инвестировании в недвижимость или улучшении жилищных условий. Эксперты рекомендуют обращать внимание на ликвидность при выборе инвестиционной недвижимости, поскольку она является более важным показателем, чем доходность объекта.
С точки зрения инвесторов, ликвидность и доходность представляют собой противоположные концепции. Ликвидность оценивает индивидуальные характеристики недвижимости, позволяющие ее продать в минимальные сроки по максимальной цене, в то время как доходность измеряет прибыль, полученную владельцем от владения недвижимостью.
Основные факторы, влияющие на ликвидность жилья
Точные показатели ликвидности недвижимости предоставляются специальными формулами расчета, учитывающими несколько параметров, таких как скорость заключения сделки, расходы на оформление, включая налоги, и неопределенность в процессе покупки или продажи.
Широкий спектр факторов влияет на ликвидность, и их динамика делает сложным самостоятельное точное измерение ценности актива. Тем не менее, существуют основные показатели, позволяющие разделить недвижимость на объекты с высокой или низкой ликвидностью.
Спрос на недвижимость всегда присутствует, но не каждый объект является выгодным для инвестирования. Различные характеристики, такие как качество строения, этажность, размеры и планировка, могут влиять на ликвидность. Например, новостройка из качественных материалов может быть более привлекательной для покупателей, чем вторичное жилье в хрущевке. Также влияет этаж: первый и последний этажи могут быть менее востребованы из-за шума с улицы или проблем с лифтом.
Небольшие квартиры обычно считаются более ликвидными, а после изменений на рынке в 2020-2021 годах покупатели предпочитают более экономичные варианты. В этой связи квартиры большой площади сегодня могут считаться менее ликвидными. Также факторами, влияющими на ликвидность, могут быть отсутствие балкона, неудобная планировка, нежелательное расположение на первом или последнем этаже, а также вид на шумные магистрали или железные дороги.
Какие параметры способствуют увеличению ликвидности жилья
Юридическая чистота
При продаже недвижимости юридическая чистота объекта может стать решающим фактором. Без нее сделка не сможет быстро завершиться. Наличие обременений может сделать поиск покупателя долгим и трудным, учитывая наличие на рынке предложений, полностью свободных от рисков.
Расположение
Продать квартиру в Москве легче, чем в провинции, но даже здесь покупатели ищут жилье в определенных районах, ближе к центру или окраине, в зеленых зонах. В столице различия в цене однокомнатных квартир сравнимых по параметрам в некоторых районах могут превышать миллион рублей.
Инфраструктура и транспорт
Наличие развитой инфраструктуры, особенно социальной, и удобного транспортного сообщения существенно влияют на комфорт жизни в квартире. Даже самая замечательная квартира становится неудобной, если рядом отсутствует необходимая инфраструктура.
Экология
Недвижимость рядом с промзоной менее стоимостная и менее ликвидная. Привлекательностью для покупателей обладают объекты, расположенные в благополучных и экологически чистых местах.
Планировка
Квартиры с несанкционированной перепланировкой, основанной на личных предпочтениях владельца, не привлекают покупателей. Кроме того, такие изменения могут осуществляться без необходимого разрешения. Типовое состояние квартиры, без изменений, обычно ускоряет процесс продажи.
Ликвидность разных видов недвижимости
Жилая недвижимость более ликвидна по сравнению с коммерческой, требуя меньше финансовых, юридических и технических экспертиз. Она также менее зависима от экономических колебаний, поскольку жилье необходимо в любое время.
Коммерческие объекты требуют оценки как стоимости, так и технического соответствия. Продажа коммерческих объектов может занять значительно больше времени, чем продажа квартиры.
Ликвидность разных типов коммерческой недвижимости по убыванию:
- Жилье
- Стрит-ретейл
- Офисы
- Торговые центры, отели
- Незавершенное строительство
Стрит-ретейл и офисы считаются наиболее ликвидными, поскольку продать отдельное помещение проще, чем целое здание. Крупные торговые и развлекательные центры, гостиницы являются менее ликвидными из-за сложности сделок и высоких расходов на юридическое сопровождение.
Загородная недвижимость
Продажа загородной недвижимости требует больше времени, чем продажа городской. Однако она менее подвержена колебаниям цен и владельцы обычно готовы к долгосрочному процессу продажи.
Повышение ликвидности недвижимости
Самостоятельно повысить ликвидность недвижимости можно, например, сделав качественный ремонт или приведя в порядок участок. Однако создание необходимых объектов инфраструктуры обычным продавцам недвижимости может быть сложным. При выборе недвижимости важно учитывать ее характеристики для гарантированной ликвидности.
